B – доля улучшений в общей стоимости объекта.

Оценка объекта недвижимости с учетом заемного капитала:

,

где:

V_о – стоимость объекта, включающая величину собственного капитала и величину

заемных средств;

NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

R_о – общий коэффициент капитализации;

Е – доля собственных средств в общей стоимости объекта;

М – доля заемных в общей стоимости объекта;

R_е – требуемая норма доходности на собственный капитал;

R_м – ставка процента, выплачиваемого на заемный капитал.

Посленалоговая стоимость заемного капитала (K_d):

,

где:

i – ставка процента по кредиту;

T – ставка налога на прибыль.

Учетная доходность (бухгалтерская норма доходности) ARR:

,

Показатель риска актива (стандартное отклонение) (σ):

,

где:

R_i – доходность по i-му результату;

R – ожидаемая доходность;

P_i – вероятность появления i-го результата;

N – количество рассматриваемых результатов.

Чистый приведенный эффект (NPV), если капиталовложения являются разовой операцией:

,

где:

С_о – денежный отток в нулевой период (капиталовложения);

CF_t – истинный денежный поток проекта (разница между денежным притоком и оттоком

в период t);

r – ставка дисконтирования;

n – срок реализации проекта.

Чистый приведенный эффект (NPV), если проект предполагает последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течении m лет:

,

где: i – прогнозируемый средний уровень инфляции.

Индекс рентабельности (PI):

,

где:

CF_IF – денежный приток в период t;

CF_OF – денежный отток в период t.

Модифицированная внутренняя доходность (MIRR) – предусматривает расчет терминальной стоимости (VT) денежных поступлений, наращенных по цене капитала фирмы.

,

где MIRR – ставка дисконта, уравнивающая PV инвестиций и TV.

Внутренняя доходность IRR – дисконтная ставка, уравнивающая приведенные стоимости ожидаемых поступлений по проекту и сделанных инвестиций:

PV(притоки) = PV(инвестиции)

или

ЛИТЕРАТУРА:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.94 г. № 51-ФЗ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.96 г. № 15-ФЗ.

3. Закон РФ от 26.10.02 г. № 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве).

4. Закон РФ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).

5. Закон РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 № 519

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996
2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999
3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб.: Питер, 2001
4. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова – СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 1998
5. Ковалев В.В. Финансовый анализ. - М.: Финансы и статистика, 1997
6. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. - М.: Высшая школа, 1998
7. Кудрявцев В.А. Ипотека в России. Проблемы и сценарии старта. - М: 1998
8. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов – СПб.: Питер, 2000
9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский Государственный Технический Университет, 1997
10. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости - Санкт-Петербург: Технобалт, 1995
11. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость - Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский Государственный Технический Университет, 1996
12. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело-Лтд, 1995
13. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Предисл. И.М. Булдаковой. - Екатеринбург: Изд-во «Сфера», 1997
14. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994

Понукалин Александр Владимирович