Анализ рынка ипотечного кредитования в России.

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (табл. 2).

Таблица 2

Классификация кредитов по срокам

7. По способу амортизации долга:

· Постоянный ипотечный кредит;

· Кредит с переменными выплатами;

· Кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

· Кредит с фиксированной процентной ставкой;

· Кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

· С правом досрочного погашения;

· Без права досрочного погашения;

· С правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

Глава 2. Анализ развития ипотеки на современном этапе

Анализ рынка ипотечного кредитования в России.

В 2015 годe для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции.

Происходило сокращение числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК), на фоне уменьшения количества действующих кредитных организаций. В 2015 году число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования уменьшилось по сравнению с 2014 годом на 30 кредитных организаций и составило 635 участников, из них 481 кредитная организация предоставляла в 2015 году новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно

ИЖК в рублях предоставляли 176 кредитных организаций, в иностранной валюте — 6 кредитных организаций.

Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположено на территории Центрального федерального округа — 347, из них в Москве — 300; 90 участников находятся в Приволжском федеральном округе, из них 20 — в Республике Татарстан; наименьшее количество кредитных организаций (9) приходится на Северо-Кавказский федеральный округ.

Наблюдался дальнейший рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖКвусловиях напряженности на финансовыхи валютных рынках. В 2015 годe кредитными организациями было предоставлено 448 529 ИЖК на общую сумму 769, 5 млрд. руб. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическимлицам, составила 18, 5%, увеличившись посравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 4, 9 п.п. Количество предоставленных ИЖК возросло по сравнению с2014 годом на 33, 4% приувеличении объема предоставленных ИЖКна 41, 8% (рисунок 1), при этом средний размер предоставленных кредитов увеличился с 1, 61 до 1, 72 млн. руб., в Москве составив3, 59 млн. руб. Наибольший удельный вес выданных ИЖК в 2015 годуприходился на заемщиков Центрального федерального округа — 31, 0% от всего объемавыданных в Российской Федерации ИЖК.

График 1. Динамика объемов кредитов физическим лицам, в том числе ИЖК

Продолжался рост доли ИЖК, предоставленных в рублях.В 2015 году было выдано кредитов: в рублях — 448 115 на общую сумму 765, 9 млрд.руб.; в иностранной валюте — 414 на общуюсумму в рублевом эквиваленте 3, 7 млрд. руб.Доля рублевых кредитов в общем объемеИЖК по сравнению с аналогичным периодомпредыдущего года увеличилась на 0, 9 п.п., достигнув 99, 5%.

ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам Москвы и Московской области — на них пришлось 81, 2% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов.

Происходило дальнейшее увеличение задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, и сокращение задолженности по ИЖК в иностранной валюте. В 2015 году по сравнению с 2014 годом величина задолженности по ИЖК в рублях увеличилась на 36, 3%, в иностранной валюте — уменьшилась на 17, 2%, составив 2 936, 2 млрд. руб. и 100, 2 млрд. руб. в рублевом эквиваленте соответственно. Сокращение задолженности по ИЖК в иностранной валюте было обусловлено в основном досрочным погашением таких ИЖК.

Продолжалось уменьшение доли просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, и увеличение доли просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте.Удельный вес просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился в 2015 году по сравнению с 2014 годом на 0, 3 п.п. — до 0, 9%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, — увеличился на 1, 3 п.п., достигнув 13, 9%. В денежном выражении величина просроченной задолженности за указанный период сократилась: по ИЖК в рублях — на 1, 4%, в иностранной валюте — на 8, 1%, составив 26, 4 млрд. руб. и 14, 0 млрд. руб. в рублевом эквиваленте соответственно (рисунок 2). Доля ссуд, не имеющих просроченных платежей, в общем объеме задолженности по ИЖК в 2015 году составила 95, 3%, что свидетельствует о достаточно высоком качестве ипотечного портфеля.

Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на графике 2.

График 2. Динамика просроченной задолженности по ИЖК

Отмечалось уменьшение средневзвешенных сроков и ставок предоставления ИЖК в рублях и в иностранной валюте.Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖКв 2015 году сократился по сравнению с 2013 годом: по ИЖК в рублях — на 3 месяца, составив 176 месяцев (14, 7 года), по ИЖК виностранной валюте — на 12 месяцев, составив 146 месяцев (12, 2 года). Средневзвешенные процентные ставки за аналогичный период снизились: по ИЖК в рублях — на 0, 5 п.п., составив 12, 2%, по ИЖК в иностранной валюте — на 0, 3 п.п. — до 9, 5%.

В 2015 году досрочно погашено ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 197, 1 млрд. руб., в том числе прав требования по ИЖК — на 5, 3 млрд. руб. (в 2014 году сумма досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) составила 145, 6 млрд. руб.). В основном досрочное погашение производилось по ИЖК (правам требования по ИЖК), предоставленным (приобретенным) в рублях; данный показатель составил 184, 6 млрд. руб. Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 78, 5%. Соотношение объемов досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК составило 25, 6% (в 2014 году — 26, 8%).

В 2015 году 118 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 52, 8 млрд. руб. (в 2014 году — 129 кредитных организаций на сумму 49, 4 млрд. руб.). Соотношение объемов рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК составило 6, 9% (график 3).

График 3. Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК путем продажи их другим организациям

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации - резиденты: в 2015 году на них приходилось 79, 5% общего объема рефинансируемых ИЖК (прав требования по ИЖК). Однако по сравнению с 2014 годом доля операций, совершенных специализированными организациями — резидентами, сократилась на 6, 4 п.п., при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) уменьшился на 1, 1% — до 42, 0 млрд. руб. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования увеличилась на 3, 8 п.п. и составила 16, 6%, объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) увеличился на 39, 0% — до 8, 8 млрд. руб. Доля специализированных организаций — нерезидентов составила 2, 6%, или 1, 4 млрд. руб., прочих организаций — 1, 2%, или 0, 6 млрд. руб. (рисунок 6).

Объем рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) путем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2015 году составил 11, 3 млрд. руб. (эмиссия осуществлялась двумя банками).

Таким образом, в 2015 году практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке.

В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК (в 2015 году в Ломбардный список Банка России были включены облигации с ипотечным покрытием 37 эмитентов на сумму 280, 28 млрд. руб. по номиналу).