![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Пример концепции управления портфелем недвижимости
Согласно инвестиционной идеи инициатора застройки в данном примере объектом управления является комплекс состоящий из трех многоэтажных жилых домов, возводимый в одном из районов г. Краснодара. Реализация предполагаемого проекта возведения комплекса многоэтажных жилых зданий со встроенно-пристроенными помещениями выполняется в рамках развития инвестиционного портфеля девелоперской компании ООО «Строй-Юг». Компания до начала формирования инвестиционной идеи проекта, начиная с 2007 г., владела следующим недвижимым имуществом, состав которого и основные техническо – экономические характеристики приведены в таблице 1.1. Кроме девелоперской деятельности, компания реализует следующие направления бизнеса в рамках управления портфелем недвижимости: продажа квартир и сдача офисов в аренду (объект в г. Анапа); сдача номерного фонда гостиниц (в г. Краснодаре и Сочи); продажа путевок в санаторий (в г. Горячий ключ), а также продажа и сдача в аренду торговых площадей в торговом комплексе (в г. Краснодаре). Для оценки доходности портфеля недвижимости были определены величина его денежного потока по годам расчетного периода и его стоимость к концу 2011 г. Расчет совокупного потока доходов производился с использованием метода дисконтированных денежных потоков. Авторами работы были приняты следующие исходные условия: расчетный период – 5 лет (с 2007 по 2011 г.), затрат на ремонты объектов отсутствуют, весь чистый валовой доход направляется на формирование будущих финансовых источников проекта компании. Для каждого объекта были установлены по годам периода на основе рыночных условий и объектам аналогам величины арендных ставок, коэффициенты загрузки, удельный вес операционных затрат. Полученные денежные суммы чистого валового дохода (таблица 1.2) собственником портфеля вкладывались на депозитные счета. Для расчета будущей стоимости аннуитета была рассчитана ставка накопления при ставке банковского процента, равной ___. В результате к концу 2011 г. стоимость накопленного собственного капитала компании от функционирования портфеля составила____ тыс. руб. В целом расчет показал, что портфель недвижимости до формирования инвестиционной идеи проекта и ее технико – экономической оценки характеризовался достаточно высокой стоимостью и рентабельностью (таблица 1.3). По рассчитанным показателям экономической эффективности, а также сроку службы объектов недвижимости они были диверсифицированы в матрице Бостонской Консультационной группы (БКГ), представленной на рисунке 1.1. Таблица 1.1. - Состав портфеля недвижимости
Таблица 1.2. Характеристика портфеля до оптимизации тыс. руб.
Таблица 1.3. - Показатели экономической эффективности портфеля до оптимизации тыс. руб.
Распределение объектов, входящих в состав портфеля недвижимости, в матрице БКГ и расчет поток доходов от каждого объекта, позволяет сделать следующие выводы: – объект – санаторий «Like home» являет «собакой» и приносит минимальный доход, что снижает показатель общей доходности портфеля; – 3 объекта описаны как «дойные коровы» и поэтому существует вероятность перехода данных объектов в квадрант «собак» при переходе на следующий этап ЖЦ при неблагоприятных условиях (напрмер, из-за неправильного финансирования, изменения ситуации на рынке и.т.д.). Это может привести к снижению доходности портфеля; – меньше рисков и более длительную перспективу развития портфель будет иметь, если его объекты окажутся в противофазе. В связи с этим собственнику необходимо задуматься об оптимизации портфеля за счет замены «собаки» на «дикую кошку». После исследования ситуации на рынке недвижимости г. Краснодара (раздел «Маркетинговые исследования») собственник принял решение об оптимизации, имеющегося портфеля. Цель оптимизации – увеличение стоимости портфеля и обеспечение эффективной структурной диверсификации его элементов. Для этого предлагается использовать комплексную стратегию, которая состоит в расширении портфеля за счет перспективных объектов и сокращение его путем продажи низкодоходных активов. Функционирование портфеля за период с 2007 по 2011 г. позволяет использовать часть накопленных на депозитах денежных средств. Предполагается, что из общей суммы чистого дохода портфеля недвижимости будет использовано 30-35% или ____тыс. руб. Процесс аккумуляции финансовых средств первоначального портфеля недвижимости представлен в таблице 1.4. Таблица 1.4. -Величина собственных средств выделенных из портфеля тыс. руб.
Освободившиеся собственные средства из портфеля в размере 1 650, 27 тыс.руб. компания планирует направить на возведение ЖК «Южный Город» стоимость строительства, которого на предварительном этапе определено по укрупненным показателям (приложение __) и оценивается в 2 339, 51 тыс. руб. Очевидно, что этой суммы недостаточно для возведения жилого комплекса. Поэтому компания, планируется продать санаторий «Like home», который является низкодоходным и специализированным бизнесом, который требует высокого качества функционирования, к чему компания недостаточно оказалась подготовлена (что видно из показателя доходности). Цена продажи составляет по предварительным оценкам ___ тыс. руб В сумме эти средства (тыс. руб.) позволят компании реализовать инвестиционную идею возведения жилого комплекса, расположенного в г. Краснодаре. В результате схема финансирования проекта будет иметь следующий вид: – собственные средства – 1 637 659, 54 тыс.руб. – заемные средства (кредит банка) - 701 854, 09 тыс. руб. Из представленных расчетов видно, что финансовых средств, выделенных из потока доходов портфеля недвижимости и продажи одного из объектов портфеля компании, достаточно для покрытия инвестиционных затрат, необходимых для создания жилого комплекса «Южный город». В результате реализации проекта предполагается, что инвестиционный портфель недвижимости будет иметь состав, представленный в таблице 1.5. Таблица 1.5. - Состав портфеля недвижимости после оптимизации
После оптимизации портфель недвижимости будет характеризоваться показателями, описанными в таблицах 1.6 и 1.7. Расчет совокупного потока доходов производился с использованием метода дисконтированных денежных потоков за период с 2012 (после введения жилого комплекса в эксплуатацию) по 2017 г.). Таблица 1.6. Характеристика портфеля после оптимизации. тыс. руб.
Таблица 1.7. Показатели экономической эффективности портфеля после оптимизации тыс. руб.
По рассчитанным показателям экономической эффективности, а также сроку службы зданий объекты портфеля недвижимости были диверсифицированы в матрице БКГ, представленной на рисунке 1.2. Таким образом, в результате оптимизации портфеля недвижимости авторами проекта получены следующие результаты: - обеспечена более эффективная диверсификация объектов в составе портфеля, что видно из: а) сравнения матрицы БКГ до и после оптимизации (рисунки 1, 1 и 1.2); б) увеличения продолжительность жизненного цикла портфеля недвижимости (введена «Дикая кошка», находящая на начальном этапе жизненного цикла портфеля, и исключена «Собака», жизненный цикл которой близился к концу); - потоки денежных доходов, которые стал приносить портфель недвижимости после оптимизации, в сопоставимых ценах возросли (таблица 1.7): Таблица 2.7. - Потоки доходов от портфеля недвижимости (тыс. руб.)
(Сопоставимость во времени как учтена?) Рисунок 1.2. Матрица БКГ после оптимизации портфеля недвижимости
- в результате оптимизации возросла чистая текущая стоимость портфеля и индекс доходности (где это видно). Собственник оптимизированного портфеля ООО «Строй-Юг» после строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями планирует полученный от образовавшегося портфеля недвижимости доход использовать на дальнейшее расширение портфеля недвижимости за счет строительства новых зданий смешанного типа. Эти планы соответствуют его профилю, - как девелопера, - и тенденциям развития городского и регионального рынков недвижимости. Вместе с тем эти планы могут быть скорректированы в перспективе с учетом макроэкономических тенденций развития национальной и глобальной экономик.
|