Виды разрешенного использования (РВИ) земельного участка и зданий, строений и сооружений: Порядок определения, установления и изменения

Практически любые вопросы использования земельного участка, будь то его застройка, реконструкция существующих на нем объектов недвижимости, приобретение участка в собственность и другие, прямо или косвенно переплетаются с вопросами установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная в публичном порядке совокупность разрешенных параметров использования земельного участка.

К параметрам, определяемым видом разрешенного использования земельного участка, можно отнести следующие:

1. допустимые функциональные назначения зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке.

Под функциональным назначением в данном случае понимаются разрешенные параметры использования зданий, строений, сооружений, то есть конкретные возможные способы их эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.

Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для промышленного производства» находится здание, являющееся производственным цехом, то установленный вид разрешенного использования участка определяет, что здание цеха не может использоваться в иных целях (например, для переоборудования в торговый комплекс либо офисно-деловой центр) без предварительного изменения вида разрешенного использования самого участка.

Вид разрешенного использования земельного участка определяет и возможность осуществления реконструкции уже существующих зданий, а также нового строительства на земельном участке, влияя на то, какие именно здания (здания какого функционального назначения) могут создаваться на земельном участке.

Функциональное назначение зданий, строений и сооружений, определяющее допустимые параметры и способы его использования также называется «видом разрешенного использования объекта капитального строительства».

2. потенциальные параметры застройки земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка зачастую определяет и потенциальные параметры его застройки.

К таким параметрам, зависящим от вида использования участка можно отнести:

o установление минимальных и максимальных размеров участков, что может иметь принципиальное значение при осуществлении действий по разделению, преобразованию, выделению земельных участков;

o возможная площадь застройки земельного участка, этажность строительства, плотность застройки и ряд других градостроительных режимов использования земельных участков.

3. кадастровая стоимость земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка является главным фактором, влияющим на определение кадастровой стоимости земельного участка, поскольку последняя является ничем иным как произведением удельной стоимости 1 кв.м. земельного участка, устанавливаемого для определенного вида разрешенного использования земельного участка, на площадь участка.

Кадастровая стоимость земельного участка, в свою очередь, является одним из основных факторов, определяющих экономическую составляющую использования земельного участка, поскольку, исходя из ее размера, определяются:

o размер земельного налога, уплачиваемого собственниками земельного участка и лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения;

o размер арендной платы, определяемой для арендаторов земельного участка;

o стоимость земельного участка при его выкупе (приватизации) из государственной либо муниципальной собственности, в том числе при выкупе участков собственниками находящихся на них зданий, строений, сооружений;

o размер платы за снятие запрета на строительство, установленного в г. Москве и г. Санкт-Петербурге при покупке земельного участка по льготной цене в 20 % от его кадастровой стоимости;

o для г. Москвы от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит иразмер арендной платы

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка значительно влияет не только на возможные варианты его использования, но и на затраты его правообладателей, связанные как с непосредственной эксплуатацией участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, так и с осуществлением деятельности по строительству, реконструкции либо перепрофилированию текущей хозяйственной деятельности.

Несмотря на всю важность вопросов, связанных с определением, установлением либо изменением видов разрешенного использования, действующее в настоящее время правовое регулирование данного вопроса является крайне скудным, запутанным, непоследовательным. Это создает для ответственных лиц органов государственной власти и местного самоуправления поле для осуществления действий, приводящих к существенному ограничению возможностей использования участка и, как следствие, увеличению затрат правообладателей при возникновении необходимости расширить или изменить текущий вид разрешенного использования.

Сказанное выше является актуальным и для вопросов, связанных с определением видов разрешенного использования объектов капитального строительства.

Как показывает практика, наибольший практический интерес представляют вопросы определения допустимых действующим законодательством видов разрешенного использования земельных участков, определение вида разрешенного использования земельного участка при первичной постановке земельного участка на кадастровый учет и при формировании участка путем его разделения, преобразования и т.д.

Не меньший практический интерес, безусловно, представляет процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Наиболее часто (в силу сложившейся конъюнктуры рынка) на практике встает вопрос об изменении вида разрешенного использования сельскохозяйственных земель в целях осуществления дачного строительства.

Кроме того, на практике возникают ситуации, когда у правообладателя возникает необходимость оспорить вид разрешенного использования земельного участка, ранее ошибочно или некорректно внесенный в государственный земельный кадастр.

Непрозрачность правового регулирования вопросов, связанных с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также низкая информированность в данных вопросах приводит к тому, что тысячи правообладателей ежегодно излишне уплачивают значительные средства за завышенную арендную плату, за необоснованно определенную выкупную стоимость земельных участков, за неправомерно установленную плату за снятие запрета на строительство и т.д.

Вместе с тем, неопределенность в рассматриваемых нами вопросах в скором времени должна быть разрешена.

Не позднее 01.01.2012 во всех населенных пунктах должны быть приняты Правила землепользования и застройки, которые существенно изменят вопросы установления, определения и изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального.

Суть данных изменений заключается в том, что Правила землепользования и застройки должны определить для каждого участка совокупность так называемых «градостроительных регламентов», которыми в том числе будут определяться и виды разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства.

При этом, Правила будут являться открытым документом, в котором каждый правообладатель сможет найти всю информацию о способах использования своего участка.

Обращаем Ваше внимание, что в ряде населенных пунктов (например, в Санкт-Петербурге, Сочи и ряде других городов) Правила землепользования и застройки уже приняты, то есть в этих населенных пунктах действуют правовые режимы, описанные в соответствующем разделе нашего сайта.

В ряде населенных пунктов (в частности, в г. Москве) опубликованы проекты Правил землепользования и застройки, которые с незначительными изменениями будут приняты не позднее 01.01.2012. Изучение таких проектов поможет многим правообладателям установить допустимые параметры использования своих участков после принятия Правил землепользования и застройки и, как следствие, провести оптимизацию возможных расходов, связанных с использованием участков.

Например, в некоторых случаях будет целесообразнее не менять до 01.01.2012 вид разрешенного использования земельного участка либо не снимать установленный запрет на строительство, уплачивая колоссальные денежные средства (от 60 до 80 процентов от кадастровой стоимости участка), а дождаться 2012 года и осуществить данные действия бесплатно.

Правовой цент «Два М» предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с установлением, изменением либо оспариванием вида разрешенного использования земельного участка, в том числе:

· консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с видами разрешенного использования конкретных земельных участков;

· юридическая экспертиза возможных способов использования земельного участка с учетом его вида разрешенного использования, а также оценка законности и обоснованности установленного вида разрешенного использования;

· юридическое сопровождение процедуры постановки на кадастровый учет земельных участков, требующей отдельного обоснования выбора вида разрешенного использования земельного участка;

· юридическое сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;

· судебная защита прав землепользователей по всем вопросам, связанным с установлением, изменением либо оспариванием видов разрешенного использования земельных участков;

· юридическая экспертиза проектов Правил землепользования и застройки, направленная на выявление потенциальных градостроительных регламентов земельного участка после принятия Правил землепользования и застройки и оптимизацию возможных расходов правообладателей земельных участков.

ГКН

В настоящее время на территории Российской Федерации учет всех земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС-ов) – зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений (комнат, квартир), осуществляется в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Государственный кадастр недвижимости - систематизированный свод сведений об учтённом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Для чего придумали Государственный кадастр недвижимости?

Одна из основных задач ГКН – это систематизация сведений обо всех объектах недвижимости и привязка ОКС-ов к земельным участкам, на которых они возведены. До создания ГКН недвижимость учитывалась следующим образом: земельные участки – в Государственном земельном кадастре, а ОКС-ы – в организациях по технической инвнтаризации (БТИ). Получалось, что учет и накопление данных об ОКС-ах и о земельных участках ведется различными структурами по различной методике, что приводило к противоречивой информации, спорам по величине налогообложения и иным негативным последствиям. Кроме того, не была реализована привязка здания к определенному земельному участку.

В настоящее время, для идентификации земельных участков и ОКС-ов, каждому объекту учета присваивается уникальный кадастровый номер, а для определения местоположения земельного участка и здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в ГКН вносятся координаты поворотных точек соответствующего объекта недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости ведется непрерывно и по единой технологии на всей территории Российской Федерации. Основные функции ведения Государственного кадастра недвижимости осуществляет Государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (Далее – Кадастровая палата). Кадастровая палата – это орган кадастрового учета, который в заявительном порядке производит постановку и снятие с государственного кадастрового учета, определяет кадастровую стоимость, присваивает кадастровые номера, производит учет изменений объектов недвижимости, выдает сведения государственного кадастра недвижимости, осуществляет ведение кадастровой карты, на которой отображаются границы всех учтенных земельных участков.

Одним из принципов ведения ГКН является общедоступность сведений – то есть любое заинтересованное лицо может заказать сведения ГКН по любому учтенному объекту (за исключением прямого запрета, установленного Федеральным законом, например сведения государственной тайны и т.п.). Запросить информацию можно как при личном обращении, так и через электронный запрос, с использованием сети Интернет, через электронный портал государственных услуг. Так же Вы можете посмотреть информацию об интересующем земельном участке с помощью публичной кадастровой карты.

Подробнее узнать о Государственном кадастре недвижимости можно из Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ " О государственном кадастре недвижимости".

Контактную информацию Кадастровой палаты на территории Тульской области Вы можете посмотреть на нашем сайте в разделе адреса и телефоны.

Здания — это наземные сооружения, имеющие внутреннее пространство, предназначенное для проживания, труда, удовлетворения тех или иных нужд человека и общества (жилые дома, производственные корпуса, клубы, больницы и т. п.). Термин «здание», неприменим к наземным сооружениям, не имеющим такого внутреннего пространства (мостам, транспортным эстакадам, градирням и т. п.), а также ко многим подземным и подводным сооружениям (тоннелям, плотинам и т. п.). Эти постройки носят название инженерных сооружений или, для краткости, просто сооружений. К ним относятся также и формально похожие на здания многоярусные «этажерки» промышленных предприятий, предназначенные для периодического обслуживания технологического оборудования, водонапорные башни и другие подобные сооружения.

Внутреннее пространство зданий чаще всего расчленено на отдельные помещения — часть внутреннего объема здания, огражденная со всех сторон. Совокупность всех таких помещений, полы которых расположены на одном уровне, образуют этаж здания. Отдельные этажи имеют определенное название:

подвал — этаж, полностью или большей своей частью заглубленный в землю (называют также «подвальный этаж»);

полуподвальный, или цокольный, — этаж, уровень пола которого заглублен от уровня тротуара или отмостки не более чем на половину высоты помещения;

надземный — этаж (первый, второй, третий и т. п.), расположенный выше уровня земли;

чердачный (или чердак) — этаж, расположенный между крышей и перекрытием над последним этажом здания (так называемым «чердачным перекрытием»);

мансардный (или мансарда) — этаж, выгороженный внутри чердачного пространства, образованного скатной крышей, и предназначенный для размещения жилых или подсобных отапливаемых помещений; площадь горизонтальной части потолка таких помещений должна быть не менее 50 % площади пола, а высота стен до низа наклонной части потолка — не менее 1, 6 м);

технический — этаж, предназначенный для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания, а также над проездами, над первым общественным этажом жилого дома и т. п.; в производственных зданиях необходимость и места размещения технических этажей устанавливаются главным образом требованиями технологического процесса. Высота технических этажей зависит от вида оборудования и коммуникаций с учетом условий эксплуатации; в местах прохода обслуживающего персонала высота в чистоте ЛЛ1, 9 м.

Все эти и другие помещения являются элементами объемно-планировочной структуры здания. Материальную же оболочку здания составляют взаимосвязанные конструктивные элементы — самостоятельные части или элементы здания, каждый из которых имеет свое определенное назначение: стены, фундаменты, крыши и т. п.. Конструктивные элементы либо слагаются из более мелких, заранее изготовленных элементов — строительных изделий, поставляемых на стройку в готовом виде (сборных плит, ступеней, кровельных изделий и т. п.), либо возводятся на месте из строительных материалов. В зависимости от величины строительные изделия бывают мелкоштучными (или просто штучными — их можно взять рукой, например кирпич), крупными и т. д.

Конструктивные элементы подразделяют на несущие и ограждающие. Такое подразделение связано с назначением этих элементов, с «условиями их работы» в структуре здания при восприятии тех или иных сочетаний нагрузок и воздействий, которым подвержено здание и его элементы как в ходе строительства, так и в процессе эксплуатации.

Воздействия по своему характеру делятся на две группы: силовые и несиловые. К силовым (или механическим) относятся: нагрузки от собственной массы частей здания, от людей, мебели, оборудования, снеговых отложений, от давления ветра и т. п.

Воздействия несилового характера: атмосферные осадки; потоки тепла и влаги, вызванные разностями температур или разностями потенциалов влажности наружного и внутреннего воздуха; шум и вибрация, идущие извне или от соседних помещений, или вызванные работой инженерного оборудования; инфильтрация воздуха через неплотности и т. п.

Назначение несущих конструктивных элементов здания (или, как принято говорить, несущих конструкций) — воспринимать все виды нагрузок и воздействий силового характера, которые могут возникать в здании и передавать их через фундаменты на грунт.

Назначение ограждающих конструктивных элементов здания (или ограждающих конструкций) — изолировать пространство здания от внешней среды, разделять это пространство на отдельные помещения и защищать («ограждать») эти помещения и пространство здания в целом от всех видов воздействий несилового характера.

Примеры несущих конструкций: фундаменты, колонны, балки, и т. п.; ограждающих: перегородки, кровли, окна, двери и т. п. Многие конструктивные элементы являются одновременно и несущими и ограждающими — в них несущие и ограждающие функции совмещаются.

Наиболее характерным примером такого совмещения функций являются наружные и внутренние несущие стены, которые одновременно могут являться и ограждающими конструкциями и вертикальными опорами для размещаемых на них горизонтальных конструктивных элементов. Если стены выполняют только ограждающие функции, их называют ненесущими. При этом различают самонесущие стены и навесные. К первым относят стены высотой в один или несколько этажей, опирающиеся на фундамент, и передающие ему вертикальные нагрузки только от их собственной массы. Навесными называют стены, расчлененные на отдельные элементы и навешиваемые на несущие вертикальные или горизонтальные конструкции зданий.

Другой тип вертикальных несущих конструкций — отдельно стоящие вертикальные опоры. Так называют вертикальные опоры, один размер которых (высота) значительно превышает два других — толщину и ширину: колонны или стойки, столбы.

Фундаменты — подземные конструктивные элементы зданий, воспринимающие все нагрузки от выше расположенных вертикальных элементов несущего остова и передающие эти нагрузки на основание.

Основанием называется грунт, непосредственно воспринимающий нагрузки. Оно может быть естественным (грунты в природном состоянии) и искусственным (грунты с искусственно измененными свойствами за счет уплотнения, укрепления и т. п.). Фундаменты могут выполняться в виде сплошных стен (лент) — ленточные фундаменты, отдельных столбов — столбчатые фундаменты. В домах с подвалами ленточные фундаменты являются одновременно и стенами этих подземных помещений, испытывая дополнительно к другим нагрузкам горизонтальное давление грунта.

Перекрытия - горизонтальные конструкции, разделяющие здание на этажи; одновременно выполняют несущие и ограждающие функции так как предназначены для размещения людей, оборудования, мебели, нагрузку от которых перекрытия воспринимают и передают на вертикальные опоры. Различают перекрытия: междуэтажные (разделяют смежные этажи), чердачные (разделяют последний этаж и чердак}, надподвалъные, над проездами и т. Д.. Изолирующие слои и другие элементы, входящие в состав этих перекрытий, различны. Нижняя поверхность перекрытий называется потолком; тот же термин относится и к самостоятельным элементам, при необходимости входящим в состав перекрытий или применяемым автономно: акустический потолок, подвесной, декоративный и т. п.

Крыша — верхняя конструкция, отделяющая помещения здания от внешней среды и защищающая их от атмосферных осадков и других внешних воздействий. Состоит из _ несу щей части (стропил) и изолирующих (ограждающих) частей, в том числе — наружной Водонепроницаемой оболочки — кровли. Крыши устраивают чердачные и бесчердачные. Чердачные (над чердаком) бывают холодными (теплозащитные функции выполняет чердачное перекрытие) и утепленными. Утепленная или, как говорят, «теплая» крыша устраивается при наличии и при отсутствии чердака, когда функции чердачного перекрытая и кровли совмещаются (в последнем случае применяются названия: совмещенная крыша, совмещенное покрытие, бёсчёердачное перекрытие). Эти термины присущи в основном жилищно-гражданскому строительству. В промышленном строительстве в том же смысле употребляется термин покрытие. В производственных зданиях чердаки обычно не приняты, а термин «крыша» чаще всего ассоциируется с наклонными поверхностями (скатами) крыш жилых зданий, которые правильнее называть

Скатные крыши.

Пререгородки — вертикальные ограждающие, конструкции, отделяющие одно помещение от другого. Они опираются на цеждуэтажные перекрытий или на пол -первых этажей. Лестницы наклонные ступенчатые конструктивные элементы, предназначенные для вертикальных коммуникаций в зданиях и сооружениях. Ча-стовцелях их защиты от огня и задымления лестницы отгораживают от.остальных помещений несгораемыми вертикальными стенами. Эти стены, пространство, выгороженное ими, и расположенные в нем лестницы и площадки называют лестничной клеткой. Объемно-планировочный элемент здания, включающий лестничную клетку, примыкающие к ней шахты лифтов (стены, в которых расположен лифт) и обслуживающие их площадки, называют лестнично-лифтовым узлом.

Элементы стен и перегородок — оконные и дверные проемы — заполняют оконными и дверными блоками.

Оконные блоки состоят из коробок и оконных переплетов; дверные — из коробок и дверных полотен. Значительные по площади проемы в стенах, заполненные ограждающей светопроз-рачной конструкцией, называют витражами. Все виды ограждающих свегопрозрачных поверхностей называют свегопрозрачными ограждениями.

К конструктивным элементам зданий относятся также ряд дополнительных, многие из которых будут рассмотрены, а именно: эркеры, лоджии, балконы, веранды, трибуны, фонари и т. п.; к ним относятся также санитарно-технические устройства и инженерное оборудование зданий.

эркеры – это выступающие части здания. Чаще всего эркер представляет собой стену с проемами для окон

Здание – наземная конструкция, обладающая помещениями и предназначенная для постоянного или временного пребывания людей. Этажность не ограничена: они могут быть как небольшими (коттедж, дача), так и гигантскими (небоскрёбы, высотки). Здания могут использоваться как для проживания людей, так и для производственной, сельскохозяйственной деятельности, общественных нужд, в качестве склада или хранилища. Его важнейший атрибут – капитальность, то есть длительная эксплуатация.

Сооружения – объекты, возникшие в результате целенаправленной строительной деятельности человека. В технической литературе данный термин используется в качестве антипода понятию «здание». К сооружениям относят как памятники, так и утилитарные объекты: мосты, башни, тоннели, бункеры, убежища и многое другое. Они возводятся с применением капитальных технологий и рассчитаны на длительное использование.

В чём разница между зданиями и сооружениями?

В настоящий момент в юридической литературе данные понятия выступают в качестве синонимов. Однако исторически зданиями назывались те строения, которые обладают надземной частью и обособленными помещениями. Часть из них приспособлена для проживания, часть – для учёбы, производства, занятий спортом. Сооружениями назывался любой объект, возведённый человеком, будь то стадион, бункер, огневая точка, колонна и т.д. При этом они могут быть полностью лишены надземной части.

Здание – понятие более узкое, которое используется для обозначения определённой категории строений. Так, для них характерно наличие помещений, приспособленных либо для проживания, либо для иной деятельности. Как сооружения, так и здания относятся к капитальным конструкциям и предназначены для длительного использования. Важнейший признак сооружений – техническое назначение: очистка автомобилей (автомойка), доставка воды (канализация, акведук), транспортировка людей (метрополитен). Они также могут иметь культово-религиозный характер, выступать в качестве памятников архитектуры.

Согласно СНиП 2.08.02-89, который утратил своё действие, данные понятия необходимо различать и даже противопоставлять друг другу. Однако согласно сложившейся практике, сооружение является более широким понятием. Если назвать здание сооружением, то это не будет являться ошибкой.

TheDifference.ru определил, что отличие зданий от сооружений заключается в следующем:

1. Объём понятий. В юридическом смысле, сооружение – понятие более широкое, нежели здание, полностью включающее его в свой объём. В техническом отношении зданиями называют всё, что нельзя отнести к категории сооружений.

2. Целевое назначение. Зданиями называют строения, приспособленные для работы, учёбы и проживания людей. Сооружениями – те объекты, которые выполняют техническую функцию.

3. Конструкция. В отличие от сооружения, здание всегда обладает обособленными помещениями и архитектурной завершённостью.

4. Индивидуальные особенности. У здания всегда имеется надземная часть, которая и составляет его основу. Сооружение может полностью располагаться под землёй.Подробнее: https://thedifference.ru/chem-otlichayutsya-zdaniya-ot-sooruzhenij/

10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;