Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Тема 1. Девелопмент: сущность, виды, эффективность






Раздел: Девелопмент

Вопросы, предлагаемые для рассмотрения:

  1. Основные понятия девелопмента.
  2. Особенности девелопмента.
  3. Виды девелопмента.
  4. Эффективность девелопмента.
  5. Ключевые вопросы развития девелопмента в России.

 

1. Девелопмент - новая для России концепция организации инвестиционного процесса, обеспечивающая эффективные хозяйственные связи между участниками инвестиционного процесса и в максимальной степени нацелена на «результат».

Понятие «девелопмент» (от англ. to develop – развивать, разрабатывать, раскрывать) используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей повышение его стоимости.

Объекты девелопмента:

- объекты недвижимости;

- развитие шоу-бизнеса;

- развитие информационных технологий и др.

Во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, технологии, оборудование, лицензии, кредиты, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта.

Непосредственным участником инвестиционного девелопмента является девелопер.

Девелопер (developer) – предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости.

Девелопер выступает в качестве:

- автора идеи проекта;

- покупателя прав на земельный участок под застройку;

- организатора проектирования объекта;

- генерального подрядчика

(юридическое лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с контрактом);

- брокера для реализации вновь созданного объекта;

- управляющего недвижимостью;

- инвестора (финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции).

Таким образом, девелопер – юридическое или физическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта.

Девелоперский проектинвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. Является альтернативой собственному проекту – проекту, осуществляемому силами самого заказчика.

Девелоперская (управляющая) компания – компания (фирма, предприятие), которая по поручению заказчика (инвестора) комплексно осуществляет функции застройщика на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность).

Инжиниринг (от англ. engineering – изобретательность, выдумка, знания) – одна из признанных форм повышения эффективности бизнеса.

Суть: предоставление услуг исследовательского, проектно- конструкторского, расчетно-аналитического, производственного характера, включая подготовку технико-экономических обоснований (ТЭО), выработку рекомендаций, реализацию продукции.

Инжиниринговая компания – компания, специализирующаяся на предоставлении инжиниринговых услуг в различных областях и привлекающая к выполнению работ необходимых участников.

Виды инжиниринга (их 7):

- проектный – прединвестиционные исследования, разработка обоснований инвестиций, ТЭО проектов строительства и др.;

- технологический – предоставление заказчику строительных и «эксплуатационных» технологий вместе с лицензиями на их использование, формирование заказов на технологическое оборудование;

- стоимостной – разработка бюджетов и смет по проекту;

- финансовый – разработка новых финансовых схем;

- производственный – подготовка тендерной документации на поставки, работы и услуги, подготовка производства и организация работ, услуги по эксплуатации объекта;

- комплексный (системный) – совокупность инжиниринговых услуг, обеспечивающих возможность реализации проектов «под ключ»;

- консультационный – инжиниринговые услуги по любому виду инжиниринга, оказываемые в форме советов, рекомендаций и подготовки решений для заказчика инжиниринговых услуг.

 

2. Особенности девелопмента:

1. Заказчик ждет от девелопера предложений: какой проект следует реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты.

2. Выбор времени осуществления проекта.

Рынок недвижимости развивается циклично, а период реализации девелоперских проектов – не менее 2-3 лет. Поэтому, проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления; тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

3. Выбор местоположения.

Продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом.

Известный афоризм американских девелоперов гласит: «Стоимость определяется 3 факторами: местоположением, местоположением, и, наконец, местоположением».

4. Организация финансирования девелоперских проектов.

Используются различные комбинации долгового и долевого, внешнего и внутреннего финансирования, а также схемы:

- «Строй – владей – эксплуатируй»

(BOO = «Build, Own and Operate»);

- «Строй – эксплуатируй – передай право собственности»

(BOT = «Build, Operate and Transfer»);

- «Строительство – приобретение прав собственности – эксплуатация – передача

прав собственности и получение дивидендов»

(BOOT = «Build, Own, Operate and Transfer»).

Организационно-структурные формы девелопмента определяются принятой схемой финансирования.


Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.01 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал