Развития Российской Федерации

На сегодняшний день достигнутые результаты экономического роста большинства развитых стран мира напрямую связаны с совершенствованием института частной собственности и рынка недвижимости. При этом необходимо отметить, что под недвижимостью во всем мире понимают, прежде всего, земельный участок, а не его улучшения. Так, в английском языке первое значение выражения «real estate» – «участок земли» и только второе – «участок с улучшениями».

В развитых странах мира рынок земли является одним из важнейших секторов национальной экономики, в котором может создаваться до 30 % валового внутреннего продукта.

В России под недвижимостью долгие годы понимали практически только объекты капитального строительства (здания, сооружения, инженерные коммуникации и т.д.). Это было связанно с многолетней историей существования Советской власти в стране, когда право частной собственности сводилось исключительно к собственности граждан на предметы личного обихода. Земля находилась в единой государственной собственности, которой государство распоряжалось по своему усмотрению.

Для остальных субъектов экономических отношений в стране существовали землеотводы – право на использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, установленными требованиями и нормами. Пресечение любых рыночных начал при Советской власти привело не только к запрету оборота земельных участков на рыночной основе, но и к отсутствию системы ценообразования на землю.

Продажи земельных участков в советское время как таковой не существовало, поэтому земля реализовывалась через продажу прав на объекты капитального характера частных лиц (частные дома, дачи, гаражи и т.д.) вместе с правами на использование отведенного земельного участка. При этом, естественно, цена данного объекта недвижимости корректировалась с учетом размера отведенного земельного участка.

Первое событие, положившее начало процессу разгосударствления, произошло в 1989 году, когда Съездом КПСС был утвержден закон “О приватизации и денационализации государственной собственности”. Но из-за огромного государственного аппарата, отсутствия опыта и четко установленных процедур разгосударствления, большого сопротивления существенной части представителей Коммунистической Партии процессу развития частной собственности ничего не получилось: в частное владение перешло очень малое количество государственных предприятий. 1991 год стал началом нового этапа в жизни России – процесса приватизации государственного и муниципального имущества.

Разгосударствление российской экономики было начато с целью создания широкого класса собственников – эффективных управляющих, что в рыночной экономике является необходимым условием интенсивного развития и эффективного производства товаров народного потребления для максимального удовлетворения потребностей всего общества в целом.

Приватизируя предприятия в период 1990-х годов, новые собственники получали только то, что было у них на балансе. Поскольку в Советском Союзе предприятия и земля принадлежали государству, то и необходимости официального закрепления на баланс землеотвода под них не было.

Одновременно, в нашей стране в отношении экономической эффективности использования земельных ресурсов как производственного фактора в течение многих лет формировалось несколько искаженное представление, связанное с подходом бесплатного промышленного землепользования, что соответственно также и не подразумевало наличия стоимостной оценки земли. В результате начавшаяся приватизация не предусматривала перехода прав частной собственности на землю, расположенную под приватизируемыми предприятиями, в собственность новых хозяев.

Приватизация земельных участков под промышленными объектами стала возможной в 1992 году с изданием соответствующего Указа Президента РФ.

Вместе с тем принятие данного нормативного акта не способствовало в дальнейшем массовому выкупу земельных участков под приватизированными предприятиями. Данный Указ и последующие нормативные акты не содержали четкого определения процедуры выкупа, да и предприятия в условиях хронического дефицита финансовых ресурсов не стремились выкупать то, что и так находилось в полном их распоряжении.

Завершившаяся в середине 1994 года массовая приватизация в стране показала, что, несмотря на созданный частный сектор в экономике, иностранные инвесторы не торопились вкладывать средства в новые частные предприятия. Основная причина происходящего заключалась в наличии высокого инвестиционного риска в российской экономике.

Высокий инвестиционный риск был обусловлен во многом и тем, что практически все предприятия не обладали правом собственности на земельные участки, расположенные под ними, что в свою очередь снижало уровень гарантий права частной собственности на объекты недвижимости. Учитывая технологическую отсталость отечественной промышленности в этот период, именно объекты недвижимости стали основным ценным активом для большинства приватизированных предприятий.

Специфика размещения предприятий в советское время, как отмечалось выше, заключалась в том, что очень часто промышленные объекты находились на территории крупных городов, зачастую даже в центральной части городской зоны или вблизи жилых кварталов. При этом основной тенденцией развития территорий крупных городов является их расширение с поглощением пригородных районов, вследствие чего промышленные предприятия, располагавшиеся ранее на окраине, оказывались в черте городской застройки или даже в деловом центре. Это порождает ряд проблем, основными из которых являются: неэффективное использование городских территорий, нарушение градостроительного регламента, ухудшение экологической ситуации в городе.

Кроме того, любой инвестор на Западе, где институт имущественных прав на землю уже давно существует и хорошо развит, знает: земля – один из основных факторов общественного производства, а любой фактор производства стоит денег. Чем ближе земельный участок находится к центральной части города, его деловому центру, тем он дороже как по своей стоимости, так и по возможности использования для производства товаров и услуг. В капиталистических странах очень часто промышленные объекты в результате расширения городских поселений были вынуждены менять место своего расположения в силу роста стоимости использования земельных ресурсов.

С другой стороны, отсутствие у предприятий реального имущественного права, обеспечивающего возможность не только использовать, но, главное, распоряжаться землей, расположенной под ними, дает существенный рычаг воздействия органам государственной и местной власти на осуществляемую ими хозяйственную деятельность. Это давление может выражаться не только в высоких арендных ставках, но и в таком виде деятельности, как необходимость обустройства и содержания прилегающей территории и санитарной зоны, обязанность наличия зеленного насаждения, оформления фасадов цехов и зданий заводоуправления и т.д. Все это создает огромные дополнительные затраты для любого предприятия и может сделать его деятельность убыточной.

Поворотным этапом в процессе формирования земельно-имущественных комплексов на базе промышленных предприятий стал последующий Указ Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994 года, утвердивший " Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ". Принятие данного Указа было очень важным не только для предприятий, но и в целом для развития права частной собственности в стране, а его значение для отечественной промышленности трудно недооценить: в нем были четко прописаны процедуры выкупа земельных участков собственниками приватизированных предприятий. Право выкупа участков получили не только собственники предприятий, но все без исключения собственники строений и даже помещений (последние могли получить долю в праве на участок). Был установлен предел для цены выкупа: трехкратная величина нормативной цены за землю.

Практическая монополия Коммунистической партии Российской Федерации в Правительстве страны в период 1990-х годов, с ее традиционным взглядом на решение земельного вопроса (земля – это общественное достояние, принадлежащее всему народу Российской Федерации) при принятии нормативно-правовых актов не позволила процессу формирования единых земельно-имущественных комплексов на базе промышленных предприятий приобрести массовый характер в экономике.

Препятствия на пути выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями выражались не только в ограничительных мерах по хозяйственному обороту земли, но и в непостоянстве нормативно-правового регулирования ценообразования и процедуры выкупа на один из самых важных производственных ресурсов – землю.

Только с конца 2001 года, после принятия Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», установилась постоянная процедура выкупа и ценообразования на земельные участки, расположенные под приватизированными предприятиями.

Но и в этом случае все административные барьеры на пути формирования единых земельно-имущественных комплексов на базе приватизированных предприятий сняты не были.

В руках органов власти осталось как минимум два существенных рычага воздействия на этот процесс: возможность изменения кадастровой оценки стоимости земельного участка и установление кратности ставки земельного налога при определении цены выкупа земельного участка.

На сегодняшний день местные власти в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек могут брать от 5 до 30 ставок земельного налога за единицу площади участка, в городах численностью от 500 тыс. до 3 млн. человек – от 5 до 17 ставок, в городах ниже 500 тыс. – от 3 до 10 ставок.

Проводимая кадастровая оценка на местах всегда отражала интересы органов власти как заказчика. В результате на первоначальном этапе стоимость выкупа земельных участков для некоторых предприятий была очень близка к рыночной цене или даже превышала ее. В других случаях имело место неоднократное повышение кадастровой стоимости земельных участков под предприятиями или торможение процесса выкупа в силу отсутствия последней и прочих технических документов. В результате использование этих рычагов процесс выкупа земельных участков промышленными предприятиями не приобрел массового характера в нашей стране до сих пор.