Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

1. В соответствии с законодательством граждане вправе иметь земельные участки для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного и жилищного строительства, строительства гаражей, предпринимательской деятельности. В этом случае собственником земельного участка является гражданин.

Кроме того, граждане могут иметь земельные участки на праве общей собственности с определением долей каждого из них (общая долевая собственность) или без определения доли (общая совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в общей собственности, осуществляются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом по иску любого из собственников. Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности-на определение и выдел доли (статья 3 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»).

В современных условиях право общей долевой собственности получило наибольшее распространение применительно к гражданам, являющимся членами приватизированных сельскохозяйственных предприятий и реформированных колхозов. В этих случаях каждый гражданин имеет количественно выраженную земельную долю, которая, однако, не определена в натуре.

Кроме того, на праве общей собственности земельные участки могут принадлежать гражданам, имеющим в общей собственности жилой дом, дачу или садовый домик.

Право собственности граждан на землю является одним из условий их экономической свободы. Однако в настоящее время это право в ряде субъектов Российской Федерации отсутствует. Но поскольку в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина, оно должно распространяться на всех граждан, проживающих на ее территории, ибо право собственности на землю является одной из основ правового статуса личности в Российской Федерации и не может быть изменено иначе, как в порядке, установленном настоящей Конституцией (статья 64). В Конституции не содержится положений, согласно которым на территории субъектов Федерации может не допускаться право частной собственности граждан на землю.

2. Параметры ограничения свободы осуществления правомочий собственника земли и иных природных ресурсов обусловлены, во-первых, необходимостью соблюдения экологических требований, во-вторых, необходимостью защиты прав и законных интересов других лиц, в-третьих, тем обстоятельством, что земля и иные природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9 Конституции). Последнее диктует необходимость законодательного ограничения права собственности на природные ресурсы тоже в социальных целях.

Поскольку, как отмечалось, законодательно регламентировано лишь право частной собственности на землю, то на примере этого законодательства видно, по каким линиям идет ограничение права владения, права пользования и права распоряжения земельным участком. В частности, владение земельным участком предполагает его рациональное использование, ибо в противном случае собственник земельного участка подвергается штрафу (см. Указ Президента Российской Федерации от 16 декабря 1993г. «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы»).

Ограничения в праве пользования выражаются в четком определении прав и обязанностей по использованию земельных участков и мер ответственности за несоблюдение требований по рациональному использованию и охране земель, о которых будет сказано ниже.

Реализуя право распоряжения земельным участком, граждане могут продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»), Собственники земельных долей также имеют широкие права, установленные законодательством. Однако, предоставляя собственникам указанные права, упомянутый Указ ограничивает их при продаже земельных участков так, что изменение целевого назначения земельных участков, используемых в сельском хозяйстве, в этом случае возможно лишь по разрешению органа исполнительной власти субъекта Федерации.

Требования рационального использования земли диктуют необходимость соблюдения целевого назначения земельных участков и при совершении иных сделок - аренды, дарения и т.д. В данном Указе, имеющем целью в основном защиту сельскохозяйственного использования земли, не содержатся правила о сохранении целевого использования земель применительно к землям иных категорий, в частности к землям городов и других поселений. Между тем мировая законодательная практика существенно ограничивает право распоряжения земельными участками в городах, подчиняя совершение сделок территориальным планам этих городов. Принципы использования городских земель, закрепленные и в законодательстве России, тоже свидетельствуют о необходимости введения соответствующих ограничений в будущем земельном законодательстве при совершении сделок с землей.

3. Земельное законодательство содержит ряд положений, посвященных условиям и порядку пользования землей. При этом следует отметить, что термин «пользование» может иметь два значения: а) осуществление любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием земли, и б) осуществление права пользования как правомочия собственника. К термину «пользование» в его первом, более широком значении могут применяться такие понятия, как «условия пользования» и «порядок пользования». В этом случае под условиями пользования понимаются правовые основания (титулы) использования земли: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, а также способы приобретения земельных участков на указанных титулах. Под порядком пользования понимается совокупность прав и обязанностей всех субъектов, использующих землю, независимо от правовых титулов. Под правом пользования как правомочием собственника понимается право на хозяйственную эксплуатацию земель, которое в земельном законодательстве охватывается системой конкретных действий (поведения) по отношению к земельному участку. Вместе с тем законодательство налагает на собственника ряд существенных обязанностей, связанных с реализацией его правомочия пользования, и в этом смысле вся деятельность собственника по использованию земельного участка подпадает под порядок пользования.

Применительно к способам приобретения земельных участков в собственность в современных условиях передачи государственных и муниципальных земель в частную собственность граждан существенное значение имеет регламентация в законе принципа платности и бесплатности получения земельных участков в собственность.

В соответствии с законодательством собственники земельных участков могут, в частности: самостоятельно хозяйствовать на земле: возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения; использовать в установленном порядке для своих нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; проводить мелиоративные работы и др. Собственники обязаны: осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; вести строительство по согласованию с соответствующими органами; не нарушать права других собственников, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами и др.