Понятие выкупной цены, классификация убытков

Конституция Российской Федерации, провозглашая право частной собственности на землю (ст. 35, 36), одновременно устанавливает возможность экспроприации. Однако, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только по решению суда при условии предварительного и равноценного возмещения. Тем самым устанавливаются принципы надлежащей юридической процедуры и справедливой компенсации, являющиеся гарантиями от произвольного лишения собственника его имущества. Вместе с тем, на практике эти конституционные положения не всегда реализуются в должной мере, и порой собственники лишившись земельного участка и расположенных на нем недвижимых объектов, получают в замен такую компенсацию, на которую невозможно приобрести новое жилище или участок.

Действующее законодательство допускает изъятие объекта оценки у собственника для государственных и муниципальных нужд, при условии возмещения соответствующих убытков.

Порядок возмещения убытков собственникам объектов оценки, при их изъятии для государственных или муниципальных нужд достаточно подробно регламентирован. В частности, разъяснены основания изъятия, определено, что необходимо включать в состав убытков при определении размера их возмещения, как производить их оценку и другие сопутствующие вопросы.

Вместе с тем, процесс изъятия - длительная процедура. Достаточно упомянуть тот факт, что изъятие объекта оценки невозможно без согласия собственника до истечения года со дня получения собственником уведомления об его изъятии. Очевидно, что за такой длительный срок стоимость изымаемого объекта оценки может существенно измениться в силу объективных рыночных условий, а также в результате действий (бездействия) собственника или других лиц. В связи с этим, вопрос определения выкупной цены, является чрезвычайно важным.

В Гражданском кодексе Российской Федерации в п. 2 ст. 281 указано, что при определении выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии со ст. 280 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

В Земельном Кодексе Российской Федерации, есть похожая норма, но она устанавливает несколько иные правила. В соответствии с п.3 ст. 63 Земельного Кодекса Российской Федерации расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

Таким образом, данная норма отличается от ст. 280 Гражданского Кодекса Российской Федерации, во-первых, тем, что к расходам, которые не подлежат возмещению относятся не только связанные с застройкой земельных участков, но и иные мероприятия, существенно повышающие стоимость земли, во-вторых, период совершения таких расходов начинается не со дня регистрации решения об изъятии, а с момента получения уведомления о предстоящем изъятии.

Кроме того, следует обратить внимание на п. 4 ст. 57 Земельного Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Однако применение данного пункта ко всем случаям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд является сомнительным, поскольку по смыслу п.1 и п.2 ст.57 Земельного Кодекса Российской Федерации данная статья не охватывает случаи возмещения убытков собственникам земельных участков, при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Помимо федеральных законов порядок выкупа земельных участков регулируется специальными правилами и методическими рекомендациями.

Постановлением Правительства от 07.05.2003 года № 262 утверждены «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» (далее – Правила). Данные Правила дату, на которую производится расчет выкупной цены не определяют. Существует лишь указание, что убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством. Кроме того, следует обратить внимание, что они разработаны в соответствии со ст. 57 Земельного Кодекса Российской Федерации в применении, которой можно выделить ограничения, о чем уже упоминалось выше.

Более интересными, представляются Временные методические рекомендации, утвержденные Росземкадастром 11.03.2004 года, п. 5.3. которых устанавливает следующие правила определения выкупной цены земли при изъятии земельных участков.

Расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

Итоговая величина размера убытков, указанная в заключении о размере убытков, составленном в соответствии с Методическими рекомендациями, может быть признана рекомендуемой для целей возмещения убытков, если с даты составления заключения о размере убытков до даты возмещения убытков прошло не более 6 месяцев.

Согласно ст. 44 Земельного Кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

П. 3 ст. 49 Земельного Кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В ст. 55 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено следующее: порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка, либо не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления о выкупе.

Иск об изъятии подлежит удовлетворению, если в суде будет доказано, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на указанное имущество.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также возмещаются все убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая упущенную выгоду. По соглашению с собственником вместо изымаемого участка ему может быть предоставлен другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Земельный кодекс РФ вводит дополнительные гарантии для владельцев земельных участков, изымаемых для государственных нужд. Изъятие осуществляется в исключительных случаях, в частности, при выполнении международных обязательств РФ, а также размещении объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ст. 49). Кроме того, вводятся ограничения изъятия для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий (ст. ст. 79, 83, 94, 101 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Изъятие земельного участка в связи с ненадлежащим его использованием предполагает установление фактов использования земельного участка не по целевому назначению (ст. 284 Гражданского Кодекса Российской Федерации) либо использования с нарушением законодательства (ст. 285 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Использование земли по целевому назначению означает использование земельного участка в соответствии с заранее заданными целями: для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства. Неиспользование участка земли собственником в соответствии с его назначением в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законом) служит основанием для принятия решения о его изъятии.

Использование земли с нарушением законодательства - более широкое понятие, которое связано с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством. Следствием такого ненадлежащего использования может быть существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель, либо значительное ухудшение экологической обстановки, либо отсутствие того полезного результата, который предполагалось получить при использовании земли по целевому назначению.

Собственник, ненадлежащим образом использующий земельный участок, должен быть заблаговременно предупрежден о допущенных им нарушениях. Если предупреждение, сделанное собственнику, не дало положительных результатов, земельный участок подлежит изъятию посредством продажи с публичных торгов (при условии, что собственник согласен с решением соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления об изъятии земельного участка). Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Принудительный выкуп государством у собственника бесхозяйственно содержимых им культурных ценностей допускается правилами ст. 240 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Этими правилами предусмотрен выкуп не любых культурных ценностей, а лишь тех из них, которые в соответствии с законом отнесены к особо ценным и охраняемым государством и подлежат включению в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

В настоящее время правовой режим таких объектов определяется Положением об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 30 ноября 1992 года N 1487, а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 октября 1994 года N 1143 " Об утверждении Положения о Государсвенном своде особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации".

Выкуп государством таких ценностей осуществляется по решению суда. При выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора - судом.

В случае приобретения в государственную собственность имущества у лица, которое в силу закона не может ему принадлежать, речь идет об имуществе, которое по законным основаниям перешло в обладание собственника (в результате наследования, договора, направленного на отчуждение имущества, и т.д.). Если оказалось, что в данном случае гражданско-правовой статус преждепользователя и статус нового собственника не совпадают, либо статус собственника изменился (в результате отзыва лицензии), либо изменился режим вещи, имущество не может находиться в обладании собственника.
В этих случаях имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения у лица права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Отдельные авторы полагают, что предоставленный собственнику срок для реализации имущества, которое в силу закона не может ему принадлежать, начинает течь с момента, когда отпали основания нахождения имущества в собственности данного лица. Этот момент может не совпадать с моментом возникновения у собственника права собственности на вещь.

Такой подход следует признать более правильным, поскольку в случае, если основания возникновения права собственности отпали по истечении одного года с момента приобретения вещи, собственник лишается предоставленной ему льготы в течение одного года самому продать эту вещь.

Если имущество не будет отчуждено собственником в установленный срок, соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления обращается в суд с заявлением о принудительном отчуждении имущества. Суд выносит решение о принудительной продаже имущества с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением ему стоимости имущества, определенной судом, за вычетом затрат на его отчуждение.

Возникновение права собственности на основании уплаты налогов и иных обязательных платежей характеризуется тем, что для его возникновения необходимо действие обязанных лиц во исполнение предписаний налогового законодательства об изъятии средств отдельных собственников для общегосударственных нужд.

Управление рисками, – это процесс, который начинается до того, как прошли убытки, а завершается после того, как они произойдут. Процесс управления рисками осуществляется в несколько этапов, первый из которых связан с классификацией потенциальных убытков.

Ниже приведены различные классификации рисков.

К числу важнейших возможных признаков классификации рисков относятся: частота реализации риска, т. е. частота наступления ущерба, размер возможного ущерба и количество, число рисков. Это естественно, так как значения этих параметров в первую очередь влияют на выбор методов управления рисками.

По признаку частоты реализации риска различают:

· высокие риски, для которых характерна высокая частота реализации риска, т. е. высокая вероятность наступления ущерба;

· средние риски, для которых характерна средняя частота реализации риска, т. е. средняя вероятность наступления ущерба;

· малые риски, для которых характерна малая частота реализации риска, т. е. малая вероятность наступления ущерба.

По признаку размер возможного ущерба риски делятся на катастрофические, большие, средние и малые.

По совместному значению двух признаков частота реализации риска и размер возможного ущерба риски делятся на однородные и неоднородные. К однородным относятся риски, имеющие примерно одинаковые значения названных признаков (частота реализации риска и размер возможного ущерба), а к неоднородным – разные их значения.

По совместному значению двух признаков однородность и число рисков различают массовые риски – они однородны и их много, и единичные риски – они однородны или неоднородны, но их мало.

Возможны и другие подходы к классификации рисков, формируемые по следующим признакам: род опасности, вызывающей неблагоприятные события; характер деятельности, с которым могут быть связаны риски; природа объектов, подверженных риску.

По первому признаку выделяют следующие группы рисков:

· техногенные риски, связанные с хозяйственной деятельностью человека (например, загрязнение окружающей среды);

· природные риски, не зависящие от деятельности человека (например, землетрясение);

· смешанные риски, представляющие собой события природного характера, но связанные с хозяйственной деятельностью человека (например, оползень, связанный со строительными работами).

По второму признаку следующая классификация:

· предпринимательские риски, связанные с получением прибыли и дохода (например, риск упущенной выгоды, непредвиденных расходов);

· финансовые и коммерческие риски, обусловленные управлением финансами и взаимоотношениями партнеров по бизнесу (например, риск неисполнения партнером по бизнесу договорных обязательств);

· профессиональные риски, связанные с выполнением профессиональных обязанностей (например, риски, связанные с профессиональной деятельностью врачей, нотариусов и т.д.); инвестиционные риски, обусловленные инвестиционной деятельностью (например, валютные);

· транспортные риски, обусловленные перевозкой грузов различными видами транспорта;

· промышленные риски, характерные для производственной деятельности предприятий (например, риск выхода из строя оборудования, повреждения зданий и сооружений и т. п.).

По третьему признаку автор выделяет следующие группы рисков:

· риски нанесения ущерба жизни и здоровью граждан;

· имущественные риски.

Так, по признаку прогнозируемость факторы риска могут быть разделены на следующие две группы – прогнозируемые, которые можно предвидеть, исходя из экономической теории или хозяйственной практики, невозможно предсказать момент их проявления; и непрогнозируемые, о которых пока ничего неизвестно, поэтому невозможно оценить влияние на степень и размер риска.

Кроме названной выше классификации все факторы по признаку место появления могут быть разделены на внутренние и внешние.

Факторы риска также могут быть разделены по временному признаку:

· краткосрочные;

· постоянные;

· систематические;

· периодические.

По признаку размера – самого распространенного критерия классификации – все убытки делятся на:

· небольшие (малые);

· средние;

· большие;

· катастрофические.

По признаку тесноты зависимости ущерба (убытка) от причины возникновения все убытки можно разделить на прямые и косвенные. Для прямых убытков характерно то, что они являются прямым следствием реализации риска. К прямым убыткам, например, относятся следующие:

· ущерб, нанесенный недвижимости и имуществу;

· ущерб, нанесенный здоровью и безопасности рабочих и служащих;

· убытки, связанные с ответственностью товаропроизводителя;

· убытки, связанные с потерей ключевых специалистов и руководителей.

Косвенные убытки, как и прямые, являются следствием реализации риска, но опосредованным, а не непосредственным. Косвенному убытку обязательно предшествует прямой убыток. Примером косвенных убытков может быть:

· потеря доходов (прибыли) фирмы вследствие полной или частичной остановки производства из-за аварии па электростанции (данному косвенному убытку предшествовал прямой убыток – поломка на электростанции);

· дополнительные расходы фирмы, связанные с транспортировкой автомобиля фирмы, попавшего в аварию;

· уплата штрафов, вызванная промышленными выбросами в атмосферу и, как следствие, повышение тарифов;

· потеря репутации в деловом мире как результат поломки промышленного образца во время его демонстрации на промышленной выставке и т.д.

Поскольку в основе классификации могут быть разные признаки, количество таких классификаций тоже может быть достаточно большим. Выбор признака классификации зачастую обусловлен сферой возникновения убытков, степенью детализации проработки проблемы оценки возможного ущерба.

Список используемой литературы

1. Чернова Г.В., Кудрявцев А.А.«Управление рисками» / Чернова Г.В., Кудрявцев – М.: Проспект 2003 г.

2. Романов В.С., Бутуханов А.В. Рискообразующие факторы: характеристика и влияние на риски // Управление риском. – 2001 г.№ 3, с.10–12.

3. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. //Российская га-зета. - 1993. -№ 237.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I) ст. 14.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. ст. 4147.

6. Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собра-ние законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

7. Интернет-источники.