ВВЕДЕНИЕ. Реформы, как политической, так и экономической систем базируются на конституционном принципе разделения властей

Реформы, как политической, так и экономической систем базируются на конституционном принципе разделения властей, осуществлении федеративного устройства и местного самоуправления. Осуществляемые в России реформы требуют научного подхода к управлению территориями и имуществом, который должен обосновываться объективными законами и принципами управления

Начиная с 1990 года в нашей стране введены новые формы земельной собственности и хозяйствования. В современном мире земля стала частной собственностью, объектом рыночных отношений. Нормативными актами разрешены: оборот земельных участков, платность землепользования, ведение земельного и имущественного рынков.

Сейчас профессии оценщика, специалиста по земельно-имущественным отношениям относятся к разряду престижных.

Выпускник впоследствии может работать в качестве специалиста по оценке земли и имущества, учета недвижимости. Он готовится к информационно-аналитической работе в области недвижимости и имущества в организациях, учреждениях различных организационно-правовых форм.

Земельно-имущественные отношения – область деятельности, обеспечивающая проведение учетной, инвентаризационной и оценочной деятельности, установление рыночной, инвестиционной, ликвидной или иной стоимости имущества, земли, информации, а также нематериальных благ.

Организация управления территориями и имуществом включает большой круг вопросов: управление имуществом, управление частной собственностью, аренда имущества, лизинг; налоги на имущество, банкротство, залог, инвестиции, ценные бумаги, региональное управление территориями, социально-экономический анализ развития территории и т. д.

В данной работе рассмотрены цели, задачи и функции управления территориями и имуществом, а также значение федерального и регионального уровней управления территориями и недвижимостью.

I Теоретические основы управления территориями и недвижимости имущества

1.1 Основные понятия (территория, недвижимости имущества) и классификации

Недвижимое имущество-это имущество, которое используют по назначению, а также без ущерба его основным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней

Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом являются участниками субъективно-объективных отношений касаемо сферы недвижимости.

Управление недвижимостью - это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости. А именно маркетинг, оценка объекта, программа наилучшего использования земельного участка, инвестирование, техническое обслуживание и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

-экономическое направление. То есть управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости

-правовое направление. Данное направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость

-техническое направление. Его смысл заключается в содержании объекта управления, представляющий комплекс функционально связанного имущества.

Также управление может быть как внешним, так и внутренним.

Внешнее управление - это одна из форм государственного управления. Такую деятельность могут осуществлять государственные органы или лица, уполномоченные заниматься данным видом деятельности. Их работа создана для того, чтобы осуществлять наблюдение за исполнением всех установленных норм и правил над объектами и субъектами недвижимости.

Что касаемо внутреннего управления. Внутреннее управление это деятельность только одного субъекта рынка недвижимости, которая существует на основе своих нормативных документов. К таким документам можно отнести уставы, кодексы, договора, правила и различные инструкции.

Также различают государственное управление землепользованием и муниципальное.

Согласно учебнику «Земельное право России», автором которого является Б.В Ерофеев, Государственное управление землепользованием - это целенаправленная деятельность государственных органов по организации рационального использования земель и их охраны путем принятия экономико-правовых мер.

Суть данного управления в том, что предоставляется свобода хозяйствования на своей земле субъектам земельных правоотношений и недопустимость вмешательства в их хозяйственную деятельность. То есть, незаконное вмешательство в субъекты земельных правоотношений влечет за собой отмену незаконных решений виновных государственных органов и должностных лиц с взысканием с них убытков, причиненным путем незаконного вмешательства (ст. 61 и 62 ЗК РФ).

Основные функции государственного управления землепользованием являются:

- Учетная функция:

- Экологическая учетная функция. Данная функция представляет собой систему сведений о состоянии земельного фонда для современного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов.

- Экономическая учетная функция. Это ведение государственного земельного кадастра, который представляет собой систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, о местоположении, целевом назначении и т.д.

- Плановая функция. Данная функция осуществляется в целях определения перспективы развития территории на основе социально-экономических программ и утвержденной в установленном порядке.

- Распределительно-перераспределительная функция. Эта функция выражается в:

- Проведении землеустроительных и других мероприятий, которые направлены на пространственно-территоральное устройство земель

- Изъятии или принудительном выкупе земельных участков с последующей передачей их для государственных или общественных надобностей

- Изъятии земельных участков, используемых с нарушением земельного законодательства

- Функция обеспечения надлежащего использования земель. Эта функция выражается в применении государством таких таких нормативных мер, которые понуждают лиц, использующих землю, к надлежащему исполнению своих обязанностей и прав относительно закрепленных за ними земельных участков.

- Функция контроля за использованием и охраной земель. То есть, обеспечение соблюдения всеми предприятиями, учреждениями а также гражданами, иностранными физическими и юридическими лицами и лицами без гражданства требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель.

- Охранительная функция. Это совокупность мероприятий, систематически осуществляемых и направленных на обеспечение надлежащего земельного правопорядка.

1.2 Субъект управления территориями и недвижимостью

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

- Продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

- Покупатели - инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

- Профессиональные участники - инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Продавцами и покупателями принято считать предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Участниками рынка недвижимости могут быть профессиональные посредники, которые обеспечивают реализацию объектов недвижимости, то есть агенты по недвижимости, брокеры, риелторы, оценщики, юридические фирмы, страховые компании, дилеры, маклеры и уполномоченные лица.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции. Это брокеры-агенты, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Риелтор - это лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Риелторы продают не саму недвижимость, а свои услуги. Риелторские компании, риелторы могут сами приобретать недвижимое имущество, т. е., непосредственно выступать в качестве покупателей с целью его реализации в будущем при возникновении выгодных для риелторов условий.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является девелопер - это тот, кто преобразует землю к новому использованию, т. е., предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он только организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестируемые в объект недвижимости ресурсы, и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

Содержание деятельности девелопера:

- выбор экономически эффективного проекта;

- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

- поиск и привлечение инвесторов;

- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

- передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию;

-продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов.

Оценщики являются достаточно новой фигурой на рынке недвижимости. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность - это объектов оценки рыночной и иной стоимости.

Лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ, которое вправе по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ делегировать часть своих полномочий по лицензированию деятельности органам исполнительной власти субъектов РФ.

Законодательство устанавливает случаи, когда проведение оценки объектов обязательно:

При вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям (в частности, при приватизации, передаче в аренду, залоге государственного или муниципального недвижимого имущества). Проведение оценки также обязательно при совершении государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями сделок с имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, требующих согласия собственника этого имущества (например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества унитарным предприятием); 2. При возникновении спора о стоимости имущества - объекта оценки (при кредитовании, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон, при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы).

В последние годы недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов страхования, производимого с целью минимизации возможных негативных последствий от каких - либо событий (удар молнии, взрыв, наводнение, землетрясение, ураган, аварии водостока и т. п.).

Страховщик (страховая компания) - это юридическое лицо, которое имеет разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида.

Лицензирование страховых компаний и последующий надзор за их деятельностью производится специально созданным федеральным органом. Страховщиками могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации (как правило, на рынке действуют коммерческие страховые компании).

1.3 Законодательное регулирование (нормативное регулирование)

Согласно части 1 ст. 72 Конституции России вопросы владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами относятся к совместному ведению РФ и её субъектов.

Так правовое управление землепользованием осуществляется как федеральными органами власти и управления, так и органами власти и управления субъектов Федерации.

Государственные органы по характеру управления землепользованием можно подразделить на органы общей компетенции и органы специальной компетенции. То есть которые регулируют круг земельных вопросов и те, которые занимаются специализированными вопросами управления. Допустим, местная администрация регулирует вопросы представления и изъятия земель, регистрации земельных сделок., принятия мер по соблюдению режима природопользования, установленного для данной местности.

Органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости осуществляют специализированные функции по подготовке дел к осуществлению землеустройства на конкретных земельных участках; органы санэпиднадзора осуществляют контроль за обеспечением производства экологически чистой продукции и т.п.

Регулирование землепользования является одной из наиболее важных задач в системе управления природными ресурсами. Земля - ценнейший ресурс, который выступает в качестве основного средства производства в сфере сельского хозяйства.

Между тем во всем мире наблюдаются явления деградации почвенного слоя. Каждую минуту на нашей планете 44 га плодородных земель превращается в пустыню.

Площадь пахотных земель в России по официальным данным за последние 25-30 лет сократилась на 22 % в расчете на одного жителя. Истинное сокращение, видимо, еще больше и достигает 30 %. Гординская В., Иванов В. Природа. Человек. Закон. М., 1990. С. 296.

Правовая охрана земель представляет собой систему мероприятий, закрепленных в правовых актах и направленных на сохранение, восстановление и улучшение земель. Плата за земельные ресурсы является одним из таких мероприятий. Она предусмотрена Земельным кодексом РСФСР, а также Законом РФ " О плате за землю". О плате за землю. Новосибирск, 1995. С. 3-12.

В современном земельном законодательстве РФ перечислены следующие виды платежей:

- компенсационные платежи в связи с отводом продуктивных земель для несельскохозяйственного производства;

- рента с землепользователей за предоставление им в пользование земель лучшего качества и месторасположения; уплата налога (или арендная плата за пользование сельскохозяйственными угодьями, а также за участки земли, отведенные в установленном порядке отдельным гражданам и организациям;

- штрафные санкции за нарушение норм землепользования.

На федеральном уровне устанавливаются лишь общие принципы платности землепользования. Детальное нормирование осуществляется законодательными органами республик, краев, областей и местными органами власти.

При определении величины дифференциальной ренты сельскохозяйственных предприятий исходят не из кадастровых цен (цен замыкающих условий производства), а из уровня территориально-дифференцированных закупочных цен. В настоящее время подобный подход уже недостаточен, поскольку широко распространена практика договорных цен на сельскохозяйственную продукцию. Компенсационные платежи имеют целью сохранение площадей и объемов продукции сельскохозяйственного производства. Стоимость освоения новых земель устанавливается на местах специальными оценочными комиссиями исполнительных органов власти. Существуют целевые платежи за земельные ресурсы, идущие в фонд охраны и улучшения земель.

Норматив платежей разработан и рекомендован для применения еще Госкомприроды СССР. Формула его расчета имеет следующий вид: З=У х К/М х S, где:

У - индекс биоклиматического потенциала региона, определяемый на основе данных земельного кадастра (тепло - влагообеспеченность региона);

К - планируемые затраты на охрану и улучшение земель;

М - индекс дефицитности земель, определяемый по показателю землеобеспеченности на душу населения;

S - суммарная площадь территории, охваченная данным видом платежей за землю

В площадь S не включаются земли, занимаемые лечебно-оздоровительными учреждениями, особо охраняемые территории, заповедники, заказники, национальные парки и т.п., а также земельный фонд Госземзапаса, земли под коллективные сады и огороды, приусадебные участки. Экологические аспекты развития и размещения производительных сил. М., 1992. С. 110-111.

Платежи распространяются на предприятия всех отраслей народного хозяйства. Источником платы является прибыль. Платежи расходуются на создание защитных лесонасаждений, проведения противоэрозионных и противоселевых мероприятий, защиту земель от подтопления, рекультивацию и прочие предусмотренные планом мероприятия. Конкретные ставки платежей за пользование землей (земельный налог) установлены в приложении к Закону о плате за землю и корректируются в законодательном порядке каждый раз с принятием годового федерального бюджета.

II Особенности (характеристика) управления территориями и недвижимостью имуществом в США

2, 1 Краткая характеристика США

Название страны происходит от материка Америка.

Полное название: Соединенные Штаты Америки.

Столица: Вашингтон.

Площадь: 9 629 091 км2.

Население: 278 000 тыс. чел.

Расположение: США по величине четвертое государство в мире. Располагается на территории от Тихого до Атлантического океана. От Скалистых гор и Кордельер на западе до Аппалачских гор на востоке.

Так же к территории США относятся Гавайские острова, Аляска и еще ряд островов в западной части Тихого океана. Аляска от Азии отделена Беринговым проливом и граничит с Канадой. США граничит с Мексикой на юге, с Канадой на севере.

Административное деление: 50 штатов входит в состав США: федеральный (столичный) округ Колумбия и 48 смежных штатов, а так же Гавайи и Аляска.

Флаг и герб США:

Форма правления: Республика с федеративным государственным устройством.

Глава государства: Президент, которого избирают на 4 года. Высший законодательный орган: Конгресс, который состоит из двух палат: Палаты представителей (срок полномочий 2 года) и Сената (срок полномочий 6 лет).

Высший исполнительный орган: Правительство – Кабинет министров, который назначает президент с согласия Сената.

Крупные города: Лос-Анжелес, Нью-Йорк, Сан-Франциско, Сент-Луис, Чикаго, Майами, Даллас, Атланта, Буффало, Бостон, Кливленд, Феникс, Детройт, Сан-Диего, Хьюстон, Даллас.

Государственный язык: Английский.

Религия: Христианство, буддизм, ислам, индуизм, иудаизм.

Этнический состав: Выходцы из Европы – 84%, афроамериканцы – 12%, выходцы из Азии – 3%, индейцы – 0, 8%.

Валюта: Доллар США = 100 центам.

Климат: На территории США климат, большей частью субтропический континентальный и умеренный. На Аляске – арктический климат. Средняя температура в январе -25˚ С, на п-ове Флорида +20˚ С.

На западном побережье средняя температура июля колеблется от +14˚ С до +22˚ С, а на восточном – от +16˚ С до + 25˚ С. На курортах Америки лето царит практически круглый год. Зимой температура ниже 0˚ С отмечается по всей территории. Исключением являются только Гавайские острова, Калифорния и Флорида.

В пустыне Мохаве выпадает наименьшее количество осадков — менее 100 мм в год, на Гавайях выпадает наибольшее количество осадков – 10 000 мм в год.

Флора: Третья часть территории страны покрыта лесами. В центральной Америке растут смешанные леса (сикомор, ель, дуб, сосна, береза, ясень).

В южной части Аляски растут обширные хвойные леса, а вся остальная часть Аляски преимущественно покрыта лишайниками, мхами и тундрой.

На севере восточного побережья растут лиственные, кедровые и сосновые леса.

А южнее, растительность приобретает субтропический характер: в этих местах появляются каучуконосы, магнолии. На побережье Мексиканского залива произрастают мангровые леса.

Западная часть США – это регион полупустынь и пустынь. Для них характерны полукустарники, кустарники и юкка. Так же в районах пустынь произрастает множество суккулентов и кактусов. В Калифорнии распространены различные пальмы и цитрусовые. А краем гигантских секвой считается Сьерра-Невада.

Фауна: В США животный мир так же отличается в зависимости от региона. На побережье Аляски водятся тюлени и моржи.

В северных районах Америки водятся олени, медведи, земляные белки, рыси.

В восточных районах водятся волки, медведи-гризли, лисы, олени, барсуки, множество птиц, среди них, такие как, фламинго, пеликан, зимородки. Так же в этих районах обитают множество различных змей и аллигаторов.

В пустынях водятся грызуны, мелкие млекопитающие, рептилии.

В горах водятся вилороги, лоси, толстороги, горные козлы, волки, медведи. На Великих равнинах живут, в основном, копытные, стада бизонов.

Реки и озера: Главные реки Америки – река Св. Лаврентия, Миссури, Миссисипи, Колорадо, Колумбия. Самые крупные озера Америки – пятерка Великих озер: Онтарио, Гурон, Верхнее, Эри и Мичиган.

Достопримечательности: Природные достопримечательности – побережья заливов, горные хребты и национальные парки. Места, которые стоит посетить в Нью-Йорке – Статуя Свободы, Нью-Йоркская публичная библиотека, собор Св. Патрика (XIX в.), Рокфеллер Центр (15 небоскребов), здание радиокорпорации Америки, Бритиш-Эмпайр-Билдинг, здание Метрополитен-опера, Музей иммиграции, Штаб-квартира ООН, здание Центрального вокзала, Нью-Йоркский государственный театр, Музей современного искусства, Музей моря, небоскреб Эмпайр-Стейт-Билдинг (102 этажа), египетский обелиск «Игла Клеопатры», Музей африканского искусства, Музей американских индейцев, Метрополитен-музей, Музей города и многое другое.

2.2 Объект управления территориями и недвижимым имуществом в США

Практика показывает, что помещения, территории и прочие объекты инвестиционной недвижимости в США недостаточно просто купить – ими нужно управлять, их необходимо выгодно сдавать в аренду. А это у бизнесменов из постсоветского пространства получается далеко не сразу, даже если у них уже был подобный опыт работы в своей стране. Управление недвижимостью в США обладает рядом своих особенностей: человек, не следящий за развитием этой сферы деловых взаимоотношений, не сможет сам определить цену аренды, проведения ремонтно-профилактических работ, рекламы. На каждом из этих этапов ему нужна профессиональная помощь, и предоставить ее сможет Русско-Американский Бизнес Альянс.

В подобном направлении РАМБА работает достаточно давно, поэтому наши сотрудники смогут справиться действительно с любой задачей или вопросом в этой сфере. Нашими силами может быть осуществлена покупка недвижимости в США, ее реклама, подбор и проверка арендатора, ведение и инспектирование клиента, менеджмент и сбор ежемесячных платежей. В результате вам, как собственнику объекта, не нужно будет решать какие-либо плановые или экстренные вопросы – при желании вы сможете переложить все заботы на плечи наших сотрудников. И специалисты Русско-Американского Бизнес Альянса будут вести действительно комплексный менеджмент недвижимости в США, своевременно уделяя внимание всем нюансам, начиная от сбора арендной платы или предоставления всех бумаг органам власти и заканчивая заменой сгоревших пробок или протекающих труб.

При этом с РАМБА вы, как собственник, будете надежно защищены от сотрудничества с недобросовестными и проблемными клиентами. Наши сотрудники в обязательном порядке проверят кредитную историю всех обращающихся предпринимателей, изучат информацию об их имуществе и заработной плате, проанализируют их поручителей. Мы осуществляем такое управление недвижимостью в США, благодаря которому арендатор даже не сможет оставить недвижимость в плохом состоянии и съехать. Наши менеджеры фиксируют состояние объекта документально и в судебном порядке взыскивают нужную для его восстановления сумму.

Естественно, сейчас мы коснулись далеко не всех тонкостей, нюансов, аспектов, и вышеописанные моменты покупки и управления недвижимостью в США, поиска арендатора и его инспектирования являются лишь верхушкой айсберга. Особенностей в каждом конкретном случае может быть множество, но будьте уверены, сотрудники РАМБА справятся с каждым из них. Если за менеджмент недвижимости в США берутся специалисты Русско-Американского Бизнес Альянса, собственник может быть спокоен.

2.3 Органы (субъекты) управления

В основу формирования правительственной власти положен принцип разделения властей. Согласно этому принципу, законодательная власть принадлежит конгрессу, исполнительная — президенту, судебная — Верховному и нижестоящим федеральным судам.

По конституции, все три ветви власти формируются различным образом.

Конгресс США является составной частью законодательной власти, в которую входят также учреждения, обеспечивающие работу Конгресса, такие как Управление правительственной печати, Библиотека Конгресса, Бюджетное управление Конгресса, Управление государственной ответственности и Управление архитектора Капитолия.

Основная обязанность Конгресса - готовить, обсуждать и принимать законы, которые затем направляются на утверждение президенту. В полномочия Конгресса входят чеканка и печать денег, содержание вооруженных сил, объявление войны, регулирование торговли между штатами и с зарубежными странами, а также редко применяемые полномочия по импичменту федеральных должностных лиц и внесению поправок в Конституцию США.

Конгресс избирается непосредственно населением, президент — коллегией выборщиков, Верховный суд — совместно президентом и сенатом. Различны сроки их полномочий. Представители избираются на два, сенаторы — на шесть, президент — на четыре года, федеральные судьи пребывают в должности пожизненно. По логике Конституции, подобный порядок формирования должен был закрепить независимое положение каждой из трех ветвей власти и утвердить за ними в определенных и жестко очерченных рамках соответствующую функциональную компетенцию. Однако развитие пошло по другому пути. В самой Конституции были заложены нормы, трансформирующие традиционную схему разделения властей. В дальнейшем они были наполнены новым содержанием, изменившим ту модель, которая представлялась «отцам-основателям». Это касается как сфер деятельности, так и форм взаимоотношений трех ветвей власти.

Собственно, в настоящее время не может идти речь о каком-либо абсолютном разделении властей либо о четком разделении их компетенции.

Конгресс утратил исключительное право законодательствовать. За президентом и многими ведомствами закреплено право на принятие нормотворческих актов.

Оно выводится либо из «присущи» президенту полномочий, либо делегируется самим конгрессом.

По сути законотворческой является и деятельность судебной власти. В правовую систему конституционные и законодательные нормы преимущественно входят в виде прецедентов — судебных решений, в которых дано толкование конституционных и законодательных норм и которым суды должны следовать при разрешении сходных дел.

Не остается неприкосновенной и сфера функциональной деятельности исполнительной власти. Так, например, суды имеют право издавать приказы, обязывающие административные органы выполнить либо воздержаться от выполнения тех или иных действий. В свою очередь, конгресс, принимая резолюции или частные билли, осуществляет в некоторой степени функции управления и распоряжения в отношении как подчиненных, так и не подчиненных ему органов и лиц.

Подобное переплетение функций служит цели более полного приспособления механизма правительственной власти к задачам и требованиям, которые поставлены развитием общества

Конгресс США — высший представительный и законодательный орган. Состоит из двух палат — палаты представителей и сената.

Палата представителей является органом общенационального представительства. 435 ее депутатов избираются на два года в первый вторник после первого понедельника ноября каждого четного года. Между штатами депутатские места распределяются пропорционально численности населения.

Перераспределение мест осуществляется раз в десять лет по итогам переписи населения. Избирательные округа по выборам в палату представителей должны иметь равное, по возможности, число населения.

В настоящее время квота представительства составляет 520 тыс. человек. Наибольшее представительство имеют штаты Калифорния (45), Нью-Йорк (34), Техас (27), Пенсильвания (23) и Иллинойс (22). Ряд штатов — Аляска, Вермонт, Вайоминг, Делавэр, Южная и Северная Дакота — имеют по одному представителю. Это минимальная норма представительства по Конституции.

Помимо полноправных членов в палату избираются по одному делегату от Федерального округа Колумбия, острова Гуам, Виргинских островов, Восточного Самоа и Пуэрто-Рико. Они имеют право участвовать в работе палаты и ее комитетов, но лишены права голоса.

Конституцией США установлены следующие требования к кандидатам: член палаты представителей должен достичь возраста 25 лет, быть гражданином США не менее семи лет и жителем того штата, от которого он избирается.

Верхняя палата - сенат - является органом представительства штатов.

Независимо от численности населения каждый из 50 штатов представлен двумя депутатами. Сенаторы избираются на шесть лет в те же сроки, что и палата представителей. Но в отличие от последней, каждые два года состав сената переизбирается только на одну треть. Это обстоятельство придает сенату особый статус постоянно действующего органа. Особая роль сената определяется также тем, что за ним по Конституции закреплен ряд самостоятельных полномочий. «По совету и с согласия» сената заключаются международные договоры. С одобрения сената президент производит назначения на должности федеральных судей и должностных лиц федеральной администрации.

Немалое значение имеет и небольшой, в сравнении с палатой представителей, состав сената, что предопределяет его роль как элитарного института власти.

Конституцией США установлены следующие требования к кандидатам: сенатор должен достичь возраста 30 лет, быть гражданином США не менее 9 лет и жителем того штата, от которого он избирается.

Работа конгресса нового созыва начинается в полдень 3 января на следующий год после проведения выборов.

Конгресс США нового созыва, сформированный на выборах в ноябре 2010 года, начал работу в среду 5 января 2011 года: в полдень по местному времени (20.00 мск) обе палаты собрались на первое заседание.

Председатель сената вице-президент США Джозеф Байден принял в среду присягу у новоизбранных сенаторов, палата представителей присягнула в полном составе - она переизбиралась целиком. После торжественной церемонии сенаторы приступили к рутинной законотворческой работе, а конгрессменам для того, чтобы начать трудиться, предстоит выбрать спикера и глав комитетов.

Заседает конгресс в Капитолии, г. Вашингтон, Федеральный округ Колумбия.

Роль конгресса в политическом механизме США определяется двумя конституционными факторами: федеративным устройством США и механизмом «разделения властей». Первый из них определяет предметы ведения конгресса. Второй — конкретные формы и объем реализации властных полномочий конгресса.

В систему комитетов конгресса входят постоянные комитеты палат, объединенные, расследовательские, специальные и согласительные комитеты.

Палата представителей имеет 22, сенат — 16 постоянных комитетов.

Численный состав комитетов в сенате и палате представителей определяется различным образом. В сенате он установлен Постоянными правилами (регламентом). В палате представителей он определяется заново каждым новым составом палаты. Но непременным остается требование сохранения за партией большего числа мест в каждом из комитетов. Конкретное же соотношение (квота представительства) партий определяется по соглашению между лидерами фракций.

В сенате численный состав комитетов колеблется от 10 (комитет правил и администрации) до 28 (комитет по ассигнованиям) членов. Сенатор и конгрессмен, по общему правилу, не может быть членом более чем двух постоянных комитетов палаты.

Наиболее полно роль конгресса в системе разделения властей раскрывается в тех функциях, которыми наделен он по Конституции. В рамках несколько упрощенной схемы они могут быть представлены в следующем виде:

- Принятие законодательства;

- Бюджет и финансы;

- Формирование аппарата исполнительной и судебной власти;

- Контроль за деятельностью правительственного аппарата;

- Осуществление квазисудебных функций;

- Регулирование межправительственных отношений.

К этому перечню следует добавить те функции, которые не отражены в Конституции, но которые во многом определяют роль конгресса. К подобным неконституционным функциям могут быть отнесены представительство партий, социальных слоев и групп, общественных и профессиональных организаций; участие в формировании общественного мнения; определение политической линии развития и т.д.

По форме акты конгресса различаются на билли (законы), резолюции и приказы.

Характеризуя законотворческую деятельность конгресса, необходимо подчеркнуть: она находится под значительным влиянием президента. Он определяет во многом не только программу законодательной деятельности, но и контролирует весь процесс законотворчества.

Наиболее мощным средством воздействия президента, как и прежде, остается право вето (отклоняется весь проект в целом), которое конгресс может преодолеть лишь при повторном одобрении законопроекта большинством в две трети голосов. Нередко только угроза применения вето вынуждает законодателей более внимательно отнестись к запросам и замечаниям со стороны президента. Эта позиция имеет под собой достаточные основания.

Конгрессу удается преодолеть не более трех процентов от общего числа президентских вето.

Формально вопросы организации и структуры исполнительной власти, полномочий управленческих органов должны регламентироваться законодательством. Однако конгресс давно (с 1939 г.) уступил это право исполнительной власти. Реализуется оно президентом посредством планов реорганизации. Эти факты, согласно закону, должны представляться на утверждение конгресса, который может в течение 60 календарных дней их отклонить. До 1977 г. полномочия президента по реорганизации исполнительной власти фактически не ограничивались.

Впоследствии по закону за ним сохранилось право на реорганизацию преимущественно второстепенных структур исполнительной власти. Что же касается крупных реорганизационных реформ (упразднение министерств и независимых административных агентств и пр.), проводиться они должны по закону конгресса.

Конгресс не имеет права указывать либо давать распоряжения правительствам штатов. Даже послания к штатам о ратификации конституционных поправок не создают юридически обязательного требования по их рассмотрению.

В свою очередь, и органы штатов не вправе диктовать свою волю тем депутатам, которые представляют в конгрессе их штаты. Каждый из них имеет лоббистов — своих “ходатаев” при Капитолии. Свои представительства имеют и многие консультативные органы, координирующие усилия штатов, - Совет правительств штатов, Национальная конференция легислатур. Национальная ассоциация губернаторов, Национальная гражданская лига (до 1986 г. - Национальная муниципальная лига) и др.

Президенту как одному из высших институтов федерации в Конституции посвящено гораздо меньше места, чем Конгрессу - всего 4 раздела. Но это не означает, что Президент играет менее значительную роль, скорее наоборот.

Идея сильной исполнительной власти, главой которой является Президент, не была результатом неожиданного озарения " отцов-основателей", она была предопределена развитием Америки. В революционный период исполнительная власть была слабой вследствие негативной реакции на всевластие губернаторов колоний. Последовавшая затем тирания законодательных собраний привела к сдвигу в пользу сильной исполнительной власти. Президент наделялся значительными полномочиями, которые можно разбить на три группы.

Первая группа - полномочия, прямо предусмотренные Конституцией в разделах 2 и 3.

Вторую группу составляют полномочия, которые считаются «подразумеваемыми» или «присущими» Президенту как главе государства. Эти полномочия выводились из духа Конституции, из потребностей практической политики и восполняли пробелы в Основном законе.

В третью группу, постоянно увеличивающуюся, входят полномочия, делегированные Конгрессом, в том числе чрезвычайные. Это является прямым нарушением Конституции, в результате которого большинство американцев, живших в 1976 г. прожили всю свою жизнь в условиях чрезвычайного правления (1933-1976 г.г.). Что же непосредст

Первый раздел касался системы выборов Президента и Вице-президента, которые избирались на четыре года. В каждом штате избирались выборщики, число которых было равно сумме представителей и сенаторов от этого штата.

Таким образом, в США сейчас при населении около 280 миллионов Президента избирают 538 человек (435+100+3 выборщика от округа Колумбия). Далее выборщики собираются отдельно в своих штатах и голосуют непосредственно за кандидатов - отдельно за Президента и Вице - Президента. Для избрания необходимо абсолютное большинство голосов, в противном случае применяется экстраординарная процедура, предусмотренная двенадцатой поправкой: Президента избирала Палата представителей, а Вице-президента - Сенат. Также в поправке уточнялось, что Вице-президент должен был иметь те же «квалификации», что и Президент. Президентом же мог стать только гражданин Соединенных Штатов по рождению, который был бы не младше тридцатипятилетнего возраста и имел в течение 14 лет постоянное жительство США.

В случае отстранения от должности, смерти, отставки либо неспособности исполнять связанные с должностью Президента права и обязанности последние переходили к Вице-президенту. Если же становился вакантным пост Вице-президента, то согласно поправке XXV Президент назначал его. Новый Вице-президент вступал в должность после утверждения его большинством обеих палат Конгресса. Президент мог передать временному Председателю Сената и спикеру Палаты представителей письменное заявление о том, что не может исполнять свои и полномочия и обязанности, в этом случае Вице-президент исполнял обязанности Президента, пока тот не передавал обратного заявления. Если же Вице-президент и большинство основных должностных лиц исполнительных департаментов передают руководителям палат Конгресса заявление о неспособности Президента исполнять свои обязанности, Вице-президент немедленно принимал на себя полномочия последнего. После того, как Президент заявляет о том, что эта неспособность более не существует и если вышеперечисленные лица не возражают, он возобновляет свои полномочия. В противном случае данный вопрос разрешает Конгресс.

За свою службу Президент получает вознаграждение, которое не может быть увеличено или уменьшено в течение периода, на который он избран; в это время он также не мог получать какое-либо денежное вознаграждение от США или какого-нибудь штата. Перед вступлением в должность Президент приносил присягу на Библии: «Я торжественно клянусь, что буду честно выполнять обязанности Президента Соединенных Штатов и по мере своих сил сохранять, защищать и поддерживать Конституцию Соединенных Штатов».

В разделе втором определялись основные полномочия Президента. Он являлся главнокомандующим армии, флота и полиции; мог требовать от руководителя каждого исполнительного департамента мнение по любому вопросу, относящемуся к его компетенции; он мог отсрочить приговор или помиловать преступников (за исключением случаев импичмента). Также Президент с согласия Сената мог заключать международные договоры, назначать послов и иных полномочных представителей и консулов, а также других должностных лиц. Между сессиями Президент сам замещал все открывшиеся вакансии.

Третий раздел также определял, что Президент принимает послов, обеспечивает точное соблюдение законов и определяет полномочия всех должностных лиц, в экстраординарных случаях он созывает обе палаты или одну из них. Президент также должен периодически предоставлять Конгрессу сведения о состоянии Союза и предлагать необходимые и полезные меры, т.е. фактически получал право законодательной инициативы.

Раздел четыре устанавливал, что Президент, Вице-президент и все гражданские должностные лица могут быть осуждены в порядке импичмента.

Третьей властью Соединенных Штатов Конституция называет суд. Члены Верховного суда назначаются президентом США пожизненно. Этим достигается независимость судебной власти от законодательной и исполнительной. Конгресс наделил Верховный суд США правом отмены любого закона, как федерального, так и штатного, если будет найдено, что этот закон уклоняется от предписаний и принципов Конституции (ст.25 Закона о судоустройстве).

Более того, Верховный суд получал полномочия издавать предписания, обязательные для органов исполнительной власти, включая президента и министров (ст.13 Закона о судоустройстве). Это положение противоречило конституционному принципу разделения властей, так как ставило Верховный суд над Конгрессом и президентом. Необходимо отметить, что позже этот перекос был сглажен самим Верховным судом в ходе слушания дела Марбори 1803 году. В результате, пожертвовав ст.13, за Верховным судом были закреплены полномочия, заключенные в ст.25 Закона о судоустройстве.

С тех пор и до настоящего времени Верховному суду принадлежит финальное право трактовать Конституцию, т.е. «...говорить, что есть право страны» и, что находится в противоречии с ним. Решение Верховного суда является окончательным и обсуждению не подлежит.

Первым конгрессом была также разработана структура федерального судоустройства. Было решено, что наряду и параллельно с судами штатов будет функционировать федеральная судебная система, состоящая из районных и окружных судов (на этот период их количество было определено в 30 районных и 3 окружных суда). Последние были наделены апелляционной властью в отношении первых.

2.4 Организация местных органов власти в США

Местное управление в США характеризуется широкой децентрализацией, определенной независимостью муниципалитетов от центрального правительства и даже от штатов, отсутствием прямого подчинения органов местного управления государственной власти.

Проблемы, с которыми приходится сталкиваться органам местного управления США, во многом схожи с проблемами, стоящими перед муниципалитетами других стран: к их числу относятся и недостаточная собственная финансовая база, несовершенная организация системы органов муниципального управления, раздробленность, сложные отношения богатых пригородных муниципалитетов и находящихся в постоянном финансовом кризисе городов.

В конституции США нет прямых положений, определяющих, что регулирование организации местного управления относится к компетенции штатов. Как известно, конституция США устанавливает лишь исключительные полномочия центральных органов власти и признает, что все остальные вопросы относятся к компетенции штатов. Штаты конституционно уполномочены решать вопросы, связанные с организацией местного управления на своей территории. В этой связи многие исследователи местного управления США нередко используют понятие муниципалитеты - креатуры штатов, подразумевая полную зависимость местных властей от властей штатов.

Общины не имеют конституционного права на самоуправление, все их полномочия юридически исходят от штата.

Особое место среди способов привязки муниципалитетов к федеральным властям принадлежит субвенции - субсидии специального назначения. Конституционной основой появления субвенций стал раздел 8 статьи 1 конституции США, устанавливающей право федеральных властей на расходование денег в целях поддержания всеобщего народного благосостояния. Предоставление субвенций органам муниципального управления обычно связано с выполнением определенной целевой программы.

Несмотря на наличие большого числа административных, правовых и даже политических проблем, связанных с федеральным финансированием деятельности муниципалитетов, субвенции остаются основным способом вовлечения органов муниципального управления в сферу федерального регулирования.

Власти штатов обладают всем необходимым набором юридических полномочий, позволяющих им определять правовую и организационную структуру органов муниципального управления. Каждый штат самостоятелен в данной сфере, и, как следствие, в стране существует 50 различных муниципальных систем. В конституциях практически всех 50 штатов содержаться положения, посвященные организации и деятельности муниципалитетов, но при этом детализация регулирования различных аспектов деятельности местных органов зависит от конкретного штата. Исходя из этого, конституции всех штатов можно подразделить на две группы.

В первую группу входят конституции, содержащие незначительное количество правовых норм, регулирующих статус муниципалитетов, причем эти нормы прежде всего связаны с установлением определенных ограничений деятельности местных органов (штаты Алабама, Делавер, Массачусетс, Миссисипи, Теннесси и др.).

Вторую группу составляют конституции, которые содержат положения, отличающиеся большей степенью разработанности и широким перечнем полномочий, предоставляемых муниципальным единицам. Эти конституции закрепляют основы организации и деятельности муниципалитетов, устанавливая понятия органов местного управления, назначение системы муниципальных подразделений в целом, место муниципалитетов, их компетенцию и взаимоотношения с вышестоящими органами. В предмет конституционного регулирования включены нормы, регламентирующие внутреннюю организацию местных органов и их структуру (ст.10 Конституции Аляски, ст.7 Конституции Вирджинии, ст.7 Конституции Иллинойса и др.). Конституции ряда штатов устанавливают перечень муниципальных департаментов и отделов, их полномочия, порядок прохождения службы работниками муниципальных единиц.

Важное значение, конституции штатов придают регулированию вопросов муниципальных финансов, закрепляя допустимые виды местных налогов, лимиты налогообложения, регламентируя финансовую деятельность местных органов.

Существенное значение в правовом регулировании системы органов местного управления в США имеет текущее законодательство штатов. Законодательные акты, регламентирующие правовое положение муниципалитетов, можно разделить на две категории. В первую входят акты, посвященные вопросам исключительно местного управления.

Вторая категория законов, создающих правовую основу функционирования местных органов, состоит из нормативно-правовых актов об управлении различными отраслями государственной деятельности. Число местных законов, регулирующих статус муниципалитетов, весьма значительно; при этом только в шести штатах законы, относящиеся к местным органам, кодифицированы.

Важный элемент, характеризующий правовой статус местных органов власти, составляют муниципальные хартии, имеющиеся у большинства муниципалитетов.

Под хартией в широкой интерпретации понимается вся совокупность законов штата, регламентирующих деятельность местных органов власти, даже если эти законы не собраны в единый документ. Хартия в широком смысле включает в себя все соответствующие положения конституции штата, законы и положения общего права в дополнение к документу, определяемому как хартия. Правовая доктрина определяет хартию в узком смысле как основной закон корпорации, который устанавливает и контролирует муниципальные полномочия, права, обязанности и привилегии. По общему положению при отсутствии конституционных ограничений легислатура штата вправе принимать, отменять и изменять хартии муниципальных образований.

Функционирование органов местного управления в США обеспечивается с помощью и такого важного средства государственного воздействия, каким является административное регулирование деятельности муниципалитетов.

Тенденция к усилению исполнительной власти предопределила определенное увеличение влияния губернаторов штатов на регулирование положения органов местного управления. Губернаторы штатов могут регулировать правовой статус органов муниципального управления посредством издания исполнительных приказов, затрагивающих некоторые вопросы деятельности муниципальных образований.

Первоначально административный контроль со стороны штата осуществлялся через отраслевую и функциональную связь муниципалитетов с департаментами, управлениями и агентствами штатов. В настоящее время эта форма контроля получила дальнейшее развитие в значительной степени благодаря росту делегированного законодательства. Легислатуры штатов наделяют их исполнительные органы полномочиями на издание соответствующих нормативных актов. Механизм осуществления административного регулирования деятельности органов местного управления состоит в том, что любой из департаментов штата в пределах своей компетенции контролирует муниципалитеты, используя для этого целую систему методов (санкционирование, инструктирование, инспекция, подготовка кадров, пересмотр решений муниципалитетов, замена местных чиновников). Значительную роль в процессе подчинения муниципалитетов исполнительной власти штатов сыграли субсидии, предоставляемые местным органам штатами.

Существенное место в правовой системе регулирования органов местного управления занимают различного рода нормативные акты, в том числе и судебные решения, регламентирующие их отношения с федеральными властями. Американская правовая доктрина традиционно считает, что эти отношения могут поддерживаться с санкции и при посредничестве властей штатов.

Правовой статус органов местного управления определяется положениями, содержащимися в формальных и неформальных мнениях генеральных атторнеев (прокуроров) штатов. Кроме этого, правом на совещательное мнение обладают аудиторы (контролеры) штатов и юридические службы ряда департаментов. Все эти документы, как правило, содержат узкое толкование актов о полномочиях муниципалитетов, поскольку их основой служат решения судов по аналогичным вопросам. Органы муниципального управления считаются с разъяснениями атторнеев, аудиторов и представителей юридических отделов департаментов (хотя в общем-то они не являются обязательными для муниципалитетов), так как в противном случае их действия могут быть опротестованы.

В общем и целом в настоящее время в штатах США существует до шести видов административно-территориальных единиц со своими органами местного управления: графства (counties); города (cities); бороу (boroughs); вилиджи (villages); тауны (towns) и тауншипы (townships). Сегодня только в штате Нью-Джерси имеются все перечисленные муниципальные звенья; остальные штаты отказались от того или иного вида. Так, графства имеются во всех штатах кроме Коннектикута и Род-Айленда. Муниципалитеты, именуемые городами (сити), существуют во всех штатах, кроме штата Гавайи. Муниципальные единицы, называемые вилиджами, есть в 17 штатах. Основа классификации административно-территориальных единиц отдельных штатов США первоначально зависела от численности населения и степени урбанизации той или иной административной единицы. В настоящее время размеры территории и число жителей муниципальных единиц могут значительно колебаться. Так, например, статус сити имеют город Шерилл (штат Нью-Йорк), где проживает около 3 тысяч жителей, и 17-миллионный город Нью-Йорк. В муниципалитетах, именуемых бороу, вилиджи, тауны, как правило, проживает не более 10 тысяч человек. Однако в тауне Хемстед (штат Нью-Йорк) насчитывается более 40 тысяч жителей, что превосходит численность населения 47 из 62 городов этого штата. В целом, как правило, статус города имеют урбанизированные населенные пункты, а статус бороу, вилиджа, тауна и тауншипа - пригородные поселения.

Действующая муниципальная система США достаточно жизнеспособна и гибка, что во многом объясняется специфическим подходом к регулированию статуса органов муниципального управления. Как и во многих странах с федеративной формой государственного устройства, в США вопросы местного управления регулируются в конституциях и законах отдельных штатов.

Деконцентрированный характер системы муниципальных органов в США обусловлен самой формой государственного устройства этой страны. В условиях федерации организация местного управления в США составляет предмет ведения каждого из 50 штатов; в каждом штате имеется свой ассортимент муниципальных единиц.

2.5 Законодательное регулирование (НПР) территориями и недвижимым имуществом в США

В главе второй рассматривается правовое регулирование ипотечных отношений в США.

В первом параграфе характеризуется содержание норм статутного права, регулирующего ипотечные отношения в США, освещаются способы ипотечного кредитования, анализируются основные кредитные программы, раскрывается значение страхования ипотечных кредитов.

Обращено внимание на то, что США используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Вызвано это несколькими причинами. Во-первых, закрепление единой системы ипотечного кредитования федеральным законодательством в США оказалось невозможным по причине того, что такое закрепление относится к исключительной компетенции штатов в области нормотворчества. Во-вторых, после депрессии 1929-ЗЗгг. возникла острая потребность в экономическом стимулировании жилищного строительства, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному, в частности, они вправе:

- переуступить их вторичным инвесторам;

- сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

- выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Во втором параграфе анализируются факторы, обусловившие текущий ипотечный кризис в США. Этот кризис возник не случайно. Началось все еще в 2005 году с в связи с одновременным действием нескольких факторов: снижения цен на недвижимость, роста процентных ставок и снижения требований к заемщикам в связи с конкурентной борьбой кредиторов за каждого из них.

Усиливалась также конкуренция на рынке нестандартных кредитов, и ряд «молодых» кредиторов, не имеющих достаточного опыта оценки кредитных рисков нестандартных заемщиков, вывели на рынок новые продукты, которые позволяли заемщикам с низким кредитным рейтингом, неподтвержденными доходами, не имеющими документации на недвижмость, получать кредит. Именно этот сегмент рынка нестандартных кредитов, по мнению аналитиков, показывал наихудшие результаты, а погоня за объемами не прекратилась даже в условиях начавшейся рецессии на рынке жилья.

Секьюритизация, оказавшаяся связующим звеном между банками и ипотечными компаниями, не могла воспрепятствовать масштабному расширению кризиса, поскольку в финансовых отношениях принимали участие не только американские, но и зарубежные компании.

Кризис достаточно успешно преодолевается в настоящее время с помощью крупных капиталовложений со стороны правительства США и межрегиональных кредитных организаций.

Ипотечный кредит обеспечен недвижимостью: это следует из сути данного кредита, но автоматически такое обеспечение не работает, оно требует довольно сложных процедур по реализации недвижимости. Наличие покупателя такой недвижимости само по себе сложностей не устраняет, процедуры переноса права собственности на него требуют продолжительного времени, нередко до года. В то же время и поиск покупателя на заложенную недвижимость отнимает время, тем большее, чем дороже недвижимость. В итоге возникает положение, при котором ипотечные кредиты оказываются в зависимости от ситуации на рынке. Длительность процесса взыскания денежных средств в обеспечение кредита также стала одним из факторов, спровоцировавшим в США ипотечный кризис.

Кризисный опыт США показывает, что механизмы секьюритизации сами по себе причин экономического кризиса не создают, но способны его обострять в условиях понижения требований к качеству ипотечного обеспечения. В российской практике такие механизмы пригодны для использования в целях содействия экономическому росту, поскольку в ней исключается выдача кредитов заемщикам с недостаточным обеспечением.

В главе третьей, «Правовые средства получения доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам», исследуются вопросы, от решения которых зависит успешное развитие ипотечных правоотношений в Российской Федерации. Речь здесь идёт о наделении оборотоспособностью бумаг, подтверждающих притязания из ипотечных правоотношений

(«секьюритизация»), а также об определении круга кредитоспособных заемщиков («скоринг»). Показаны условия, при которых они способны послужить в российской практике эффективными средствами получения доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам, дать необходимый толчок дальнейшему развитию в Российской Федерации рынка недвижимости, а также существенно сократить затраты на обслуживание кредитов.

Позитивные черты «секьюритизации» и «скоринга» определяются, на наш взгляд, их способностью облегчать процедуры выдачи кредита кредитоспособным заемщикам.

Как показывает функционирование ипотечной системы США, секьюритизация - необходимый инструмент для развития экономики страны. В США он стал следующим шагом после введения института ипотеки. Целесообразность применения секьюритизации в Российской Федерации обусловлена как сложившимся в стране механизмами рыночного хозяйствования, так и необходимостью удешевлять и упрощать доступ к жилищным кредитам гораздо более широкому, чем в настоящее время, кругу заёмщиков.

В первом параграфе, «Придание оборотоспособности притязаниям, обеспеченным ипотекой в США и РФ», подвергается анализу понятие секьюритизации, её значение для ипотечных отношений.

Показано, что по своей сущности секьюритизация выступает трансформацией неликвидных активов в ценные бумаги. В американской практике в зависимости от категории активов выделяют различные виды секьюритизации, в частности, mortgage-backed securitization (разновидность секьюритизации, при которой обеспечением ценных бумаг служит пул ипотечных кредитов), а также и asset-backed securitization (разновидность секьюритизации, при которой ценные бумаги обеспечены пулом активов, не связанных с ипотечными кредитами, например по кредитам на автомобиль, по кредитным картам и т. д.).

Рассмотрен порядок осуществления секьюритизации в США, раскрыто содержание правовых актов, регулирующих оборот ипотечных ценных бумаг. Освещены недостатки действующего в США порядка отчуждения закладных. Показано, что передача прав по закладной осуществляется по традиционным правилам: на ней должна быть совершена передаточная надпись и, кроме того, для передачи закладных необходима их физическая передача.

Финансовые кризисы середины и конца прошлого века показали, что обращение ценных бумаг посредством совершения на них надписей и физической передачи сопряжено с существенными рисками, которые в силу известного «принципа домино» вызвать крах любого фондового рынка.[3] Наличие таких рисков, а также распространение компьютерных технологий вызвало тенденцию к переходу от системы непосредственного владения инвестиционными ценными бумагами к владению ими через посредников. В российской практике таковыми выступают депозитарии.

Последнее обстоятельство обусловило необходимость в механизме депозитарного учета закладных, который предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществлять передачу пула закладных.

Автор пришёл к выводу о том, что в определённых случаях целесообразно прибегать к обездвиживанию закладной. Возможны две процедуры такого обездвиживания. Согласно первой из них, залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что право на такую закладную подлежит обязательному учету депозитарием. Вторая процедура должна предусматривать ситуацию, когда закладная уже выдана и находится в обращении. В таком случае законному владельцу закладной следует предоставить право сделать на ней специальную отметку, согласно которой закладная с целью осуществления учета прав на нее передается депозитарию. После того, как закладная передана на депозитарный учет, все операции с такой закладной осуществляются записями по счету депо в депозитарии. В течение времени, когда закладная обездвижена, права на закладную переходят с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, а право залога на закладную возникает с момента фиксации этого факта депозитарием.

Во втором параграфе, «Определение круга кредитоспособных заемщиков в сфере ипотечных отношений в США и РФ», изучается понятие «скоринг», его место и значение в ипотечных отношениях.

Сложившаяся к настоящему времени в Российской Федерации практика получения ипотечного кредита связана с необходимостью оформлять множество документов, что отнимает много времени и средств. Аналогичная процедура в Соединенных Штатах Америки гораздо проще и дешевле. Упрощению названной практики российские банкиры противопоставляют довольно веский довод - оценку кредитором вероятности погашения кредита. При оформлении любого кредита, в том числе и ипотечного, банком оцениваются три момента:

— платежеспособность заемщика,

— готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),

— оценка стоимости закладываемого имущества.

Определить же реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях почти невозможно, и справка о его официальном доходе мало чем полезна банку-кредитору. Объективную сложность представляет и отсутствие у большинства граждан кредитных историй, а у тех, кто ими обладает, они нередко носят негативный характер, что побуждает скрывать такие истории по разным причинам. На момент испрашивания кредита закладываемое имущество может казаться достаточно ценным для обеспечения погашения кредита, но оно подвержено

риску обесценивания, - например, дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или его вообще могут снести в связи с муниципальными нуждами.

В США уже давно существуют бюро кредитных историй, которые сообщают кредитору информацию о предоставлявшихся клиенту предыдущих кредитах. Такие бюро представляют собой независимые коммерческие организации, которые обязаны поддерживать свою репутацию для успешной работы на рынке данных услуг.

Наличие у кредитных организаций множества отделений делает невыгодным содержание в каждом из них специалиста в области ипотечного кредитования. Для преодоления этого неудобства и были созданы специальные скоринговые организации. Назначение их состоит в том, чтобы на основании кредитной истории предоставить кредитной организации надлежащую оценку добросовестности и кредитоспособности заемщика. Это позволяет последним экономить средства на выдаче кредита, что в итоге выгодно и заемщикам.

В США скоринг представляет собой инструмент, с помощью которого на основе кредитной истории предыдущих клиентов банк определяет, насколько велика вероятность, что конкретный потенциальный заемщик погасит кредит в срок. В работе рассмотрен порядок осуществления скоринга в США, освещены первые шаги по его внедрению в РФ, охарактеризованы нормативные акты, регулирующие применение кредитных историй.

Обращено внимание на то, что в настоящее время при обращении в кредитную организацию для получения ипотечного кредита, многие российские заемщики отказываются впоследствии от своих на