Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.






Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S • Сар, (4.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери. (4.3)

или

ДВД = ПВД ٠ (1 – Кндз) ٠ (1 – Кн ар), (4.4)

где Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР. (4.5)

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

 

 

Таблица 4.1. Пример расчета чистого операционного дохода

  Показатели Определение величины показателя
1. Базовая площадь помещений, кв. м  
2. Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м  
3. Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./кв.м. в год  
4. Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = S• Сар, ПВД = 410•7000 = =2 870 000
5. Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей и неуплаты арендной платы, (Кп), % от ПВД 7, 5
6. Действительный валовой доход, руб. в год ДВД=ПВД ٠ (1–Кп) ДВД=2870000 ٠ (1–0, 075)= =2 654 750
7. Операционные расходы, руб. в год 929 230
7.1. Условно-постоянные расходы, руб. в год 236 530
7.1.1. налог на имущество, руб. в год 56 000
7.1.2. налог на землю, руб. в год 15 530
7.1.3. страховые взносы, руб. в год 45 000
7.1.4. заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год 120 000
7.2. Условно-переменные расходы, руб. в год 580 700
7.2.1. коммунальные расходы, руб. в год 56 000
7.2.2. расходы на содержание территории, руб. в год 16 000
7.2.3. на текущие ремонтные работы, руб. в год 48 000
7.2.3. заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год 200 000
7.2.4. расходы на управление, руб. в год 132 700
7.2.5. прочие расходы, руб. в год 128 000
7.3. Расходы на замещение, руб. в год 112 000
8. Чистый операционный доход, руб. в год ЧОД=ДВД – ОР ЧОД=2 654 750–929 230= = 1 725 520

Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.006 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал