Рынок земли и рента. Цена земли.

Земля как объект экономического анализа рассматривалась в теории физиократов. Она считалась единственным производительным фактором производства, и работники, занятые земледелием, считались единственным производительным классом, реально увеличивающим богатство общества. Теория ренты получила развитие в трудах Д. Рикардо, в логически завершенном виде теория ренты представлена в трудах К. Маркса.

Земля как фактор производства характеризуется рядом особенностей, она:

· пространственно ограничена, невоспроизводима. Более того земельные площади, используемые в сельском хозяйстве постоянно сокращаются, используются по жилую застройку, прокладку дорог, строительство промышленных объектов, линий электропередач и т.п.;

· неперемещаема пространственно;

· земля устойчиво сохраняет качественную неоднородность. В качестве примера можно назвать зоны черноземья и нечерноземья, песчаник, глинозем и др.;

· природный фактор, поэтому стоимости не имеет. Хотя плодородие почвы имеет балансовую оценку, поскольку оно должно постоянно поддерживается в ходе хозяйственной деятельности;

· не имеет ни физического, ни морального износа. При рациональном использовании земель, их плодородие только может повышаться.

С учетом этих характеристик земли как объекта купли-продажи на рынке земли предложение является вполне определенным. Причем такая определенность имеет место не только на уровне народного хозяйства в целом, то есть на макроуровне, но и на микроуровне. Каждая сельскохозяйственная единица привязана к определенной местности, рынку сбыта своей продукции. Кроме того на ее деятельность и в краткосрочном и в долгосрочном периоде оказывают влияние пространственная ограниченность земель определенного региона, района деятельности, плодородие и местоположение земельного участка. С учетом этого ограниченными являются количественно лучшие и средние по плодородию и местоположению земли. Поэтому предложение земли неэластично. Спрос эластичен, поэтому на цену земли существенное влияние оказывает именно спрос на землю как фактор производства. Хотя и сам спрос на землю является производным от спроса на сельскохозяйственную продукцию. Зависимость спроса на землю как объект хозяйства от спроса на сельскохозяйственную продукцию неоднозначна. Прослеживается следующая зависимость. Спрос на сельскохозяйственную продукцию неэластичен. Он всегда есть в определенных пределах. Поэтому если повышаются цены на продовольствие, то объем спроса сокращается незначительно. Если же увеличивается предложение и снижаются цены, то спрос практически не изменяется. Эти особенности спроса и предложения сельскохозяйственной продукции оказывают влияние на спрос и предложение земли. Равновесие спроса и предложения земли в точке E определяет уровень равновесной цены земли (рис. 23)

Рис. 23. Равновесие на рынке земли

На цену земли оказывают влияние два показателя: рента и ссудный процент. Чтобы понять влияние ренты на цену земли, следует рассмотреть более подробно это понятие.

Понятие «рента» (от лат. reddita – отданная) в экономической литературе имеет двоякий смысл – широкий и узкий. В широком смысле рента – это регулярное получение дохода с капитала, с имущества, с земли и т. д., не требующего от получателя предпринимательской деятельности. В этом смысле содержание ренты во многом совпадает с содержанием процента.

В узком смысле рента – это доход с земли, который получает собственник (землевладелец) в отличие от дохода, который получает предприниматель (арендатор-землепользователь), используя землю как объект хозяйства. Рента – это доход землевладельца, т. е. физического или юридического лица (государства, банка, фирмы), который имеет право собственности на данный участок земли.

Рента как факторный доход имеет место не только в аграрном секторе экономики, она имеет место и в добывающем секторе, поскольку в этих сферах особую роль выполняют земля, природные ресурсы в целом. Земля в данном случае выступает не просто как место для производства, но и как предмет и средство труда. С учетом этого в аграрной и добывающей сферах хозяйства возникают особые рентные отношения

В реальной жизни в аренду сдаются не только земли, но и здания, сооружения, которые на ней расположены. В этом случае рента выступает как часть арендной платы. Эта последняя включает в себя: ренту как плату за землю; амортизацию строений и сооружений, находящихся на данном участке земли и сдаваемые в аренду вкупе с землей; процент от капитала, воплощенного в данных материальных активах (в строениях и сооружениях). Если же в аренду сдается земля и только земля, то количественно рента и арендная плата совпадают.

Рента – это сложное экономическое явление. По месту образования в тех или иных сферах хозяйства рента бывает:

· земледельческая, а в ней продуктовая;

· горная, в ней нефтяная, газовая, угольная, железорудная и т. д.;

· лесная, водная, экологическая;

· туристическая, транспортная, строительная и т. д.

По характеру образования рента имеет три основные формы: дифференциальная, абсолютная, монопольная.

В свою очередь, дифференциальная рента имеет две формы: I и II, а дифференциальная рента I имеет виды: дифференциальная рента I по плодородию, дифференциальная рента I по местоположению относительно рынка сбыта продукции. В добывающих отраслях имеет место дифференциальная рента по продуктивности полезных ископаемых, дифференциальная рента I по глубине залегания пластов полезных ископаемых в недрах земли и дифференциальная рента I по местоположению и другие.

Дифференциальная рента по своему стоимостному содержанию представляет собой добавочную прибыль, которая образуется в связи с использованием лучших и средних земель. В сельском хозяйстве различные участки земли неодинаковы по плодородию и по местоположению относительно рынков. В добывающих отраслях месторождения ископаемых также различны по продуктивности, по глубине залегания и местоположению. Туризм основан на использовании различий в ландшафте, экологии, климате и т. д. Все эти различия можно свести к различиям в качестве земель, выделяя среди них лучшие, средние и худшие.

Поскольку эти различия, именно качественная неоднородность носят устойчивый характер, то индивидуальные издержки и соответственно индивидуальные цены единицы земледельческого продукта, а также продукта добывающих отраслей и туризма будут различны при равенстве всех прочих условий. Это – условия существования дифференциальной ренты. Непосредственной причиной является наличие монополии на землю как объект хозяйства.

Особенностью ценообразования в сельском хозяйстве является то, что установление цен на продукцию осуществляется по затратам худшего по плодородию или местоположению участка при прочих равных условиях. Если цены будут устанавливаться как в промышленности по среднеотраслевым затратам, то из оборота будут изъяты худшие по объективным параметрам земли. Это приведет к удорожанию продукции и сделает возможным вовлечение в оборот и худших земель.

Таким образом, характерной особенностью формирования цен на продукцию земледелия и добывающих отраслей является то обстоятельство, что рыночные цены в этих сферах ориентируются на индивидуальный уровень издержек земель, характеризующихся худшими природными условиями. Это предопределяется тем, что количество земель ограничено, в особенности ограничено количество лучших и средних земель. Однако рынок предъявляет спрос на продукцию не только лучших и средних земель, но также на продукцию худших земель. Ограниченность предложения земли, в отличие от предложения труда или капитала, является абсолютной, ибо природные ресурсы не воспроизводимы.

С точки зрения закона спроса и предложения предложение земли абсолютно неэластично. И это обстоятельство ведет к тому, что рынок признает общественно необходимыми индивидуальные цены на худших участках земли. При условии, что сельскохозяйственные предприятия функционируют на рынке совершенной конкуренции, линия спроса на продукцию этих предприятий будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона убывающего плодородия. В этом случае на худших участках дифференциальная рента будет равна нулю, а на лучших и средних землях сельскохозяйственные предприятия получат добавочную прибыль, которая в случае аренды и выступает дифференциальной рентой. В данном случае рента выступает как доход от такого фактора производства, предложение которого абсолютно неэластично.

На рис 24 представлена R1e1e00 – рента со средних участков; R2e2e00 – рента с лучших земель; на худших по плодородию землях дифференциальная рента отсутствует; r – рента; Q – количество предлагаемой земли (акры) в аренду.

В реальной жизни неравенство природных условий дополняется неравенством экономических условий. Предприятия-землепользователи, осуществляя интенсификацию производства, дополнительно вкладывают капиталы. В экономическом аспекте интенсификация производства – это увеличение капитала в расчете на единицу земли, это добавочные капитальные вложения. В условиях ограниченности земли интенсификация производства – явление не разовое, а постоянное.

Рис. 24 Дифференциальная рента

В тех случаях, когда добавочные вложения приносят добавочную прибыль, образуется база для образования дифференциальной ренты II. Эта добавочная прибыль моди­фицируется в ренту в том случае, если она от землепользователя перейдет в распоряжение землевладельца. В связи с этим принципиальное значение приобретает вопрос о сроках арендного договора. Если срок аренды достаточно продолжителен, то добавочная прибыль – основа дифференциальной ренты II, достанется арендатору-землепользователю. При пересмотре арендного договора (после окончания срока), добавочная прибыль перейдет к собственнику земли в виде дифференциальной ренты II. Вот почему сроки аренды земли выступают объектом острой конкурентной борьбы между землевладельцами, которые заинтересованы в возможно меньшей продолжительности этого срока, и землепользователями, которые заинтересованы в большей продолжительности срока аренды земли.

Одной из основных форм ренты считается абсолютная, экономическая рента. Причиной ее существования является частная собственность на землю. Ни один частный собственник не отдаст землю в аренду бесплатно. Это относится и к самым худшим по плодородию участкам земли. Понятия «лучшие», «средние», «худшие» земли, – это относительные, не абсолютные понятия. Их относительность проявляется в том, что вовлечение земель в экономический оборот обусловлено рыночным спросом на продукцию с этих земель. И если продукция с худших земель рынку необходима, то реальной становится сдача этой земли в аренду. Государство, если оно является собственником земли, может освободить землепользователей худших участков от арендной платы. Частный собственник на этот шаг не пойдет.

Сама рыночная система и государственное регулирование экономики разрешают это противоречие и создают материальную основу для выплаты абсолютной ренты и с худших земель. Таким источником абсолютной ренты является добавочная прибыль, которая образуется благодаря наличию самых разных факторов. Это повышенный спрос на продукцию земледелия и добывающих отраслей, что обусловливает вовлечение в хозяйственный оборот относительно худших земель; государственные субсидии землепользователям, весьма широко распространенные в странах смешанной экономики; повышение эксплуатации наемного труда в сельском хозяйстве слаборазвитых стран в связи с низким техническим строением сельскохозяйственного производства в этих странах.

Монопольная рента базисом своего образования имеет дифференциацию качества земли и соответственно дифференциацию качества продукта, получаемого с этой земли. При этом имеется в виду уникальность, исключительность качества этого продукта: особый сорт винограда, являющийся сырьем для вина уникального качества; белая нефть, идущая для приготовления лекарственных препаратов; целебные грязи, вода и т. д. Уникальные качества этих товаров позволяют землепользователям продавать эту продукцию по монопольно высоким ценам. Получаемая при этом сверхприбыль является основой монопольной ренты, которая присваивается собственниками данных уникальных земель. Плательщиками монопольной ренты являются покупатели этой особой продукции.

С проблемой ренты связан вопрос о цене земли. В условиях рыночной и смешанной экономики земля продается и покупается. Современная экономическая наука куплю-продажу земли рассматривает как куплю-продажу права на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода времени. В связи с этим цена земли рассматривается как дисконтированная стоимость, по аналогии с куплей-продажей любого капитального блага, приносящего регулярный доход.

При этом предполагается, что доход, прежде получаемый в виде арендной платы, теперь в таком же размере, но уже в виде процента, будет выплачиваться собственнику земли в течение продолжительного периода времени. В этом плане цена земли не тождественна земельной ренте, получаемой с этого участка. Рента в определении цены земли выполняет не роль дохода с фактора производства, а является капитализированной земельной рентой. Это значит, что если сумму, являющуюся ценой земли вложить в банк, то доход, который эта сумма будет давать владельцу вклада, будет равен ренте.

Цена земли = R/i *100 %, где

R – ежегодная рента, уплачиваемая с продаваемого участка;

i – ставка ссудного процента.

Например, если ежегодная рента с определенного участка земли составляет 2000 долл., рыночная ставка ссудного процента – 4 %, то цена этого участка земли будет равна: 2000/4 * 100 = 50 000 долл. Таким образом, цена земли растет, если увеличивается размер ренты, и падает, если повышается норма процента.

Следует различать ренту как факторный доход и арендную плату за тот или иной участок земли. Если на земле, сдаваемой в аренду, отсутствуют постройки, сооружения, то рента и арендная плата совпадают. Если же на земле есть какие-либо сооружения, здания, то в арендную плату помимо ренты будет входить амортизация на эти объекты, может быть включен и процент на вложенный в землю капитал. Собственник земли стремится к тому, чтобы не только получать доход, но и возмещать стоимость принадлежащей ему собственности.

Вопросы для самопроверки

1. В чем отличие земли от других факторов производства?

2. В чем особенности ценообразования на сельхозпродукцию?

3. Каковы причины дифференциальной ренты?

4. В чем особенности абсолютной, экономической ренты?

5. Как определяется цена земли?