Ипотечные банки.

Ипотечные банки – специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельцами на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение — они могут, не. довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческих банках. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует в основном путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной, являющейся ценной бумагой. Конкретно она удостоверяет следующие права ее владельца: право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество, а также право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без представления других доказательств его осуществления. Обязанными по закладным листам являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная должна содержать:

– название ценной бумаги – «закладная»;

– имя залогодателя, указание места его жительства, либо, если залогодатель юридическое лицо, его местонахождение, юридический адрес;

– имя первоначального залогодержателя и указание его местонахождения;

– название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения этого договора;

– имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если он является залогодателем, и указание его местонахождения;

– указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой и размера процентов, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

– указание срока уплаты суммы обязательства либо периодичности их уплаты, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей;

– название и достаточное для идентификации описания предмета ипотеки и указание места его нахождения;

– денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

– наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежащей залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право;

– указание на то, обременено ли или нет имущество, являющееся предметом ипотеки, правом пожизненного использования, аренды, иным правом на момент государственной регистрации ипотеки;

– подписи залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

– сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

– указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ закладная представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной в праве потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.

С согласия залогодержателя залогодатель имеет право передать предмет ипотеки другому лицу в собственность, аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскания на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» составление и выдача закладной не допускаются если предметом ипотеки являются:

– предприятие или имущественный комплекс;

– земельные участки или состав земель сельскохозяйственного назначения;

– леса;

– право аренды выше перечисленного имущества.

Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам – другим кредитным институтам (в некоторых странах – любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, так как, кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).

Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка. Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.

Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.