Статья 65. Последствия признания договора найма жилого помещения недействительным 9 страница

3. В случае, если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, актов законодательства, не обеспечивается надлежащая работа органов управления организации застройщиков или товарищества собственников или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо.

4. Предоставление услуг по управлению общим имуществом уполномоченным лицом осуществляется на основании договора управления общим имуществом.

Заключение договора управления общим имуществом без проведения открытого конкурса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, допускается в случаях, предусмотренных частью второй пункта 2 и пунктом 3 настоящей статьи.

5. Уполномоченное лицо - гражданин либо руководитель уполномоченного лица - организации должны иметь среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и пройти образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом.

Статья 176. Договор управления общим имуществом

1. Участник совместного домовладения обязан заключить договор управления общим имуществом.

При отказе заключить договор управления общим имуществом организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо вправе заявить в суд требование о понуждении заключить такой договор.

Договор управления общим имуществом заключается в простой письменной форме в двух экземплярах.

Типовой договор управления общим имуществом утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

2. По договору управления общим имуществом одна сторона (организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо) по поручению другой стороны (участника совместного домовладения) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, организовывать предоставление жилищно-коммунальных услуг участникам совместного домовладения, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления общим имуществом.

3. Договор управления общим имуществом заключается не менее чем на один год и не более чем на пять лет (в случае управления общим имуществом уполномоченным лицом - не более чем на три года).

4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления общим имуществом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены этим договором.

5. Организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо за тридцать дней до прекращения срока действия договора управления общим имуществом обязаны передать техническую документацию на объекты недвижимого имущества и иные документы, связанные с управлением общим имуществом, избранной организации, управляющей общим имуществом, организации застройщиков, товариществу собственников или уполномоченному лицу либо в случае управления общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения - одному из участников совместного домовладения, указанному в решении общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, или в случае, если такой участник не указан, - любому участнику совместного домовладения.

6. Если иное не установлено договором управления общим имуществом, организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо ежегодно в течение первого квартала текущего года представляют участникам совместного домовладения письменный отчет о выполнении договора управления общим имуществом за предыдущий год и план работы на текущий год.

Статья 177. Порядок проведения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом

1. Общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом может быть созвано по инициативе участников совместного домовладения, а также по инициативе местного исполнительного и распорядительного органа.

2. Письменное уведомление о проведении общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом направляется инициатором общего собрания каждому участнику совместного домовладения заказным письмом или вручается ему под расписку. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания участников совместного домовладения, дата, место и время его проведения, повестка дня. Уведомление должно быть направлено не позднее двадцати дней до даты проведения общего собрания участников совместного домовладения.

3. Общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом считается правомочным, если на нем присутствуют более двух третей участников совместного домовладения, обладающих более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество.

4. В случае отсутствия кворума инициатор общего собрания назначает новую дату, место и время проведения общего собрания участников совместного домовладения. Это собрание может быть созвано не ранее сорока восьми часов и не позднее тридцати дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более двух участников совместного домовладения, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения.

5. Решение о выборе способа управления общим имуществом принимается большинством голосов присутствующих на собрании участников совместного домовладения. Если участник совместного домовладения не может лично принять участие в общем собрании участников совместного домовладения, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по выбору способа управления общим имуществом путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего его мнение по указанному вопросу.

6. Решение о выборе способа управления общим имуществом, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех участников этого совместного домовладения, в том числе для участников совместного домовладения, не принявших участия в голосовании либо голосовавших против.

7. Решение о выборе способа управления общим имуществом оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками совместного домовладения, принявшими участие в общем собрании или письменном опросе.

Статья 178. Общее собрание участников совместного домовладения, проводимое в форме письменного опроса

1. Решение общего собрания участников совместного домовладения о выборе способа управления общим имуществом может быть принято путем проведения письменного опроса - передачи по адресу, который указан в уведомлении о проведении общего собрания участников совместного домовладения, в письменной форме решений участников совместного домовладения по вопросам, поставленным на голосование.

2. Принявшими участие в общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса, считаются участники совместного домовладения, решения которых получены до даты окончания приема этих решений.

3. В решении участника совместного домовладения по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

сведения о лице, участвующем в письменном опросе;

сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в письменном опросе, на соответствующий объект недвижимого имущества;

варианты голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженные словами " за", " против", " воздержался".

Статья 179. Участие нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых (нежилых) помещений в управлении общим имуществом

1. Лица, занимающие объекты недвижимого имущества по договорам найма или аренды, могут участвовать в управлении общим имуществом в случае, если собственник занимаемых ими объектов недвижимого имущества в порядке, установленном законодательством, предоставил им на это соответствующие полномочия.

2. Наниматели и арендаторы могут участвовать в общих собраниях участников совместного домовладения по вопросам управления общим имуществом с правом совещательного голоса.

Статья 180. Порядок управления общим имуществом

1. При управлении общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, или уполномоченным лицом, организацией застройщиков или товариществом собственников к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относятся решения:

об отчуждении общего имущества - с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения;

об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, - с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества - с согласия всех участников совместного домовладения.

Иные решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.

2. Участники совместного домовладения обязаны проводить общее собрание не реже одного раза в год.

Общие собрания участников совместного домовладения, проводимые помимо ежегодного общего собрания, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание участников совместного домовладения может быть созвано по инициативе любого из участников совместного домовладения.

3. Решение участников совместного домовладения принимается на общем собрании либо путем проведения письменного опроса.

4. Общее собрание участников совместного домовладения созывается организацией, управляющей общим имуществом, уполномоченным лицом, организацией застройщиков или товариществом собственников либо одной четвертью участников совместного домовладения.

Инициаторы общего собрания участников совместного домовладения обязаны письменно не позднее чем за десять дней до проведения общего собрания уведомить каждого участника совместного домовладения о дате, месте и времени его проведения, повестке дня.

Общее собрание участников совместного домовладения считается состоявшимся, если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения.

Участник совместного домовладения может участвовать в общем собрании лично либо через своего представителя, действующего на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь либо председателем правления.

В случае отсутствия кворума инициатор общего собрания назначает новую дату, место и время проведения общего собрания участников совместного домовладения. Это собрание может быть созвано не позднее тридцати дней с даты несостоявшегося собрания.

5. Проведение письменного опроса осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений участников совместного домовладения по каждому вопросу, поставленному на голосование на общем собрании или включенному в опросный лист. В опросном листе должна быть указана доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество.

Опросные листы должны быть направлены участникам совместного домовладения или их представителям заказным письмом и содержать однозначную формулировку вопроса и предлагаемые варианты ответа. Участник совместного домовладения возвращает опросный лист с выбранным вариантом ответа и своей личной подписью до даты голосования, указанной в письменном уведомлении.

Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения.

6. Решения общего собрания участников совместного домовладения, принятые в соответствии с настоящим Кодексом и иным законодательством, являются обязательными для всех участников этого совместного домовладения.

ГЛАВА 31

ОРГАНИЗАЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Статья 181. Общие положения о создании и деятельности организации застройщиков

1. Организация застройщиков создается и действует в соответствии с настоящим Кодексом, иными актами законодательства и ее уставом.

2. Организация застройщиков создается в форме жилищных и жилищно-строительных кооперативов и может осуществлять с государственной поддержкой и (или) за счет собственных средств строительство, реконструкцию объектов недвижимого имущества или приобретение новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества с последующей их эксплуатацией и управлением ими. Жилищно-строительные кооперативы могут приобретать недостроенные объекты недвижимого имущества, а также объекты недвижимого имущества, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их.

Организации застройщиков, формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, создаются по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, хозяйственных обществ, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо ее административно-территориальным единицам (далее, если иное не установлено настоящим Кодексом, - государственные организации, хозяйственные общества), до начала строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества.

В организации застройщиков, формируемые по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, принимаются граждане как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на этом учете, а также юридические лица и индивидуальные предприниматели.

3. Организация застройщиков является некоммерческой организацией, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим полным наименованием на белорусском и (или) русском языках. Наименование организации застройщиков должно содержать указание на основную цель ее деятельности, а также слова " потребительский кооператив".

Организация застройщиков создается без ограничения срока ее деятельности, если иное не предусмотрено ее уставом.

4. Создание двух и более организаций застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения одного жилого дома, последующей эксплуатации этого жилого дома и управления им не допускается.

Допускается создание одной организации застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения нескольких жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

5. Финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества может осуществляться как самой организацией застройщиков, так и самостоятельно ее членами.

Статья 182. Формирование организации застройщиков

1. Для формирования организации застройщиков по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей эти граждане (граждане и юридические лица, индивидуальные предприниматели) через средства массовой информации или любым другим доступным способом созывают собрание учредителей - граждан (граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей), формирующих организацию застройщиков. На собрании учредителей граждане (граждане и юридические лица, индивидуальные предприниматели) принимают решение о добровольном объединении в организацию застройщиков, определяют размер и порядок внесения вступительного взноса, утверждают устав организации застройщиков и в соответствии с законодательством и данным уставом формируют органы управления этой организации, избирают их членов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.

2. Для формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, государственные организации, хозяйственные общества при наличии земельного участка для строительства объектов недвижимого имущества, или недостроенного объекта недвижимого имущества, или объекта недвижимого имущества, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции либо продаже, определяют общее количество ее членов и письменно извещают о формировании организации застройщиков граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет.

При определении состава членов формируемой организации застройщиков государственной организацией, хозяйственным обществом вне очереди удовлетворяются заявления граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет, если они:

имеют в соответствии с законодательными актами право на внеочередное получение льготных кредитов на строительство, реконструкцию, приобретение жилых помещений;

из числа судей, прокурорских работников и лиц рядового и начальствующего состава Следственного комитета Республики Беларусь;

проживают в городе Минске и имеют обеспеченность общей площадью жилого помещения менее десяти квадратных метров на одного человека, - для организаций застройщиков, формируемых в городе Минске;

из числа руководящих работников государственных органов, других организаций, должности которых включены в перечень должностей руководящих работников государственных органов, других организаций, включаемых в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, в том числе освобожденных в порядке, установленном законодательством, от занимаемых должностей по состоянию здоровья, вышедших в отставку или переведенных на другую работу.

В случае формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) в государственной организации, хозяйственном обществе, в ее состав, кроме граждан, указанных в части второй настоящего пункта, вне очереди могут включаться отдельные категории работников, состоящих в этой государственной организации, хозяйственном обществе на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определенные коллективным договором (соглашением), а при отсутствии коллективного договора (соглашения) - решением администрации государственной организации, хозяйственного общества и профсоюзного комитета (при его наличии). Перечень категорий работников, которые вне очереди могут быть включены в организацию застройщиков, должен быть согласован с вышестоящим государственным органом, вышестоящей организацией, а количество работников из числа данных категорий в формируемой организации застройщиков не должно превышать двадцати процентов.

Граждане, указанные в частях второй и третьей настоящего пункта, могут воспользоваться правом внеочередного включения в состав членов организации застройщиков, формируемой по инициативе государственной организации, хозяйственного общества, только один раз, если иное не определено Президентом Республики Беларусь.

В случае отсутствия либо отказа лиц, имеющих право на внеочередное включение в состав членов организации застройщиков, от вступления в организацию застройщиков она может быть сформирована только с участием граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при отказе этих граждан от вступления в организацию застройщиков - с участием граждан, не состоящих на таком учете.

3. Государственные организации, хозяйственные общества извещают гражданина, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, о формировании организации застройщиков заказным письмом с обратным уведомлением либо передают ему такое извещение под роспись.

4. Гражданин, уведомленный о формировании организации застройщиков, либо его представитель, уполномоченный в установленном порядке, в тридцатидневный срок со дня получения такого извещения обязаны подать в государственные организации, хозяйственные общества заявление о вступлении в организацию застройщиков или письменно отказаться от вступления в нее. К заявлению о вступлении в организацию застройщиков прилагаются документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.

5. Неподача заявления гражданином либо его представителем в государственные организации, хозяйственные общества в срок, установленный пунктом 4 настоящей статьи, рассматривается как отказ от вступления в организацию застройщиков. Этот срок продлевается на период, в течение которого у гражданина имелась уважительная причина, препятствовавшая подаче заявления в государственные организации, хозяйственные общества (болезнь, нахождение за пределами населенного пункта, иная уважительная причина), при документальном ее подтверждении.

6. Государственные организации, хозяйственные общества созывают собрание учредителей - граждан, формирующих организацию застройщиков. На собрании учредителей граждане принимают решение о добровольном объединении в организацию застройщиков, определяют размер и порядок внесения вступительного и паевых взносов (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), утверждают устав организации застройщиков и в соответствии с законодательством и данным уставом формируют органы управления этой организации, избирают их членов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.

7. Решение собрания учредителей оформляется протоколом, который подписывают все учредители организации застройщиков.

Статья 183. Государственная регистрация организации застройщиков

1. Организация застройщиков считается созданной и приобретает права юридического лица с даты ее государственной регистрации в порядке, установленном законодательством, имеет обособленное имущество и самостоятельный баланс, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные, личные неимущественные права и исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

2. Для государственной регистрации организации застройщиков, а также изменений и (или) дополнений, вносимых в устав организации застройщиков, в местный исполнительный и распорядительный орган представляются документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.

3. Государственная регистрация организаций застройщиков осуществляется областными, Минским городским исполнительными комитетами, а также городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами. Областные исполнительные комитеты вправе делегировать часть указанных полномочий другим местным исполнительным и распорядительным органам, а Минский городской исполнительный комитет и городские (городов областного подчинения) исполнительные комитеты - соответствующим администрациям районов в городах.

Статья 184. Имущество организации застройщиков

1. Имущество организации застройщиков формируется в соответствии с ее уставом за счет вступительных, паевых (если финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества осуществляется организацией застройщиков), членских, целевых взносов и иных источников, не запрещенных законодательством.

2. Доходы (прибыль), полученные организацией застройщиков, не могут распределяться между ее членами и используются на цели, определенные уставом этой организации.

Статья 185. Устав организации застройщиков

1. Учредительным документом организации застройщиков является ее устав, который утверждается на собрании учредителей этой организации.

2. В уставе организации застройщиков указываются:

наименование организации застройщиков;

место ее нахождения;

предмет и цели ее деятельности, органы управления, порядок их избрания;

условия и порядок приема в члены организации застройщиков, прекращения членства, в том числе порядок исключения из членов этой организации;

права и обязанности членов организации застройщиков;

компетенция органов управления и порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

размеры, состав и порядок внесения вступительного, паевых (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членских, целевых и дополнительных взносов;

меры ответственности членов организации застройщиков за нарушение обязательств по внесению взносов;

обязанность организации застройщиков обеспечивать сохранность общего имущества, соблюдать технические нормы и требования по содержанию и эксплуатации объектов недвижимого имущества;

обязанность организации застройщиков соблюдать интересы ее членов при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом;

порядок возмещения убытков членами организации застройщиков;

порядок рассмотрения споров между организацией застройщиков и ее членами, другими гражданами, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями;

права местного исполнительного и распорядительного органа по осуществлению контроля за деятельностью организации застройщиков, в том числе за содержанием, эксплуатацией и обеспечением этой организацией сохранности объектов недвижимого имущества, по назначению в соответствии с законодательством уполномоченного лица, внесению предложений о созыве внеочередного общего собрания или собрания уполномоченных членов организации застройщиков (далее - собрание уполномоченных) для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий членов правления этой организации, его председателя, ревизионной комиссии (ревизора);

порядок реорганизации и ликвидации этой организации;

иные положения, предусмотренные настоящим Кодексом и иными актами законодательства.

3. В уставе организации застройщиков могут содержаться иные положения, касающиеся ее деятельности и не противоречащие настоящему Кодексу и иным актам законодательства.

Статья 186. Органы управления организации застройщиков

1. Управление в организации застройщиков осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и ее уставом.

2. Органами управления организации застройщиков являются:

общее собрание (собрание уполномоченных) членов организации застройщиков;

правление организации застройщиков;

председатель правления организации застройщиков.

Статья 187. Общее собрание (собрание уполномоченных) членов организации застройщиков

1. Высшим органом управления организации застройщиков является общее собрание ее членов. При наличии в организации застройщиков более пятидесяти членов высшим органом управления может являться собрание уполномоченных.

Уполномоченные избираются на общем собрании членов организации застройщиков, на котором присутствуют более двух третей членов организации застройщиков, из числа членов этой организации из расчета по одному уполномоченному от каждых пяти членов организации застройщиков. Уставом организации застройщиков может быть предусмотрено иное представительство.

Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в пять лет. В случае неизбрания общим собранием членов организации застройщиков нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год. Досрочное переизбрание уполномоченного возможно в случае его выхода или исключения из членов организации застройщиков, отказа от своих полномочий, смерти, в иных случаях, предусмотренных уставом организации застройщиков.

На общем собрании членов организации застройщиков член организации застройщиков - собственник объектов недвижимого имущества имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество; член организации застройщиков, не являющийся собственником объектов недвижимого имущества, - право одного голоса вне зависимости от размера занимаемого объекта недвижимого имущества; уполномоченный на собрании уполномоченных - количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов членов организации застройщиков - собственников объектов недвижимого имущества и членов организации застройщиков, не являющихся собственниками занимаемых ими объектов недвижимого имущества, представляемых уполномоченным. При этом за один голос принимается минимальная доля в общем имуществе.

Собственник объектов недвижимого имущества, не являющийся членом организации застройщиков, при участии в голосовании в соответствии с пунктом 9 настоящей статьи имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество.