Общины.

В 1999 инициативная группа Мидоуданс нашла 165 акров (66 Га) чистой земли, где было

практически все, чего они хотели, рядом с прогрессивным университетским городком в штате Вермонт. На

земле были леса, старый яблоневый сад и множество ягодных кустов, большая роща кленов, из сока

которых можно было бы делать кленовый сироп, красивые луга, и – самое замечательное – изумительно

красивые виды.

Первоначально группа предполагала набрать 20 участников прежде, чем покупать землю, однако на

момент, когда был найден участок, только восемь были готовы принять участие в деле. Тем не менее, было

решено приступить к действиям, и весь следующий год группа провела в заботах по поводу предстоящей

покупки земли.

Запрашиваемая цена за участок составляла 250000 долларов. Друзья собрали 130000 из своих

собственных сбережений (добавляя в течение некоторого времени по 5-10 тысяч; львиную долю платежа

вложила одна из семей) и решили, что остальные 120000 покроют за счет банковского кредита, используя

совокупную заемную способность. За счет имеющихся сбережений и заемных средств они могли заплатить

первоначальный взнос, обеспечить электричество и водоснабжение, построить свой общий дом, приобрести

вагончики в качестве временного жилья и начать свой бизнес по тестированию программного обеспечения,

оставив некоторую сумму в резерве для выплаты кредита до тех пор, пока их предприятие не встанет на

ноги.

Они учредили Товарищество с ограниченной ответственностью83 для совместного владения землей

и уплатили 10000 долларов продавцу за исключительное право покупки участка в течение года. Еще 10000

они потратили на исследование земли, межевание и различные экспертизы качества воды и почвы, а также

на получение разрешения на строительство септической системы и на разрешение по Акту 250 (Принятое в

штате Вермонт требование, касающееся потенциального экономического, экологического и социального

воздействия нового застройщика на жизнь округа). Следующим шагом было изменение разрешенного

использования земли (получение разрешения на особый вид использования, conditional use permit) для того,

чтобы узаконить будущее строительство на участке.

Участники группы потратили также некоторое время на проектирование своего будущего общего

дома, который, по их идее, должен был стать центральным элементом их общины – с жилыми комнатами,

офисом, большой общей кухней и столовой для общих трапез, классами для школьных занятий и занятий

музыкой и рисованием.

И поскольку Мидоуданс не скрывал своих планов, когда корреспондент из местной газеты пришел в

их группу, чтобы взять интервью, они согласились. Впоследствии они говорили, что лучше бы не давали

этого согласия, поскольку, как оказалось, каждая из вышедших трех статей содержала серьезные неточноcти

и дорисовки и акцентировано представляла группу как «коммуну».

На первых публичных слушаниях некоторые соседи высказались против предоставления группе

разрешения на строительство, заявив, что крупный общий дом общины будет портить им красивый вид.

Один из членов планового отдела также высказал возражения против высоты здания, сказав, что его

очертания на холме будут заслонять обзор. Возражения были также высказаны против большого объема

движения транспорта, который может быть вызван проектом. В связи с этим, следующие несколько месяцев

участники инициативной группы провели, стараясь встретиться и пообщаться с как можно большим

количеством соседей, выслушивая их возражения и рассказывая им об образе будущей общины Мидоуданс.

Они перепроектировали свой общий дом, уменьшив его высоту и переместив его ниже по склону холма, и

показывали этот новый план соседям и плановому отделу, а также объясняли, что существование их

общины не приведет к существенному росту дорожного движения. К моменту второго публичного

слушания группа заработала такую общественную поддержку, что даже председатель планового отдела

высказал свое личное воодушевление предстоящим проектом и рекомендовал местным жителям встать на

его защиту.

Однако другая женщина из планового отдела вдруг начала придираться к многофункциональности

проектируемого общинного здания. «Для того, чтобы наше строительство было одобрено, - вспоминает

Люк, - она потребовала разделить наш общий дом на три отдельных здания и ввести строгие ограничения на

виды деятельности, которые осуществляются в каждом из них». Группа была в замешательстве: такие

требования были совершенно странными и необычными. Традиционно плановый отдел либо дает

разрешение на особое использование земли, либо нет, но он не обладает юрисдикцией решать, какие виды

деятельности могут осуществляться внутри зданий.

Следующие несколько недель Мидоуданс размышлял над своим положением. К этому моменту они

успели уже привязаться к выбранному месту и буквально влюбились в свой участок. Они провели уже

немерянное количество работы по исследованию участка, вложили 20000 долларов в исключительное право

покупки и в оформление бумаг, и уже вовсю продумывали, как они будут осваивать землю и строить для

себя временное жилье.

Перед ними было три варианта действий. Во-первых, они могли подчиниться ограничениям и

разделить свой общий дом. Это не только стоило бы им гораздо больших затрат на строительство, но и

разрушало течение деловой и общественной жизни в общине, подрывало «чувство общинности», ибо они,

понимая связь между архитектурной планировкой и образом жизни, самым тщательным образом

продумывали свой будущий общий дом именно с точки зрения выражения их группового единства. Во-

83 Limited Liability Partnership. См. примечание 30 к Главе 1. – прим. перев.

вторых, они могли оспорить решение планового отдела и с высокой вероятностью выиграть, с учетом того,

что им было выдвинуто всего одно возражение, да и то без юридических оснований. В-третьих, они могли

просто уйти с этой земли.

После долгих дискуссий группа решила выбрать третий вариант. «Нам не хотелось завоевывать этот

поселок силой» - говорит Люк. Хотя женщина из отдела была единственной, кто высказал возражения,

другие члены комиссии почему-то не были возмущены столь необоснованными требованиями и, как видно,

одобряли такой новый ход. Это выглядело так, как будто бы языком одного из своих чиновников весь

городок сказал им «Нет». Даже если бы основатели общины выиграли, оспорив решение комиссии, они не

хотели начинать свою жизнь в общине с такого негативного прецедента. И поэтому они просто ушли,

оставив свои 20000 долларов, свои вложенные в участок силы и время и свою искреннюю привязанность к

этой земле, которая так и не стала им новым домом.

В качестве переходного этапа, они купили большой дом в другом городке штата Вермонт,

вселились в него всей группой и начали налаживать свой новый общий бизнес. («Впоследствии мы поняли,

насколько трудно было бы нам осваивать чистое поле и начинать новое предприятие одновременно», -

говорит Люк.) Спустя два с лишним года, на момент, когда я пишу эту книгу, община Мидоуданс нашла и

купила другой, даже еще лучший участок и теперь намерена предпринять новую попытку воплотить свою

мечту.

ВОПРОСЫ ЗОНИРОВАНИЯ И ВАША ЗЕМЛЯ.

Генеральный план и нормы зонирования округа или города нацелены на то, чтобы регулировать

новую застройку и освоение земли, и деятельность большинства альтернативных поселений подпадает под

эту категорию. Таким образом, выходит так, что нормы и требования, задуманные с целью ограничения

негативных последствий крупной коммерческой застройки, ограничивают и то, что делают основатели

альтернативных общин. Нормы зонирования могут касаться размера зданий и их воздействия на ландшафт,

как мы видели в случае с Мидоуданс, но в наибольшей степени они сталкиваются с интересами общин в

вопросе о допустимой плотности населения и возможности групповой застройки84. И хотя все большее

число округов и городов в настоящее время допускают групповую застройку, общее количество домов

обычно не должно превышать определенные ограничения по плотности. Если, к примеру, группа из 20

человек хочет купить 200 акров (80 Га) на территории, где разрешена групповая застройка, но не

допускается более, чем один дом на 40 акров (16 Га), группа может сгруппировать на своем участке не

больше пяти домов. Для того, чтобы построить больше, потребуется изменение категории земли,

разрешение на особый вид использования или иное исключение из норм зонирования.

Плотность застройки обычно является главной проблемой, связанной с зонированием, для

основателей альтернативных поселений, поскольку чем больше членов будет в общине, тем легче осилить

покупку земли, распределив затраты на число людей, и тем выше будет доступность земли и вероятность

того, что вы ее купите и создадите свое поселение. (Общины, основанные в 1970-х и 1980-х гг., не

сталкивались с такими проблемами, потому что в те времена гораздо большее число округов имели

либеральные нормы зонирования или не имели их вообще. «Альтернативщики» времен наших мам и пап

могли просто купить старую ферму и вселиться в нее жить.)

Как уже упоминалось ранее, в прогрессивных районах, где, как можно было бы подумать, будет

проще купить землю и создать общину, часто, наоборот, дела обстоят еще хуже. Многие сотрудники

городских отделов проектирования и градостроительства в регионах, озабоченных состоянием окружающей

среды, таких как Боулдер или Амхерст, уже сегодня выступают сторонникам устойчивого развития и были

бы рады видеть на подведомственных им территориях групповую застройку с открытыми озелененными

пространствами, кооперативное жилищное строительство, энергосберегающие технологии и пассивный

солнечный обогрев, пешеходные тропинки вместо асфальтовых проездов и тому подобное. Обеспокоенные

неудержимым ростом городов и гектарами автостоянок, экологически-ориентированные граждане в таких

регионах часто выбирают в местные органы власти людей, которые обещают строгую политику

прекращения или ограничения темпов урбанизации. И хотя проводимая такими органами местной власти

политика эффективно сдерживает коммерческих застройщиков от безудержной штамповки все новых и

новых жилых кварталов и торговых центров, эти же самые ограничения не позволяют основателям общин и

альтернативных поселений создавать те самые формы устойчивого развития, которые больше всего

хотелось бы видеть местным чиновникам.

84 Групповая застройка – способ застройки, при котором здания объединяются в группы для создания

более комфортного «микроклимата» внутри нее – лучшего доступа солнца, проветривания, защиты от

пыли и шума и т.д. – и налаживания оптимальных связей между отдельными постройками. Каждая группа

имеет свои общие территории, социально-бытовые объекты и пр. Помимо групповой застройки существуют

такие виды, как периметральная (дома строятся в линию вдоль улицы), строчная (все дома ориентируются в

одном направлении, например, по солнцу), свободная и комбинированная. – прим. перев.

Один из способов решить проблему зонирования – это поступить так, как поступил Дансинг Рэббит

и отправиться поискать места, где нормы зонирования более либеральны или отсутствуют вообще, таким

образом, обойдя эту проблему совсем. Однако, как мы уже видели, уход в более провинциальные и глухие

места снижает вероятность найти оплачиваемую работу, что создает для членов общины новую проблему –

как зарабатывать на жизнь. Второй вариант – найти землю в местности, которая уже относится к категории,

допускающей ту плотность застройки и те виды деятельности, которые вы планируете. Хотя некоторые

домовладельческие общины и городские общины вроде Марипоза Гроув так и поступили, это вряд ли

окажется сценарием, подходящим для вас, если вы ищете землю в сельской местности, поскольку

планируемая вами плотность населения, вероятнее всего, окажется выше, чем предусмотрено местными

нормами зонирования. Поэтому более, чем вероятно, что вашей группе, так или иначе, придется иметь дело

с неидеальной для вас категорией земли. Вот что нужно иметь в виду при исследовании этого вопроса:

1. Часто цели и стратегия, описанные в Генеральном Плане округа, не соответствуют текущей карте

зонирования. Недавно вступившие в силу нормы могут еще не получить распространения, понимания и

применения, или же местные чиновники могут иметь разногласия по поводу их трактовки и применения.

Опытные инвесторы, занимающиеся недвижимостью, советуют покупателям не принимать на веру все, что

они читают в Генеральном Плане или видят на карте зонирования, а получить официальный ответ от

местных должностных лиц о категории, к которой отнесен данный земельный участок, перед его покупкой.

Имейте также в виду, что разные чиновники могут по-разному толковать одни и те же документы и со всей

искренностью могут сказать вам совершенно разные вещи. Поэтому для того, чтобы защититься от

возможных проблем в будущем, позаботьтесь о том, чтобы получить их ответ в письменной форме.

2. Вы можете изучить историю конкретного объекта недвижимости в окружном суде или городском

совете на предмет выявления исключений из обычных норм зонирования, имевших место в прошлом.

Иногда прежний юридический статус участка имеет значение для местных чиновников. Допускалась ли

большая плотность застройки, если это был образовательный центр? Давалось ли разрешение на раздел

данного участка на более мелкие? Относилась ли земля к категории земель сельскохозяйственного

назначения, и, если да, то допускалось ли на ней проживание людей сверх установленных норм, если эти

люди были сельхозрабочими? (И могут ли огородники, занимающиеся органическим земледелием,

рассматриваться как сельскохозяйственные рабочие?)

3. Иногда вы можете приобрести землю с разрешением на особый вид использования, срок которого

истек или которое было отозвано округом, и попытаться его реанимировать.

ЧЕГО МОЖЕТ ВАМ СТОИТЬ ИГНОРИРОВАНИЕ НОРМ ЗОНИРОВАНИЯ?

В 1990-х годах группа из семи основателей планировавших создание

духовной общины, которую я условно назову Вилла Пондероза (Ponderosa Village),

купила 210 акров земли на пустынной возвышенности в штате Колорадо. Они

попытались получить разрешение на более высокую плотность застройки, чем 5

домов, поскольку их конкретный участок имел запасы воды, которой хватило бы и

на 15 домов. После получения отказа основатели начали обдумывать вариант

разделить свою землю на шесть 35-акровых треугольных надела, сходящихся в

общем центре, как ломтики пирога, а затем построить по одному большому дому на

каждом из них рядом с центром, где встречаются границы всех наделов. Один из

домов можно было использовать как общий дом, а остальные после того, как уедет

проверяющий инспектор, переоборудовать в трехквартирные коттеджи. Однако, хотя

какое-то время участники группы тешились этой идеей, они так и не осуществили

свой проект, поскольку в действительности они не хотели нарушать закон. В

конце концов, они распались как инициативная группа, разделили участок на

шесть прямоугольных наделов и распродали их на сторону.

Что случится, если собственник земли нарушает нормы зонирования или

строительные нормы? Ничего – до тех пор, пока нарушения не бросаются в глаза с

дороги или на них не обращает внимания ваш сосед. У местных органов власти нет

достаточного количества сотрудников, чтобы прочесывать каждую дорогу и

заезжать на каждый участок для проверки соответствия использования земли его

категории или соблюдения строительных правил. Однако они по долгу службы

должны реагировать на любую жалобу, которая поступит от соседей, и, поскольку

соседи являются избирателями, этот долг необходимо соблюдать, если чиновники

хотят быть переизбранными. Если бы Вилла Пондероза реализовала бы свою идею с

трехквартирными коттеджами, они могли бы попасть в зависимость от любого

соседа, который бы угрожал предать огласке их тайную манипуляцию.

В среде альтернативщиков хорошо известна история о ранчо Утренняя Звезда

(Morningstar Ranch), крупной коммуне к северу от Сан-Франциско, где в 1970-х

годах жило около сотни поселенцев, располагавшихся в палатках, индейских типпи

и брезентовых хижинах. Какое-то время чрезмерная плотность населения в коммуне

и несоответствующая стандартам застройка не привлекала внимания местных

властей, однако после того, как один из соседей написал на них жалобу, власти

округа издали требование о демонтаже незаконных построек и рассредоточении

чрезмерного населения. Когда Утренняя Звезда отказалась выполнить требования

властей, в одно прекрасное утро муниципальные рабочие прибыли на место на

бульдозерах и на глазах у всех сравняли с землей все их незаконные сооружения.