Специфика предоставления земельных участков для комплексного освоения территории.

Федеральным законом N 171-ФЗ в ГрК РФ введена ст. 46.4, посвященная новому для российского законодательства института - " комплексному освоению территории", который с 1 марта 2015 г. придет на смену закрепленному в настоящее время в ЗК РФ " комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства" (ст. 30.2 ЗК РФ).

Законодатель не предлагает дефиницию такого вида строительства как " комплексное освоение территории", раскрывая в п. 1 ст. 46.4 ГрК РФ это понятие лишь через составляющие его объем необходимые действия: 1) подготовка документации по планировке территории; 2) образование земельных участков в границах этой территории; 3) строительство на земельных участках в границах этой территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Идея о необходимости закрепления в законодательстве " комплексного освоения территории" в научной литературе обсуждается довольно давно*(14). При этом введенные законодателем правовые нормы (вступающие в силу с 1 марта 2015 г.), которые призваны регулировать этот институт, на наш взгляд, не лишены недостатков.

Во-первых, употребление термина " территории" в изучаемом понятии является неточным. Исходя из анализа положений ГрК РФ, можно сделать вывод, что для комплексного освоения предоставляется не " территория", а " земельный участок". В качестве подтверждения можно привести п. 4 ст. 46.4 ГрК РФ, согласно которому " комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка" *(15). Кроме того, " территория" не является объектом гражданских прав, в связи с чем и не может быть предоставлена для комплексного развития заинтересованному лицу, в отличие от земельного участка.

Можно лишь предположить, что термин " территории" был использован законодателем в этом случае для того, чтобы понятие " комплексное освоение территории" увязать с понятием " документация по планировке территории", которую юридическое лицо, осуществляющее застройку приобретенного на праве аренды земельного участка, обязано разработать. Если это так, то рассматриваемой понятие включает в себя юридическую фикцию, с которой с некой долей условности можно согласиться.

Во-вторых, " комплексное освоение территории", на наш взгляд, само по себе не является целью предоставления земельного участка. Это скорее способ застройки земельного участка, отражающий системный, масштабный подход к указанному процессу. Конкретную цель предоставления земельного участка, вероятно, являет собой осуществление строительства тех основных объектов недвижимости, в связи с возведением которых осуществляется сопутствующее " комплексное освоение территории".

Наглядным примером этого является закрепленная законодателем возможность комплексного освоения территории " для индивидуального жилищного строительства" *(16), " в целях строительства жилья экономического класса" *(17). Однако почему-то этим законодатель ограничился. Думается, в развитие рассматриваемого института в дальнейшем логичным было бы установить особенности предоставления земельных участков в рамках комплексного освоения территории для строительства и иных видов объектов недвижимости (объектов малоэтажной, среднеэтажной, многоэтажной жилой застройки, объектов складского, производственного строительства*(18) и др.).

В-третьих, формулировка " подготовка проекта планировки территории" (п. 1 ст. 46.4 ГрК РФ) является неточной. Очевидно, что проект планировки должен быть не подготовлен, а разработан юридическим лицом (победителем аукциона), а затем утвержден уполномоченным органом государственной или муниципальной власти.

В целом, несмотря на указанные выше недостатки, введение в российское законодательство возможности предоставления земельного участка для комплексного освоения территории может быть расценено как положительное явление. На наш взгляд, указанная новелла должна привести к упорядочению разделения обязанностей по планировке территории и строительству объектов инфраструктуры между частным инвестором и государством не только при комплексном освоении земельного участка в целях жилищного (как это предусмотрено в настоящий момент), но и иного строительства.