Тема 29. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имуще­ства в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным и вза­имным.

Субаренда (поднаем) — сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются правила об аренде, если иное не установлено законодательством. Объем прав субаренда­тора не может превышать объема прав арендатора.

Стороны договора — арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) — любые субъекты гражданского права.

Арендодателем вправе выступать любое физическое или юри­дическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как соб­ственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, высту­пают любые физические и юридические лица. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помеще­ний вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК РФ).

Предмет договора (существенное условие) — любая индиви­дуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в про­цессе использования (непотребляемая).

Форма, договора должна соответствовать общим правилам о форме сделок, с учетом следующих особенностей:

· договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от сро­ка, должен быть заключен в письменной форме

· договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к аренда­тору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли- продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ);

· договор аренды недвижимости (в том числе зданий и соо­ружений на срок более одного года) подлежит государственной ре­гистрации (ст. 651 ГКРФ).

Цена договора не является его существенным условием. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Формы арендной платы:

· платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно (применяется и в том случае, если форма оплаты договором не предусмотрена);

· установленная доля приращений имущества;

· предоставление арендатором определенных услуг;

· передача определенной вещи в собственность или в аренду;

· возложение на арендатора определенных затрат на улучше­ние арендованного имущества;

· другие формы и их сочетания.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сто­рон, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законом или договором).

Срок договора может быть как определенным, так и неопреде­ленным. При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону об этом за один месяц (при аренде недвижимо­сти — за три месяца), если иной срок не установлен законом или договором.

Арендодатель обязан:

Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответ­ствующем условиям договора и назначению имущества.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества в установленный (либо разумный) срок арендатор вправе либо:

· истребовать от него это имущество и потребовать возмеще­ния убытков, причиненных задержкой исполнения;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за любые недостатки, препятствующие использованию имущества по назначению, имевшиеся в нем до заключения договора, за исключением тех, которые:

· оговорены сторонами при заключении договора;

· заранее известны арендатору;

· должны быть обнаружены арендатором при приемке иму­щества в пользование (явные недостатки).

Арендатор, обнаруживший в имуществе недостатки, за кото­рые отвечает арендодатель, вправе потребовать от него либо:

· безвозмездного устранения недостатков;

· соразмерного уменьшения арендной платы;

· возмещения своих расходов на устранение недостатков (он вправе удержать сумму этих расходов из арендной платы);

· досрочного расторжения договора.

Во всех случаях арендатор вправе требовать возмещения по­несенных им убытков;

Предупредить арендатора о правах третьих лиц (как вещных, так и обязательственных) на сдаваемое в аренду имущество. При неисполнении арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать:

· либо уменьшения арендной платы (в зависимости от степе­ни ущемления его прав);

· либо расторжения договора и возмещения убытков (неза­висимо от степени ущемления его прав);

· производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (если иное не предусмотрено законодатель­ством или договором аренды). При неисполнении арендодателем этой обязанности аренда­тор вправе (если иное не предусмотрено договором) либо:

· произвести капитальный ремонт, предусмотренный дого­вором или вызванный необходимостью, и взыскать с арендодате­ля его стоимость (зачесть ее в счет арендной платы);

· потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

· потребовать досрочного расторжения договора и возмеще­ния убытков;

· возместить арендатору стоимость неотделимых (без причи­нения имуществу вреда) улучшений, произведенных за его счет с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено дого­вором). Неотделимые улучшения, произведенные арендатором без со­гласия арендодателя, возмещению не подлежат (если иное не предусмотрено законом).

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.

Обязанности арендатора:

· пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями аренды, а если они договором не определены, то в со­ответствии с назначением имущества. За нарушение этого усло­вия арендатор отвечает только при наличии своей вины. При нарушении этой обязанности арендодатель вправе потре­бовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;

· своевременно вносить плату за пользование имуществом. При существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд (если иное не предусмотрено договором). При существенном ухудшении условий пользования имуще­ством или его состояния не по его вине арендатор вправе потребо­вать соответствующего уменьшения арендной платы (если иное не предусмотрено законом);

· поддерживать арендованное имущество в исправном со­стоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести рас­ходы на содержание имущества (если иное не установлено зако­ном или договором).

· без согласия арендодателя:

· не передавать свои права и обязанности по договору друго­му лицу;

· не сдавать имущество в субаренду;

· не отдавать арендные права в залог и не вносить их в каче­стве взноса в коммерческие организации (если иное не установле­но законодательством);

При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество:

· в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нор­мального износа);

· либо в состоянии, обусловленном договором.

При несвоевременном возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если она не покрывает причиненных просроч­кой убытков, — их возмещения.

Договор аренды прекращается в случае:

· смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если заключение договора было обусловлено личными качества­ми арендатора;

· смерти гражданина, арендующегодвижимое имущество, если договор был неразрывно связан с личностью арендатора;

· ликвидации юридического лица, являющегося одной из сторон договора;

· решения суда о прекращении договора по требованию одной из его сторон.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по тре­бованиюарендодателя, если арендатор:

· пользуется имуществом с существенным либо неоднократ­ными нарушениями условий договора или назначения имуще­ства;

· существенно ухудшает арендованное имущество;

· не вносит арендную плату более двух раз подряд;

· не производит капитальный ремонт имущества, если такая обязанность установлена законодательством или договором.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованиюарендатора в случаях, когда:

· арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответ­ствии с условиями договора или назначением имущества;

· имущество имеет препятствующие пользованию недостат­ки, за которые арендодатель несет ответственность;

· имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования;

· арендодатель не производит капитальный ремонт имуще­ства, являющийся его обязанностью.

Стороны вправе как установить в договоре другие основания расторжения договора по их инициативе, так и исключить любые из таких оснований из договора.