Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






III Практическая часть.






Практическое применение метода сравнительных продаж.

В конце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство. Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в российском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».

Всё же, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.

Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.

Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.

 

Таблица №1.

  Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5
Цена продажи          
Право собственности полное полное полное полное полное
Условия фи- нансирования нерыночные, цена завышена на 3000 нерыночные, цена завышена на 8000 рыночные рыночные рыночные
Условия продажи рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные
Условия рынка (время) 2 недели 6 недель 1 год 1 год 1 год
Площадь дома 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м. 145 кв.м. 120 кв.м.
Площадь участка 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м 12000 кв.м 10000 кв.м
Кол-во комнат          
Кол-во спален          
Ванна          
Душ          
Подвал не закончен не закончен не закончен не закончен закончен
Гараж есть есть есть есть нет
               

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи

объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.

Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:

70000 – 62000 = 8000.

Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:

61600 – 59400 = 2200.

Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:

77000 – 70000 = 7000.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2

 

Таблица № 2.

  Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект№5
Цена продажи          
Передача права собст- венности полное полное полное полное полное
Корректировка правоспос.          
Условия финансиров. не рыночные не рыночные не рыночные не рыночные рыночные
Корректир-ка на условия финансиров. - 3000 - 8000      
Скорректированная цена          
Условия сделки коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие
Корректир-ка на условиях сделки          
Скорректированная цена в условиях рынка 2 недели 6недель 1 год 1 год 1 год
Корректировка на условиях рынка +10 % +10 % +10 % +10 % +10 %
Скорректир-ая цена          
Местоположение аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное
Размер 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м. 145кв.м. 120кв.м.
Корректир-ка на размер   - 8000   - 8000  
Гараж есть есть есть есть нет
Коррект-ка на наличие гаража - 2200 - 2200 - 2200 - 2200  
Законченный подвал нет нет нет да нет
Корректир-ка на подвал + 7000 + 7000 + 7000   + 7000
Скорректир-ая цена          
Общая чистая коррекция          
То же в %          
От цены продажи общая валовая коррекция          
От цены продажи          

Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во

внимание диапазон разброса цен продаж, общий % корректировок, взятых по абсолютной величине, общий % корректировок, определённый как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи – от 66400 до 66800. Однако продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №5 количество корректировок = 2. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №5 так же почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №5 – 66400.


Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.006 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал