Договор аренды и его виды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды консенсуальный, возмездный, двусторонне-обязывающий. Стороны договора — арендодатель и арендатор. Основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды во владение и пользование или только в пользование. Основные обязанности арендатора состоят в уплате арендной платы и возврате арендованного имущества.

Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Индивидуализация в договоре аренды объекта аренды является существенным условием этого договора, без достижения соглашения по которому такой договор не может считаться заключенным.

Помимо собственника, арендодателем может быть также унитарное предприятие, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, однако сдавать в аренду недвижимое имущество обладатель права хозяйственного ведения вправе только с согласия собственника. Учреждение может по своему усмотрению сдавать в аренду имущество, приобретенное им на доходы от разрешенной предпринимательской деятельности.

Если срок д-ра более года / хотя бы 1 из сторон – юр. лицо, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества > 1 г - государственной регистрации.

Срок - не существенное условие. Если отсутствует - считается заключенным на неопределенный срок с правом каждой из сторон отказаться от договора при условии предварительного предупреждения об этом за три месяца для аренды недвижимого и один месяц для аренды движимого имущества.

Арендатор несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества независимо от его вины. Знание арендатора о недостатках в момент заключения договора или необнаружение им недостатков по грубой неосторожности, проявленной во время осмотра или проверки имущества при его принятии, устраняют ответственность арендодателя.

По общему правилу, обязанность капитального ремонта арендованного имущества лежит на арендодателе, а текущего ремонта — на арендаторе.

Пределы осуществления арендатором права пользования арендованным имуществом определяются условиями договора, а если такие условия не установлены, — то назначением имущества. Как правило, распоряжаться арендованным имуществом и своими правами на него арендатор может только определенными способами (сдача арендованного имущества в субаренду, передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал коммерческих организаций) и только с согласия арендодателя.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет только арендатор, надлежащим образом исполнивший договор аренды и до истечения его срока своевременно уведомивший арендодателя в письменной форме о своем желании заклю­чить договор аренды на новый срок.

Договор аренды с правом выкупа является, по существу, смешаннымдоговором, соединяя черты договора аренды и купли-продажи, поэтомук такому договору могут субсидиарно применяться отдельные нормы о купле-продаже. Поскольку к моменту выкупа арендованное имущество уже находится во владении арендатора, право собственности на движимое имущество переходит к арендатору с момента внесения им выкупной цены. Право собственности на недвижимость переходит к арендатору с момента регистрации перехода этого права.

Виды: Договор аренды зданий и сооружений (см 68). Финансовая аренда (см. 70). Договор аренды предприятий

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса яв­ляется разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Предприятие как имущественный комплекс относится к недвижимому имуществу.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

На арендодателе, как правило, лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче.

Арендатор по договору аренды предприятия обязан производить не только текущий, но и капитальный ремонт объекта аренды.

Объем правомочий арендатора по распоряжению имуществом предприятия - весьма широк, за исключением входящих в состав предприятия прав на землю и природные ресурсы. Единственное ограничение - условие неуменьшения стоимости предприятия в результате совершения сделок по распоряжению входящим в его состав имуществом. Нарушение этих условий влечет возникновение у арендодателя права на возмещение убытков.