Оформление залога

Для договора о залоге предусмотрена обязательная письменная форма (п. 2 ст. 339 ГК), несоблюдение которой влечет недействительность договора о залоге (п. 4 ст. 339 ГК). В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 339 ГК договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению. Нотариальному удостоверению подлежит также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен. Примером договора о залоге движимого имущества, подлежащего нотариальному удостоверению, может служить договор залога, совершенный с целью обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора ренты, который во всех случаях подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК). Возможность и необходимость заключения такого договора залога вытекает из нормы п. 2 ст. 587 ГК, согласно которой существенным условием договора ренты, предусматривающего отчуждение движимого имущества, является условие о предоставлении плательщиком ренты ее получателю обеспечения, предусмотренного ст. 329 ГК.

В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК государственная регистрация предусмотрена только для договора ипотеки. Договор ипотеки, не зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимое имущество, является недействительным (п. 4 ст. 339 ГК). Порядок регистрации договора ипотеки урегулирован нормами ст. 19–28 Закона об ипотеке и ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹. Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи надлежащим образом зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становится подчиненным принципам ипотечной системы²:

· во-первых, принципу специальности, заключающемуся в том, что запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, конкретного объекта недвижимости;

· во-вторых, принципу обязательности, означающему, что право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государственный реестр прав на недвижимое имущество;

· в-третьих, принципу гласности (публичности), предполагающему доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заинтересованным лицам;

· в-четвертых, принципу достоверности, предполагающему презумпцию правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество;

· в-пятых, принципу бесповоротности, означающему, что запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом;

· в-шестых, принципу старшинства, заключающемуся в том, что права залога (последующего залога), внесенные в государственный реестр прав на недвижимое имущество, осуществляются в порядке времени их внесения³.

¹ СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

² Здесь мы сталкиваемся еще с одним пониманием ипотеки. В дореволюционной России под ипотечной системой понималась вся система регистрации прав на недвижимое имущество в поземельных книгах. Обозначение системы регистрации различных прав на недвижимое имущество через слово «ипотечная» объяснимо тем, что регистрация прав изначально родилась как регистрация права залога на недвижимость в поземельные книги.

³ Подробнее о принципах ипотечной системы см.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. С. 200–201.

Договоры залога движимого имущества не подлежат государственной регистрации (в том числе и договоры залога автотранспортных средств) и не становятся недействительными из-за отсутствия регистрации¹.

¹ См.: п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».

Отдельные виды залога могут быть оформлены документом, отличным от договора залога. Пункт 2 ст. 358 ГК предусматривает особую форму для залога вещей в ломбарде – залоговый билет. В соответствии с п. 4 ст. 912 ГК товар, принятый на хранение по двойному или простому складскому свидетельству, может быть в течение времени его хранения предметом залога путем залога соответствующего свидетельства, являющегося ценной бумагой. При этом следует иметь в виду, что варрант вместе со складским свидетельством или отдельно от него может передаваться по передаточным надписям (ст. 915 ГК). Держатель залогового свидетельства, иной, чем держатель складского свидетельства, имеет право залога на товар в размере выданного по залоговому свидетельству кредита и процентов по нему. При залоге товара об этом делается отметка на складском свидетельстве (п. 3 ст. 914 ГК).

В дореволюционной России формы договоров о залоге имущества различали в зависимости от того, какое имущество передавалось в залог – движимое или недвижимое. Залог недвижимого имущества оформлялся нотариально удостоверяемой закладной на недвижимое имущество (закладная крепость)¹, а на тех территориях России, где существовала ипотечная система (система регистрации залога недвижимости в поземельной книге), залог недвижимости оформлялся залоговыми свидетельствами ². В советский период истории нашей страны ст. 90 ГК РСФСР 1922 г. предусматривала залоговые свидетельства, выдаваемые нотариальными конторами для оформления залога строений и права застройки в обеспечение выдаваемых кредитными учреждениями ссуд и в обеспечение договоров с государственными учреждениями и государственными предприятиями.

¹ Подробнее об этом см.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 3. Обязательственное право. Сделки. Изд. 2-е. С. 607.

² О существе залоговых свидетельств, об основаниях и порядке их выдачи см.: Дрожжин П.Т. Залоговые свидетельства и порядок их получения. Пг., 1915.

Современное российское законодательство не предполагает возможности оформления залога недвижимости (ипотеки) каким-либо другим документом, кроме договора о залоге. Дополнительно к договору о залоге (при условии, что в нем это предусмотрено) может быть выдана закладная¹, никоим образом договор о залоге не заменяющая, но исключающая возможность передачи прав по этому договору иным способом, кроме как путем передачи прав по закладной.

¹ Современной закладной посвящены ст. 13–18 Закона об ипотеке.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

б) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная должна содержать в себе обязательные реквизиты, указанные в ст. 14 Закона об ипотеке.

Документ, названный «закладная», в котором отсутствует какой-либо из обязательных реквизитов, не может считаться закладной (п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).

Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке).

Закладная в том виде, как она представлена в действующем Законе об ипотеке, не имеет ничего общего с закладными (закладными крепостями) и закладными листами, которые использовались в дореволюционной России. Дореволюционная российская закладная (закладная крепость) оформляла отношения с участием физических лиц и содержала в себе не обыкновенное заемное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости, а отвлеченное (абстрактное) обещание уплатить известную сумму. Дореволюционная закладная (закладная крепость) содержала в себе формулу: такое-то недвижимое имущество обременено долгом в пользу того-то. Благодаря этому залогодержателю предоставлялось не только право на удовлетворение из стоимости заложенного объекта, но, кроме того и прежде всего, право на получение определенной суммы. Эта функция закладной выступала на первый план при предъявлении ее ко взысканию и имела значение вызова должника «к ответу и платежу»¹. С учетом абстрактного характера закладной российский законодатель запрещал ее передачу третьим лицам, она была непередаваемой бумагой².

¹ См.: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 260–261.

² См.: Бобриков А.И. По вопросу о передаче закладных крепостей//Журнал Министерства юстиции. 1898. Июнь. С. 81–113.

Закладные листы в дореволюционной России представляли собой купонные облигации. Они содержали в себе обязательство со стороны банка по выплате их нарицательной стоимости и процентов по купону, но без залогового права в пользу держателей этих листов¹. Исполнение обязательств по закладным листам со стороны эмитировавших их кредитных учреждений обеспечивалась всеми активами этих учреждений².

¹ См.: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 265.

² Подробнее о различии между современной закладной и дореволюционной закладной крепостью (закладной), о сущности закладных листов см.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России /Под ред. Ем B.C. М., 1999. С. 79–82. В этой же книге на с. 187–197 приведены образцы закладных листов и закладных крепостей, залоговых свидетельств.