Индексы качества окружающей среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости

Для химического загрязнения применяются только количественные показатели качества окружающей среды. Алгоритм расчета индексов:

• оценка качества окружающей среды (атмосферный воздух, природные воды, почва) в отношении отдельного загрязняющего вещества;

• оценка качества той же среды в отношении суммарного воздействия на рецепиента (недвижимость и ее обитатели) всех загрязняющих веществ, которые одновременно присутствуют в среде;

• оценка интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на рецепиента.

Необходимо учитывать, что «индекс качества среды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), связан с «индексом загрязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значение индекса). Отсюда:

Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.

В качестве критериев качества окружающей среды используются предельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. Наличие гигиенических нормативово качества окружающей среды свидетельствует от том, что в контексте учета влияния экологического фактора недвижимости, нормирование этого влияния возможно лишь по одной реципиентной составляющей объекта недвижимости - населению, проживающему или работающему на объектах недвимости, размещенных в зоне активного загрязнения. Тем не менее наличие такого рода гигиенических нормативов позволяет рассматривать их как индикаторы качественного состояния окружающей среды при проведении экологической экспертизы в процессе оценки стоимости соответсвующих объектов недвижимости.

В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферного воздуха большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальное разовое значение ПДК связано, в основном, с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточное значение ПДК направлено на предупреждение хронического (накопительного) действия вещества при длительном вдыхании. Значения ПДК для некоторых загрязняющих веществ атмосферного воздуха приведены в табл. 14.2.

Индексы загрязнения окружающей среды определяются посредством выполнения двух основных операций.

1. Количественное сравнение концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК): Ai = Ci / ПДК,,

где А, - нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по ец ПДК;

Ci - измеренная концентрация i -го загрязняющего вещества в окружающей среде; ПДК, - предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.

2. Агрегация полученных величин в суммарный (скалярный) пб!

п л

1-1 М

где / - индекс загрязнения окружающей среды;

/- 1, -.., п - количество видов загрязняющих веществ ___

В результате таких преобразовании качественное состояние окружающей среды, характеризуемое вектором ряда загрязняющих веществ (исчисляемый десятками и даже сотнями наименований), представлено в форме индекса (скалярной величины). Такое представление характеристик качественного состояния окружающей среды не только имеет важное практическое значение для экологической экспертизы (количественная идентификация качественного состояния окружающей среды мест размещения объектов недвижимости), но и позволяет проводить расчеты с целью элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора в рыночных ценах продаж недвижимости.

Пример. Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения среды 1_зс. и стоимости экологического фактора.

В табл. 14.3 представлены условные данные о загрязнении атмосферного воздуха по трем муниципальным территориям города N.

По формулам (14.14) и (14.15) рассчитываем 1_зс. по рассматриваемым муниципальным округам:

I^A з.с. = 0, 01/0, 05 + 0, 03/0, 05 + 0, 01/0, 04 + 0, 01/0, 04 + 0, 3/3 = 1, 15; 1^Б з.с = 0, 04/0, 05 + 0, 06/0, 05 + 0, 04/0, 04 + 4/3 = 4, 3;. I^B з.с = 0, 06/0, 05 + 0, 08/0, 05 + 0, 06/0, 04 + 4, 5/3 = 5, 8.

Как видно из таблицы, индекс загрязнения атмосферного воздуха для территории в 5 раз превышает аналогичный индекс для территории А. Отсюда можно определить соответствующий вклад влияния рассматриваемого негативного экологического фактора на рыночную стоимость объекта недвижимости для рассматриваемых территорий. Для выявления этого влияния (загрязненность атмосферного воздуха) на рыночную стоимость, например, жилой недвижимости, определим разность цен продаж идентичных квартир (по всем элементам сравнения, в том числе и по месту размещения относительно транспортной доступности, шумового загрязнения и т. д.), расположенных на территории А - 900 у.е./м² и на территории Б - 600 у.е./м². Разность в ценах продаж в 300 у.е. на 1 м² есть не что иное как вклад (позитивный или негативный) в рыночную стоимость жилой недвижимости экологического фактора (качественное состояние атмосферного воздуха) по двум рассматриваемым территориям города.

Тогда, если предположить, что необходимо определить рыночную стоимость 1 м^[3] жилой площади в аналогичных квартирах на территории Б с индексом загрязнения атмосферного воздуха 1^Б _з._с = 4, 3, величина «экологической» корректировки рыночной стоимости 1 м² жилой плошади

территории А составит: 300 • 4, 3 = 255, 8 у.е./м².

5, 8/1, 15

Следовательно, рыночная стоимость 1 м² жилой площади на территории Б с учетом влияния эк логического фактора составит: 900 - 255, 8 = 644, 2 у.е./м².

Таким образом, с помощью анализа парного набора рыночных данных цен продаж аналогичной жилой площади при наличии информаци о качественном состоянии окружающей среды (например, атмосферное воздуха) в территориальном разрезе появляется возможность выявления вклада в рыночную стоимость экологического фактора и ее моделирования для объекта оценки. Безусловно, такая процедура корректировки возможна лишь при условии, когда подобрана такая пара сравнимых объектов, у которых все элементы сравнения идентичны за исключением качественного состояния их окружающей природно-антропогенной среды.

Выше уже отмечалась объективная ограниченность применения рыночного метода для элиминирования (выявления) стоимости экологического фактора с учетом низкого рейтинга экологических благ в системе предпочтений российского покупателя недвижимости. Это надо иметь в виду при применении представленной методики оценки стоимости экологического фактора на базе анализа рыночных данных (цен продаж) по сделкам с недвижимостью в конкретном регионе.

7 Почему для современных российских условий наиболее приемлем затратный подход к оценке стоимости негативного экологического фактора (экономического ущерба), влияющего на стоимость недвижимости?

8 В какой зависимости находятся «индекс качества» и «индекс загряз- ния» окружающей среды? Каким образом можно использовать данные индексы при оценке недвижимости?

Тесты

1. Естественная освещенность территории оцениваемого объекта недвижимости изменяется вследствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости. К какому виду загрязнения окружающей среды относится этот фактор?

A. Механическому. Б. Химическому.

B. Физическому.

Г. Не относится к загрязнению.

2. Объект недвижимости (садовый участок за городом) находится под высоковольтной линией электропередач. Какому виду загрязнения подвергается данный объект недвижимости?

A. Механическому. Б. Химическому.

B. Физическому.

Г. Не относится к загрязнению.

3. В процессе экологической экспертизы окружающей среды объекта недвижимости оценщик определил следующую структуру экологических факторов: I - загрязненность атмосферного воздуха; II - шум от автома гистрали; III - разнообразие зеленых насаждений на территории объекта; IV - заболачиваемость территории объекта недвижимости. Определить эти факторы как управляемые и неуправляемые?

A. I, II, III, IV - все неуправляемые. Б. I, II, III, IV - все управляемые.

B. I и II - частично управляемые; III и IV - управляемые. Г. I и II - управляемые; III и IV - частично управляемые.

4. Показатель экономического ущерба от загрязнения окружающей среды объекту недвижимости определяется:

А - затратами, вызываемыми воздействием загрязненной среды на объект недвижимости;

Б - затратами на предупреждение воздействия загрязненной среды на объект недвижимости;

В - двумя видами затрат, указанными в пп. А и Б.

5. Статистические данные Росгидромета по уровню загрязнения атмосферного воздуха по двум районам города N представлены в табл. 14. 4

Рассчитать индексы загрязнения и индексы качества атмосферного воздуха по двум районам города N и сделать заключение относительно экологического благополучия размещения объектов жилой недвижимости в этих районах.

6. По данным, представленным в табл. 14.5, рассчитать экономический ущерб, причиняемый объекту недвижимости от загрязнения окружающей среды. Воспользуйтесь принципом (понятием) экономически эффективный (оптимальный) уровень загрязнения.

7. Жилой дом, занимающий земельный участок площадью в 2000 м² находится в зоне активного загрязнения. В микрорайоне, где расположен жилой дом, имеются два основных источника загрязнения: котельная с высотой трубы 40 м и проспект с оживленным автомобильным движением (проспект находится в зоне активного загрязнения от котельной). В микрорайоне проживает более 300 тыс. чел. Плотность застройки территории микрорайона составляет 70%. Город расположен в Центральном экономическом районе. Известно, что приведенная разность температур выбрасываемых примесей из трубы котельной равна 250°С. Совокупный годовой выброс примесей по двум рассматриваемым источникам загрязнения составляет: взвешенные вещества - 3000 т; диоксид серы - 300 т, диоксид азота - 2100 т и оксид углерода - 7000 т.

Определить показатели годового и капитализированного экономического ущерба от загрязнения атмосферы для рассматриваемого жилого дома, если по данному виду объектов недвижимости в рассматриваемом регионе ставка (коэффициент) капитализации равна 20%.