Понятие информационное обеспечение

Информация — одна из важнейших составляющих не только оценочной, но и любой другой сферы деятельности.

Оценка достоверности и точности информации приобретает особую актуальность в связи с необходимостью проведения подобного анализа в рамках каждого оценочного исследования.

Современная экономика немыслима без информации. Тысячи предприятий, миллионы налогоплательщиков, триллионы рублей, биржевые котировки, реестры акционеров — все эти информационные потоки необходимо оценить, обработать, сделать необходимые выводы, принять правильное решение.

В настоящем Федеральном законе «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» дано следующее определение: информация— сведения (сообщения, данные) независимо от формы их представления».[18]

Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:

· Определение массива необходимых сведений;

· Выбор информационных источников;

· Сбор необходимой информации;

· Систематизация, обработка и анализ;

· Описание информации в отчёте.

На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки.

Объём и качество собранной для анализа информации имеют значение для профессионального использования методов оценки недвижимости.

Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует её систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.

· Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций

функционирования экономики и рынка недвижимости.

Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Данные сведения не участвуют в конкретных расчётах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений.

· Конкретная информация или специальная, как правило, представлена в цифровом

виде (коэффициенте и стоимостные показатели) и используется для расчётов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

Экономические показатели:

• темпы экономического роста;

• уровень инфляции;

• индекс деловой активности;

• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

• уровень доходов населения и другие факторы.

Политические и социальные факторы:

• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

• доверие правительству;

• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

• программы Правительства и прогнозы.

• данные государственных организаций.

• исследования международных финансовых организаций.

• аналитические обзоры информационных агентств.

• электронные информационно поисковые системы.

• периодическая экономическая печать.

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;
• в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной -недвижимости;
• в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;
• первичный и вторичный рынок.

Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

· Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

· Нормативно правовая база, регулирующая отношения земель ной

собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

· Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;

• цены и условия осуществления сделки аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;

• уровень эксплуатационных затрат;

• среднерыночный уровень занятости недвижимости;

• уровень возможных прочих доходов;

· Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:

• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

• индексы цен в строительстве;

• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

• прочая информация.

Основные источники информации:

· Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники:

Укрупненные показатели восстановительной стоимости;

Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании коинвест и другие).

· Информация специалистов рынка недвижимости – риэлторов, строителей,

консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

· Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

· Интервью с собственником и управляющим объекта.

В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.

В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология.