Согласование итоговой величины стоимости объекта

Согласно российскому законодательству оценщик обязан использовать три подхода к оценке, а в случае невозможности применения какого-либо из них – обосновывать отказ от его использования.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится оценщиком на основе анализа результатов применённых подходов к определению стоимости объекта оценки.

Стоимость имущества предприятия оценивается несколькими метода­ми, обосновывающими рыночную цену. При этом оценщик не обязан ис­пользовать все имеющиеся методы, а может ограничиваться лишь теми, ко­торые более соответствуют ситуации. Главное – грамотно выбрать методы. Существуют определенные приемы, ограничивающие перечень методов оценки стоимости имущества для каждой конкретной ситуации. На первом этапе выбора методов должны быть чётко определены: цель, ради которой проводится оценка; используемый стандарт стоимости, объём доступной информации и др.

На втором этапе выбора методов оценки наиболее важен анализ как отраслевых факторов, так и факторов на уровне компании. Отраслевые фак­торы анализируются по следующим параметрам: перспективам развития отрасли, прошлой и ожидаемой доходности в отрасли, степени отраслевого риска. Факторы на уровне предприятия должны отражать темпы роста доходов оцениваемого предприятия, динамику его финансовых показателей, зависимость от покупателей и поставщиков. Выбор методов оценки в большей степени зависит от характеристик оцениваемого предприятия, а не от отраслевых факторов.

На третьем этапе оценщику необходимо определить, какие использовать методы: основанные на анализе активов (метод стоимости чистых активов, метод ликвидационной стоимости) или же на анализе доходов (метод дисконтированных денежных потоков, метод капитализации доходов, метод избыточных прибылей или оценочные мультипликаторы: цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты).

Первую группу методов целесообразно использовать, когда доходы предприятия не поддаются точному прогнозу, когда предприятие обладает зна­чительными материальными и финансовыми активами (ликвидные цен­ные бумаги, инвестиции в недвижимость) либо когда предприятие зависит от контрактов или отсутствует постоянная клиентура.

Вторую группу методов целесообразно использовать, когда текущие и будущие доходы предприятия могут быть достоверно определены либо ког­да активы предприятия преимущественно состоят из машин, оборудования, готовой продукции, либо когда предприятие имеет устойчивый спрос на свою продукцию.

На четвёртом этапе оценщик анализирует достаточность и качество информации по сопоставимым компаниям. Если оценщик находит необхо­димое число сопоставимых компаний, то он рассчитывает мультипликато­ры и использует их в методе рынка капитала и методе сделок. Если оцен­щик не может найти такой группы предприятий, то оценка проводится с помощью методов, основанных на исследовании доходов, сравнитель­ный подход не используется, а оценка проводится методами капитализа­ции доходов, избыточных прибылей или дисконтированных денежных потоков.

На пятом этапе оценщик должен спрогнозировать динамику будущих доходов и сравнить её с текущими доходами. Если будущие доходы пред­приятия будут существенно отличаться от текущих, то используется метод дисконтированных денежных потоков, в противном случае можно приме­нить метод капитализации доходов, а в некоторых случаях – метод избыточ­ных прибылей.

На шестом этапе (если используются методы, основанные на анализе активов) оценщик должен определить, является ли предприятие действующим или же оно стоит на пороге ликвидации. В первом случае наиболее приемлем метод стоимости чистых активов; во втором – метод ликвидационной стоимости.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

Метод капитализации доходов используется при условии, что:

– будущие доходы будут равны текущим или же темпы роста будут умеренными и предсказуемыми;

– доходы представляют собой достаточно значительные положительные величины, т. е. бизнес будет стабильно существовать.

Метод дисконтированных денежных потоков целесообразен, когда:

– будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих в связи с действием таких факторов, как ожидаемые изменения в экономических условиях, изменения в структуре бизнеса;

– прогнозируемые денежные потоки предприятия являются значительными положительными величинами и их обоснованно можно оценивать;

– чистый денежный поток предприятия в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

Метод стоимости чистых активов даёт лучшие результаты при оценке предприятия:

– обладающего значительными материальными и финансовыми активами;

– в случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

– действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой или инвестиционной компании.

Метод ликвидационной стоимости следует использовать при оценке предприятия, которому грозит банкротство, и соответственно когда существуют большие сомнения в способности его оставаться действующим. Это отражается в информации о низких или даже отрицательных доходах на активы, что служит показателем экономического устаревания данного бизнеса. В этом случае бизнес должен быть ликвидирован, а активы реализованы по их рыночной цене.

Метод рынка капитала и метод сделок можно использовать, если:

– имеются достаточное количество сопоставимых компаний и достаточная финансовая информация по ним. Финансовый анализ и прогнозирование данных представляют собой базу для расчёта оценочных мультипликаторов;

– в мультипликаторах знаменатель является достаточной положительной величиной.

Таковы основные факторы, определяющие целесообразность использования того или иного метода. При выборе метода оценки обязательно учитываются преимущества и недостатки каждого из них.

11.2. Согласование результатов оценки

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые величины могут существенно различаться (от 5 до 50 %). Например, при анализе финансово неустойчивого предприятия, прибыль которого незначительна, величина стоимости, получаемая на основе доходного подхода, очень мала, однако предприятие обладает значительными материальными активами, поэтому полученная с применением затратного подхода величина стоимости может превышать предыдущую величину в десятки и сотни раз.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчётов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полу­ченных с помощью классических подходов к оценке, проводят согласование результатов.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учётом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов к оценке, проводится по формуле

где Сит – итоговая стоимость объекта оценки;

Сдп, Сзп, Ссп – стоимости, определённые с использованием доходного, затратного и сравнительного подходов;

К1, К2, К3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство

Весовые коэффициенты большинством оценщиков округляются с точностью до 10 % (реже 5 %) в целях использования данных весов для согласования.

На основе округлённых весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путём умножения полученного с помощью каждого подхода результата на округлённый вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Полученное значение округляется.

Существуют два базовых метода взвешивания:

– метод математического взвешивания;

– метод субъективного взвешивания.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса каждого оценочного метода необходимо учитывать следующие факторы:

– характер бизнеса и его активов;

– цель оценки и предположительное её использование;

– применяемый стандарт стоимости. Если определяется величина ликвидационной стоимости, то бессмысленно использовать метод дисконтированных денежных потоков, метод рынка капитала или метод сделок;

– количество и качество данных, подкрепляющих данный метод;

– уровень ликвидности;

– уровень контроля.

Учёт всех этих факторов даёт возможность произвести взвешивание и в конечном счёте вывести итоговое заключение.