Подробное описание отчёта об оценки

Сначала в отчёте об оценки перечисляются основные акты и выводы, и первым пунктом является общая информация, иденфицирующая объект оценки.

· Объект оценки – жилой дом или не жилой дом, здание, строение,

земельный участок под ним;

· Описание объекта оценки – назначение, общая, желая площадь,

этажность, кадастровый или условный номер, какой площадью земельный участок, его кадастровый или условный номер;

· Место положения объекта – адрес;

· Оцениваемые права – право собственности на объект оценки;

· Наличие обременений – зарегистрированы или незарегистрированы;

· Собственник – собственник недвижимости и земельного участка;

· Балансовая стоимость – отсутствует или присутствует;

· Предполагаемое использование результатов оценки - для передачи в качестве предмета залога;

· Основание для проведения оценки – в данном случаи договор;

· Дата оценки (дата определения стоимости объекта оценки);

· Дата осмотра объекта оценки;

· Срок проведения оценки;

· Номер отчета об оценке - (порядковый номер отчета) и дата составления;

Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов

оценки - ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать этот отчет иначе, чем указано в Задании на оценку. Альтернативное использование данного отчета возможно только в соответствии с действующим законодательством, примененными стандартами;

· Используемые стандарты оценки - исходя из целей оценки, все расчеты

проводятся, а отчет составляется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[24] Заключение специальных экспертиз – выполнялись или не выполнялись специальные экспертизы.

Следующим пунктом, в отчёте об оценки, является цели и задачи проведения оценки. В данном отчете целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для передачи его в залог.

Задачи оценки:

· Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

· Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и

осуществление необходимых расчетов;

· Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и

определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

· Составление отчета об оценке.

После следует пункт – «критерии установления вида оцениваемой стоимости». Исходя, из цели оценки и условий рассматриваемого договора принят вид оцениваемой стоимости – рыночная стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая

сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют

в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной

оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект

оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

После установления вида оцениваемой стоимости вписываются результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке – доходный, затратный, сравнительный. Из чего вытекает итоговая величина стоимости объекта оценки.

Также необходимо установить основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки и зафиксировать задание на оценку, туда входят следующие пункты:

· Объект оценки;

· Имущественные права на объект оценки;

· Цель оценки;

· Вид стоимости;

· Дата оценки;

· Срок проведения оценки.

Прикладывается заявление о составлении (требование СРО РОО) о том,

что:

· факты, представленные в отчете правильны, и основываются на знаниях

оценщика;

· анализ и заключения ограничены только сообщенными допущениями и

условиями;

· оценщик не имел интереса в оцениваемом имуществе;

· гонорар оценщика не зависит от любых аспектов отчета;

· оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами

поведения;

· образование оценщика соответствует необходимым требованиям;

· оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его

нахождения;

· оценщик произвел личную инспекцию имущества;

· никто, кроме лиц, указанных в отчете не обеспечивал

профессиональной помощи в подготовке отчета;

· отчет является конфиденциальным для оценщика и пользователя,

оценщик не несет никой ответственности в том случае, если какая-либо третья сторона будет опираться в своих заключениях на отчет;

· запрещается публикация отчета целиком или по частям, или публикация

ссылок на отчет, данных содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика без письменного согласия оценщика.

Конечно необходимы Сведения об оценщиках, работающих на основании трудового договора:

Все оценщики, участвовавшие в составлении и подписавшие настоящий отчет имеют, базовое высшее образование, обязательное профессиональное образование в области оценочной деятельности, находятся по адресу местоположения исполнителя.

· Фамилия, имя, отчество;

· Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

· Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

· Стаж работы в оценочной деятельности;

· № трудового договора, заключенного.

Так же необходимы сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, заключаются они в следующем:

· Организационно-правовая форма ОКОПФ ОКФС

· Полное наименование

· Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

· Дата присвоения ОГРН

· Место нахождения

Следующим порагрофом идёт информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах:

Следующий пункт - допущения:

· Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в

письменном или устном виде;

· Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все

подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством;

· Оценщик не занимается измерениями физических параметров

оцениваемого объекта;

· Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете

исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия;

· Оценщик не проводит технических экспертиз и исходит из отсутствия

каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре;

· Оценщик исходит из предположения, что физическое состояние

объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в момент осмотра.

· Данные, использованные оценщиком при подготовке отчета,

Получают, из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

· Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить

оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

· Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по

данному отчету и не отвечают в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев оговариваемых законодательством и отдельными договорами.

За тем вписываются ограничения и пределы применения полученного результата, после чего идёт параграф ограничения и пределы применения полученного результата, и перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а так же применяемые стандарты оценочной деятельности.

Для того, что бы понятен и читаемым был документ каждому, вписывается в договор пункт – термины и определения, где расшифровываются профессиональный сленг.

Далее точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Необходимо представить различные факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

· Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;

· Потенциал местоположения - доступность участка;

· Рыночный спрос;

· Допустимость с точки зрения законодательства;

· Физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования;

· Финансовая оправданность;

· Максимальная эффективность;

Анализ достаточности и достоверности информации;

Конечно за всем выше перечисленным следует анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов т.е. информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов, описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

В качестве приложения к отчёту об оценке прилагается сертификат оценки и список используемой литературы при проведении оценки.