Понятие и особенности совершения сделок с земельными участками.

Посредством сделок с землей осуществляется гражданский оборот земель. Правовое регулирование сделок с землей осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством. Согласно ст. 47 Кодекса о земле сделки с земельными участками заключаются в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных Кодексом о земле, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.

Предусмотренные ст. 47 КоЗ сделки с земельными участками и правами на них правомерно классифицировать на три основные группы.

1) Сделки, связанные с отчуждением земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента).

2) Сделки с земельными участками, не связанные с их отчуждением (аренда, концессия, ипотека, земельные сервитуты).

3) Сделки с правами на земельные участки (сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ).

Кодекс о земле содержит ряд общих условий, которые должны соблюдаться при совершении сделок с земельными участками и правами на них:

· предметом сделки является земельный участок, находящийся в частной собственности, либо право аренды земельного участка, зарегистрированные в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При совершении сделки с частью земельного участка, такой участок должен быть делимым, и в результате раздела каждая из частей должна образовывать новый земельный участок;

· совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, т.е. свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, выданного организацией по государственной регистрации либо иных документов, удостоверяющих права на земельные участки, выданных по ранее действовавшему законодательству;

· запрет на изменение целевого назначения;

· субъектный состав отдельных сделок с землей определен законодательно. Так, в соответствии со ст. 51 КоЗ граждане, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки только гражданам Республики Беларусь и соответствующим исполнительным комитетам, а негосударственные юридические лица Республики Беларусь, являющиеся собственниками земельных участков, - только негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь и исполнительным комитетам;

· единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений);

· собственники и арендаторы земельных участков при совершении сделок обязаны предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сервитутах;

· сделки с земельными участками и правами на них должны быть заключены в письменной форме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Помимо перечисленных выше общих требований, при заключении сделок с правами на земельные участки должны выполняться следующие условия:

· внесение платы за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности;

· получение согласия собственника земельного участка, если участок находится в частной собственности;

· в случае предоставления земельного участка в субаренду – срок субаренды не должен превышать срока договора аренды.

Совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при соблюдении рассмотренных выше условий, предусмотренных земельным законодательством. Исходя из положений ст. 169 ГК, сделки с земельными участками и правами на них, заключенные с нарушением требований земельного законодательства, являются ничтожными, если законодательным актом не предусмотрено иное. Отдельные случаи, когда несоблюдение требований законодательства при заключении сделок с земельными участками и правами на них, влечет ничтожность сделок, перечисляются в ст. 48, 49 КоЗ. Так, предусматривается, что ничтожными являются сделки, когда:

1) нарушено требование о предмете сделки, т.е. сделка купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки заключается в отношении земельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо аренду;

2) отсутствуют документы, удостоверяющие права на земельные участки, в отношении которых совершаются сделки (с земельными участками и правами на земельные участки);

3) не внесена плата за право заключения договора аренды земельного участка либо не получено согласие арендодателя на заключение сделок с правами на земельные участки;

4) при совершении сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также с правами на земельные участки не соблюдено требование о форме или государственной регистрации сделки.