Элементы договора аренды.

Стороны договора - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) – любые субъекты гражданского права.

Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул, как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают физические и юридические лица.

Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п.2 ст.671 ГК РФ), при аренде предприятий и финансовой аренде – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п.1 ст.656, 665 ГК РФ).

Предмет договора ( существенное условие) – любая индивидуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в процессе использования (непотребляемая).

Форма договора должна соответствовать общим правилам о форме сделок, с учетом следующих особенностей:

- договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;

- договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст.609 ГК РФ);

- договор аренда недвижимости (в том числе зданий и сооружений на срок более одного года) подлежит государственной регистрации (ст.651 ГК РФ).

Формы арендной платы:

- платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно (применяется и в том случае, если форма оплаты договором не предусмотрена);

- установленная доля приращений имущества;

- предоставление арендатором определенных услуг;

- передача определенной вещи в собственность или в аренду;

- возложение на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества;

- другие формы и их сочетания.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законом или договором).

Срок договора может быть как определенным, так и неопределенным. При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону об этом за одни месяц (при аренде недвижимости – за три месяца), если иной срок не установлен законом или договором. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нормы о таких сроках являются императивными.