Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Метод Ринга.






Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r1 = 1 / n, (4.14)

R = re + dep · (1/ n), (4.15)

где R – ставка капитализации;

re – ставка доходности на собственный капитал;

r1 – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

r1 = sff (п, re) = re / ((1+ re)n – 1), (4.16)

 

где re – ставка доходности на собственный капитал;

r1 – норма возврата капитала;

sff (п, re)–фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

r1 = sff (п, rf) = rf / ((1+ rf)n – 1), (4.18)

 

где

r1 – норма возврата капитала;

rf – безрисковая ставка;

sff (п, rf)–фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации

  Показатели Определение величины показателя
1. Безрисковая ставка (rf), % В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7, 1 % годовых.
2. Премия за риск вложения в недвижимость (р1), % Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2, 5%
3. Премия за риск низкой ликвидности (р2), % p2 = rf ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p2 = 7, 1% ∙ 0, 5 = 3, 55%
4. Премия за риск инвестиционного менеджмента (р3), % Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2, 5%
5. Ставка доходности собственного капитала (re) Определена методом кумулятивного построения: re = rf + p1 + p2 + p3 re = 7, 1 + 2, 5 + 3, 55 + 2, 5 = = 15, 65%
5. Изменение стоимости недвижимости через n лет, % Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет
6. Норма возврата (r1), % Используем методом Хоскальда r1 = sff (п, rf) = rf / ((1+ rf)n – 1), r1 = 0, 071 / ((1+ 0, 071)20 – 1)= =0, 024 или 2, 4%
7. Ставка капитализации, % R = re + dep · r1 R = 0, 1565 +0, 8 · 0, 024 = = 0, 1757 или 17, 57%

 

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

(4.19.)

где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Таблица 4.3

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Показатель Объект
№1 №2 №3 №4
Цена продажи объекта, руб.        
Чистый операционный доход объекта, руб.        
Ставка капитализации 0, 185 0, 179 0, 181 0, 183
Среднее значение ставки капитализации        
0, 182

Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.008 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал