Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости затратным подходом






 

Для определения стоимости складского комплекса затратным подходом используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость оп­ределяем на условном примере путем реализации следующих этапов оценки.

1. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта (складского комплекса).

1.1. Определяем объем здания складского комплекса:

Vзд = 500 × 6, 5 = 3 250 м3.

1.2 Определяем стоимость нового строительства складского комплекса как его полную восстановительную стоимость по сборнику УПВС.

1.2.1. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 1969 года. По сборнику УПВС (см. табл. 2.2.4) восстановительная стоимость 1м3 в ценах 1969 года здания складского комплекса объемом 3 250 м3 для группы ка­питальности II для второго территориального пояса составляет 16, 2 руб. (сту­денты выбирают номер территориального пояса согласно своему варианту, вы­бранному из таблицы 2.2.1). Тогда:

Свосст1969 = V × C = 3 250 × 16, 2 = 52 650 руб.

 

1.2.2. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах1984 года. Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года К69-84 для данного вида объектов недвижимости составляет: = 1, 19. Тогда:

Свосст1984 = Свосст1969 × К69-84 = 52 650 × 1, 19 = 62 654 руб.

 

1.2.3. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 2010 года. Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года К84-010 для данного вида объектов не­движимости составляет 69, 74. Тогда:

Свосст2010 = Свосст1984 × К84-010 = 62 654 × 69, 74 = 4 370 тыс. руб.

 

1.2.4. Определяем величину восстановительной стоимости с учетом ко­эффициентов косвенных издержек (Ккизд), прибыли предпринимателя (Кпр), и налога на добавленную стоимость (Кндс).

Согласно условиям задачи в части определения стоимости объекта не­движимости затратным методом (см. п. 2.2.4), косвенные издержки состав­ляют 20 % от восстановительной стоимости, значение норматива прибыли предпринимателя принимаются равным 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость составляет 18 %. Тогда:

Ккизд = 1, 2; Кпр = 1, 25; Кндс = 1, 18.

Свосст = 4 370 × 1, 2 × 1, 25 × 1, 18 = 7 735 тыс. руб.

 

2. Определение износа.

2.1. Определение физического износа. Для определения физического из­носа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС. Полу­ченные данные сводим в таблицу 3.2.6.

 

Таблица 3.2.6

Наименование элементов здания Удельный вес конструктивного элемента здания (выбирается из таб­лицы 4.1.3.4 для зда­ния объемом до 5000 м3 (т.к. наше здание – 3 250 м3) Физический износ конструктивного элемента здания, % (из таблицы 4.1.3.6) Средневзвешенное значение физиче­ского износа кон­структивного эле­мента здания, %
1. Фундаменты     11, 2 (40 · 28/100)
2. Стены     4, 5
3. Перекрытия.     3, 2
4. Крыши     1, 2
5. Полы     9, 2
6. Проемы     0, 8
7. Отделочные ра­боты     0, 4
8. Санитарно-тех­нические и элек­тротехнические работы     2, 8
9. Прочие работы     0, 3
Итого     33, 6
Физический износ здания, % 33, 6

 

3. Определение функционального износа.

Функциональный износ определяется устранимыми функциональными недостатками (т.е. устранимым функциональным износом). Определение функ­ционального износа осуществляется табличным способом (таблица 3.2.7).

 

 

Таблица 3.2.7

Мероприятия по уст­ранению функцио­нальных недостатков здания Сумма затрат на добавление необ­ходимых элемен­тов на момент оценки (стоимость замещения), тыс. руб. Сумма затрат на добавление необ­ходимых элементов при строительстве здания в прошлом (стоимость восста­новления), тыс. руб. Устранимый функциональный износ, тыс. руб.
1. Установить систему кондиционирования      
2. Установить охран­ную систему видео­наблюдения      
3. Установить систему противопожарной сиг­нализации и пожаро­тушения      
4. Оборудовать офис­ное помещение      
Итого      
Устранимый функцио­нальный износ), %   100 / 7 734 · 100 = = 1, 3 %

 

Нахождение данного объекта недвижимости в зоне хорошей транспорт­ной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наи­более эффективному использованию его как складского комплекса, т.е. имее­мые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость данного объекта. Соответственно можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.

 

4. Определение накопленного износа.

Накопленный износ определяется как сумма физического, функциональ­ного и внешнего износа:

Снак = Сфиз + Сфукц + Свнеш = 33, 6 + 1, 3 + 0 = 34, 9 %.

5. Определяем стоимость земельного участка как произведение площади земельного участка (500 м2) и рыночной стоимости земельного участка за один квадратный метр (3 700 руб. / м2).

Сзем = 500 · 3 700 = 1 850 тыс. руб.

6. Определяем рыночную стоимость складского комплекса затратным подходом:

Сзат = Свосст – (Свосст · Снак / 100) + Сзем = 7 734 – (7 734 · 0, 349/ 100) +

+ 1 850 = 9 557 тыс.руб.


Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.007 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал