Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Пример концепции управления портфелем недвижимости
|
|
Согласно инвестиционной идеи инициатора застройки в данном примере объектом управления является комплекс состоящий из трех многоэтажных жилых домов, возводимый в одном из районов г. Краснодара.
Реализация предполагаемого проекта возведения комплекса многоэтажных жилых зданий со встроенно-пристроенными помещениями выполняется в рамках развития инвестиционного портфеля девелоперской компании ООО «Строй-Юг».
Компания до начала формирования инвестиционной идеи проекта, начиная с 2007 г., владела следующим недвижимым имуществом, состав которого и основные техническо – экономические характеристики приведены в таблице 1.1.
Кроме девелоперской деятельности, компания реализует следующие направления бизнеса в рамках управления портфелем недвижимости: продажа квартир и сдача офисов в аренду (объект в г. Анапа); сдача номерного фонда гостиниц (в г. Краснодаре и Сочи); продажа путевок в санаторий (в г. Горячий ключ), а также продажа и сдача в аренду торговых площадей в торговом комплексе (в г. Краснодаре).
Для оценки доходности портфеля недвижимости были определены величина его денежного потока по годам расчетного периода и его стоимость к концу 2011 г. Расчет совокупного потока доходов производился с использованием метода дисконтированных денежных потоков. Авторами работы были приняты следующие исходные условия: расчетный период – 5 лет (с 2007 по 2011 г.), затрат на ремонты объектов отсутствуют, весь чистый валовой доход направляется на формирование будущих финансовых источников проекта компании.
Для каждого объекта были установлены по годам периода на основе рыночных условий и объектам аналогам величины арендных ставок, коэффициенты загрузки, удельный вес операционных затрат. Полученные денежные суммы чистого валового дохода (таблица 1.2) собственником портфеля вкладывались на депозитные счета. Для расчета будущей стоимости аннуитета была рассчитана ставка накопления при ставке банковского процента, равной ___.
В результате к концу 2011 г. стоимость накопленного собственного капитала компании от функционирования портфеля составила____ тыс. руб.
В целом расчет показал, что портфель недвижимости до формирования инвестиционной идеи проекта и ее технико – экономической оценки характеризовался достаточно высокой стоимостью и рентабельностью (таблица 1.3).
По рассчитанным показателям экономической эффективности, а также сроку службы объектов недвижимости они были диверсифицированы в матрице Бостонской Консультационной группы (БКГ), представленной на рисунке 1.1.
Таблица 1.1. - Состав портфеля недвижимости
| Наименование показателя | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект №5 |
| Тип объекта | Жилой комплекс | Гостиница | Санаторий | Гостиница | Торговый комплекс |
| 
| 
| 
| 
| |
| Местоположение | Краснодарский край, г. Анапа ул. Крылова, 17 | Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Красная, 109 | Краснодарский край, г. Горячий ключ, ул. Лермонтова, 41 | Краснодарский край, г. Сочи, ул. Курортный проспект, 103 | Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Дзержинского, 100 |
| Год постройки/ реконструкции | 1980/2005 | 1994/2009 | |||
| Общие технические параметры | Строительный объем – 81001, 2 м3; Общая площадь – 29406 м2; Площадь квартир - 19133 м2 Площадь офисов – 681 кв.м. Этажность – 9; Группа капитальности – I. | Количество номеров - 244 Этажность – 14; Группа капитальности – I. | Строительный объем – 10500 м3; Общая площадь – 3500 м2; Этажность – 5; Группа капитальности – I. | Количество номеров - 287; Этажность – 19; Группа капитальности – I. | Общая площадь – 105000м2; ’ Арендуемая площадь – 67 000 м2 Этажность – 3; Группа капитальности – I. |
| Описание конструктивных элементов | Фундаменты – монолитная железобетонная плита Ограждающие конструкции – кирпичные Несущие конструкции – монолитные железобетонные Перекрытия - монолитные железобетонные Перегородки - кирпичные Лестницы - сборные железобетонные марши Водосток - наружный. Наружная отделка – фасад выложен штучными материалами. | Фундаменты – монолитная железобетонная плита Ограждающие конструкции – бетонные Несущие конструкции - монолитные железобетонные Перекрытия - монолитные железобетонные Перегородки - гипсолит; Лестницы - сборные железобетонные марши Кровля – мягкая кровля Водосток - наружный. Наружная отделка – вентилируемые фасады. | Фундаменты – монолитная железобетонная плита Ограждающие конструкции - кирпичные Несущие конструкции- кирпичные Перекрытия - монолитные железобетонные Перегородки - кирпичные Лестницы - сборные железобетонные марши Кровля – рулонная кровля Водосток - наружный. Наружная отделка – фасад отштукатурен. | Фундаменты – сваи Ограждающие конструкции - бетон Перекрытия - монолитные железобетонные Перегородки - бетонные Лестницы - сборные железобетонные марши Кровля – плоская эксплуатируемая кровля Водосток - наружный. Наружная отделка – вентилируемые фасады | Монолитный железобетонные несущие конструкции с сеткой колонн 12*12м Вентилируемые фасады, часть фасада отштукатурена |
| Текущее состояние | отличное | хорошее | удовлетворительное | отличное | хорошее |
| Площадь земельного участка, сот. | 200, 01 | 64, 93 | |||
| Вид права на земельный участок | Право собственности | Право собственности | Право аренды | Право собственности | Право собственности |
| Характер использования | Продажа, аренда | Аренда | Аренда, услуги | Аренда | Аренда |
| Ограничения по использованию | Жилое, коммерция | Коммерция | Коммерция | Коммерция | Коммерция |
| Стоимость 1 ед. площади | 1 кв. м. продажа – 53000 – 69000 руб. 1 кв.м. аренда – 720 руб. | 1 номер – от 4500 до 50 000 руб. | 1 путевка – 21000-28000 руб. | 1 номер – 8 000 – 50 000 руб. | 1 кв.м. – 800 руб. |
| Балансовая стоимость, руб. | 5 000 000 000 | 900 500 000 | 61 000 000 | 1 700 000 000 | 1 400 000 000 |
| Остаточная стоимость, руб. | 4 015 000 000 | 900 000 000 | 60 000 000 | 1 500 000 000 | 1 000 000 000 |
Таблица 1.2. Характеристика портфеля до оптимизации
тыс. руб.
| Наименование показателей | 1 год (2007 г.) | 2 год (2008 г.) | 3 год (2009 г.) | 4 год (2010 г.) | 5 год (2011 г) |
| Потенциальный валовой доход | 3 674 614, 1 | 3 931 294, 8 | 4 185 408, 6 | 4 431 616, 7 | 4 697 521, 5 |
| Действительный валовой доход | 3 036 184, 1 | 3 252 559, 2 | 3 461 644, 0 | 3 674 040, 1 | 3 886 776, 0 |
| Итого операционные расходы | 626 908, 08 | ||||
| Затраты на замещение (резерв) | 243 568, 8 | ||||
| Прочие расходы | 30 776, 2 | ||||
| Совокупные затраты | 901 253, 1 | 975 767, 77 | 1 038 493, 21 | 1 102 212, 03 | 1 166 032, 8 |
| Чистый денежный поток до налогообложения | 2 134 931, 0 | 2 276 791, 43 | 2 423 150, 83 | 2 571 828, 07 | 2 720 743, 2 |
| Налог на прибыль | 426 986, 2 | 455 358, 29 | 484 630, 16 | 514 365, 64 | 544 148, 65 |
| Чистый денежный поток | 1 707 944, 8 | 1 821 433, 14 | 1 938 520, 67 | 2 057 462, 43 | 2 176 594, 55 |
| Ставка накопления | 0, 924500327 | 0, 790171220 | 0, 675360017 | 0, 577230784 | 0, 493359644 |
| Приведенные денежные потоки | 1 578 995, 5 | 1 439 244, 1 | 1 309 199, 3 | 1 187 630, 7 | 1 073 843, 9 |
| Текущая стоимость потока на конец 2011 г. | 6 588 913, 5 |
Таблица 1.3. - Показатели экономической эффективности портфеля до оптимизации тыс. руб.
| Наименование объекта | Стоимость объекта | Чистая текущая стоимость | Совокупные затраты в постпрогнозном периоде | Рентабельность, % | Точка безубыточности |
| Жилой комплекс (офисные помещения) | 15 000 | 35 513, 2 | 2 619, 04 | 1, 368 | |
| Жилой комплекс (квартиры) | 4 000 000 | 14 244 523, 51 | 243 806, 27 | 2, 561 | |
| Гостиница " Интурист" | 900 000 | 2 720 228, 8 | 280 804, 18 | 2, 022 | |
| Санаторий | 40 000 | 47 035, 83 | 5 632, 95 | 0, 176 | |
| Гостиница | 1 500 000 | 3 601 759, 91 | 371 803, 01 | 1, 401 | |
| Торговый комплекс | 1 000 000 | 2 884 580, 27 | 252 586, 32 | 1, 885 | 17 420 |
| Итого: | 23 533 641, 32 | 1, 57 |
РРисунок 1.1. Матрица БКГ до оптимизации портфеля недвижимости
Распределение объектов, входящих в состав портфеля недвижимости, в матрице БКГ и расчет поток доходов от каждого объекта, позволяет сделать следующие выводы:
– объект – санаторий «Like home» являет «собакой» и приносит минимальный доход, что снижает показатель общей доходности портфеля;
– 3 объекта описаны как «дойные коровы» и поэтому существует вероятность перехода данных объектов в квадрант «собак» при переходе на следующий этап ЖЦ при неблагоприятных условиях (напрмер, из-за неправильного финансирования, изменения ситуации на рынке и.т.д.). Это может привести к снижению доходности портфеля;
– меньше рисков и более длительную перспективу развития портфель будет иметь, если его объекты окажутся в противофазе. В связи с этим собственнику необходимо задуматься об оптимизации портфеля за счет замены «собаки» на «дикую кошку».
После исследования ситуации на рынке недвижимости г. Краснодара (раздел «Маркетинговые исследования») собственник принял решение об оптимизации, имеющегося портфеля.
Цель оптимизации – увеличение стоимости портфеля и обеспечение эффективной структурной диверсификации его элементов. Для этого предлагается использовать комплексную стратегию, которая состоит в расширении портфеля за счет перспективных объектов и сокращение его путем продажи низкодоходных активов.
Функционирование портфеля за период с 2007 по 2011 г. позволяет использовать часть накопленных на депозитах денежных средств. Предполагается, что из общей суммы чистого дохода портфеля недвижимости будет использовано 30-35% или ____тыс. руб.
Процесс аккумуляции финансовых средств первоначального портфеля недвижимости представлен в таблице 1.4.
Таблица 1.4. -Величина собственных средств выделенных из портфеля
тыс. руб.
| Наименование показателей | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| (руб.) | (руб.) | (руб.) | (руб.) | (руб.) | |
| Потенциальный валовый доход | 3 674 614 095 | 3 931 294 759 | 4 185 408 616 | 4 431 616 709 | 4 697 521 449 |
| Действительный валовый доход | 3 036 184 080 | 2 236 699 783 | 2 445 784 592 | 2 658 180 662 | 2 870 916 601 |
| Итого операционные расходы | 626 908 076 | ||||
| Затраты на замещение (резерв) | 243 568 800 | ||||
| Прочие расходы | 30 776 224 | ||||
| Совокупные затраты | 901 253 100 | 671 009 935 | 733 735 378 | 797 454 199 | 861 274 980 |
| Чистый денежный поток до налогооблажения | 2 134 930 980 | 1 565 689 848 | 1 712 049 214 | 1 860 726 463 | 2 009 641 621 |
| Налог на прибыль | 426 986 196 | 313 137 970 | 342 409 843 | 372 145 293 | 401 928 324 |
| Чистый денежный поток | 1 707 944 784 | 1 252 551 878 | 1 369 639 371 | 1 488 581 170 | 1 607 713 297 |
| 0, 924500327 | 0, 790171220 | 0, 675360017 | 0, 577230784 | 0, 493359644 | |
| Дисконтированный денежный поток | 1 578 995 511 | 989 730 445 | 924 999 669 | 859 254 875 | 793 180 860 |
| Средства, выделенные на строительство ЖК «Южный город», % | |||||
| Средства, выделенные для строительства ЖК «Южный город» | 473 698 653 | 296 919 134 | 277 499 901 | 257 776 463 | 277 613 301 |
| Величина средств от продажи санатория " Русь" | 66 760 900 | ||||
| Общая сумма средств | 1 650 268 351 |
Освободившиеся собственные средства из портфеля в размере 1 650, 27 тыс.руб. компания планирует направить на возведение ЖК «Южный Город» стоимость строительства, которого на предварительном этапе определено по укрупненным показателям (приложение __) и оценивается в 2 339, 51 тыс. руб.
Очевидно, что этой суммы недостаточно для возведения жилого комплекса. Поэтому компания, планируется продать санаторий «Like home», который является низкодоходным и специализированным бизнесом, который требует высокого качества функционирования, к чему компания недостаточно оказалась подготовлена (что видно из показателя доходности). Цена продажи составляет по предварительным оценкам ___ тыс. руб
В сумме эти средства (тыс. руб.) позволят компании реализовать инвестиционную идею возведения жилого комплекса, расположенного в г. Краснодаре.
В результате схема финансирования проекта будет иметь следующий вид:
– собственные средства – 1 637 659, 54 тыс.руб.
– заемные средства (кредит банка) - 701 854, 09 тыс. руб.
Из представленных расчетов видно, что финансовых средств, выделенных из потока доходов портфеля недвижимости и продажи одного из объектов портфеля компании, достаточно для покрытия инвестиционных затрат, необходимых для создания жилого комплекса «Южный город».
В результате реализации проекта предполагается, что инвестиционный портфель недвижимости будет иметь состав, представленный в таблице 1.5.
Таблица 1.5. - Состав портфеля недвижимости после оптимизации
| Объекты инвестиционного портфеля | Местоположение |
| ЖК «Чистое небо» | г. Анапа |
| Гостиница «Like home» | г. Краснодар |
| ЖК «Южный город» | г. Краснодар |
| Гостиница «Like home» | г.Сочи |
| Торговый комплекс «Остров сокровищ» | Г.Краснодар |
После оптимизации портфель недвижимости будет характеризоваться показателями, описанными в таблицах 1.6 и 1.7.
Расчет совокупного потока доходов производился с использованием метода дисконтированных денежных потоков за период с 2012 (после введения жилого комплекса в эксплуатацию) по 2017 г.).
Таблица 1.6. Характеристика портфеля после оптимизации.
тыс. руб.
| Наименование показателей | 1 год (2012 г.) | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| Потенциальный валовой доход | 6 553 651, 96 | 6 813 508, 11 | 7 070 765, 69 | 7 320 019, 7 | 7 589 214, 0 |
| Действительный валовой доход | 5 675 681, 62 | 5 894 910, 66 | 6 106 820, 84 | 6 321 954, 35 | 6 537 646, 74 |
| Итого операционные расходы | 624 318, 18 | ||||
| Затраты на замещение (резерв) | 243 568, 8 | ||||
| Прочие расходы | 30 776, 22 | ||||
| Совокупные затраты | 898 663, 2 | 943 185, 71 | 977 091, 33 | 1 011 512, 7 | 1 046 023, 48 |
| Чистый денежный поток до налогообложения | 4 777 018, 42 | 4 951 724, 95 | 5 129 729, 49 | 5 310 44, 65 | 5 491 623, 26 |
| Налог на прибыль | 955 403, 68 | 990 344, 99 | 1 025 945, 9 | 1 062 088, 3 | 1 098 324, 65 |
| Чистый денежный поток | 3 821 614, 4 | 3 961 379, 6 | 4 103 783, 59 | 4 248 353, 35 | 4 393 298, 61 |
Таблица 1.7. Показатели экономической эффективности портфеля после оптимизации
тыс. руб.
| Наименование объекта | Стоимость объекта | Чистая текущая стоимость | Совокупные затраты в постпрогнозном периоде | Рентабельность, % | Точка безубыточности |
| Жилой комплекс (офисные помещения) | 15 000 | 35 513, 02 | 2 619, 04 | 1, 37 | |
| Жилой комплекс (квартиры) | 4 000 000 | 14 244 523, 51 | 243 806, 27 | 2, 56 | |
| Гостиница " Интурист" | 900 000 | 2 720 228, 78 | 280 804, 18 | 2, 02 | |
| Гостиница | 1 500 000 | 3 601 759, 919 | 371 803, 01 | 1, 40 | |
| Торговый комплекс | 1 000 000 | 2 884 580, 27 | 252 586, 33 | 1, 88 | 17 420 |
| Жилой комплекс (офисные помещения) | 212 000 | 263 751, 86 | 12 805, 8 | 0, 24 | 1 405 |
| Жилой комплекс (квартиры) | 3 913 223, 0 | 36 611 227, 45 | 626 630, 06 | 8, 36 | 10 567 |
| Итого: | 60 361 584, 8 | 2, 55 |
По рассчитанным показателям экономической эффективности, а также сроку службы зданий объекты портфеля недвижимости были диверсифицированы в матрице БКГ, представленной на рисунке 1.2.
Таким образом, в результате оптимизации портфеля недвижимости авторами проекта получены следующие результаты:
- обеспечена более эффективная диверсификация объектов в составе портфеля, что видно из: а) сравнения матрицы БКГ до и после оптимизации (рисунки 1, 1 и 1.2); б) увеличения продолжительность жизненного цикла портфеля недвижимости (введена «Дикая кошка», находящая на начальном этапе жизненного цикла портфеля, и исключена «Собака», жизненный цикл которой близился к концу);
- потоки денежных доходов, которые стал приносить портфель недвижимости после оптимизации, в сопоставимых ценах возросли (таблица 1.7):
Таблица 2.7. - Потоки доходов от портфеля недвижимости (тыс. руб.)
| Чистый денежный поток | 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
| до оптимизации | 1 707 944, 78 | 1 821 433, 17 | 1 938 520, 66 | 2 057 462, 46 | 2 176 594, 58 |
| после оптимизации | 3 821 614, 74 | 3 961 379, 96 | 4 103 783, 59 | 4 248 353, 32 | 4 393 298, 61 |
(Сопоставимость во времени как учтена?)
Рисунок 1.2. Матрица БКГ после оптимизации портфеля недвижимости 
- в результате оптимизации возросла чистая текущая стоимость портфеля и индекс доходности (где это видно).
Собственник оптимизированного портфеля ООО «Строй-Юг» после строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями планирует полученный от образовавшегося портфеля недвижимости доход использовать на дальнейшее расширение портфеля недвижимости за счет строительства новых зданий смешанного типа. Эти планы соответствуют его профилю, - как девелопера, - и тенденциям развития городского и регионального рынков недвижимости. Вместе с тем эти планы могут быть скорректированы в перспективе с учетом макроэкономических тенденций развития национальной и глобальной экономик.
|