Реверсия – ожидаемая стоимость земельного участка в период, наступающий за прогнозным.

Лекция 7. ЭКСПЕРТНАЯ ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ. 1

2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 3

2.1. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ИЛИ РЕНТНОГО ДОХОДА. 3

2.2. СОПОСТАВЛЕНИЕ ЦЕН ПРОДАЖИ ПОДОБНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 5

2.3. УЧЕТ РАСХОДОВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЛУЧШЕНИЯ.. 5

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: экспертная денежная оценка; земельный участо к; стоимость, земельные улучшения; наиболее эффективное использование земельного участка; реверсия; рентный доход; капитализация; ставка капитализации; чистый операционный доход; подобные земельные участки; расходы на земельные улучшения.

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.

Об экспертной денежной оценке земельных участков. Постановление Кабинета Министров Украины № 1531 от 11.10.2002 г.

Экспертная денежная оценка участка предусматривает:

ž определение рыночной (вероятной цены продажи на рынке);

ž другие виды стоимости объекта оценки (залоговая, страховая, для бухгалтерского учета и т.п.),

по которым этот участок может быть продан (приобретен) или другим образом отчужден на дату оценки в соответствии с условиями соглашения.

Земельный участо к (его часть) рассматривается как свободный от улучшений и пригодный для наиболее эффективного использования.

Стоимость – общественно признанный эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в денежной форме.

При оценке устанавливается определенный вид стоимости объекта оценки как вероятная сумма денег, которая может быть получена за объект оценки (за которую может быть осуществлен обмен объекта оценки) на дату оценки;

Земельные улучшения – изменение качественных характеристик земельного участка в результате расположения в его пределах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также в результате хозяйственной деятельности или проведения работ (изменение рельефа, улучшение почв и т.п.).

Наиболее эффективное использование земельного участка – физически возможное и экономически целесообразное использование земельного участка и (или) земельных улучшений согласно законодательству, в результате которого определяемая стоимость будет максимальной по сравнению со стоимостью, которая может быть определена на основании анализа других возможных вариантов ее использования.

Реверсия – ожидаемая стоимость земельного участка в период, наступающий за прогнозным.

Рентный доход – доход, который можно получить с земли как фактора сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства в зависимости от ее качества и места расположения земельного участка;

Ставка капитализации – коэффициент, с помощью которого рентный или чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки.

Чистый операционный доход – разница между доходом от арендных платежей за землю и (или) ее улучшения, который определяется спросом на рынке, и ежегодными расходами на содержание и эксплуатацию земельного участка и его улучшение.

2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Экспертная денежная оценка земельного участка осуществляется на основе следующих методических подходов:

ž капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и косвенная);

ž сопоставление цен продажи подобных земельных участков;

ž учет расходов на земельные улучшения.

2.1. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ИЛИ РЕНТНОГО ДОХОДА.

Методический подход, базирующийся па капитализации чистого операционного или рентного дохода (фактического или ожидаемого), предусматривает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования земельного участка с учетом установленных временных ограничений.

Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке (фактической или условной), производственными расходами и прибылью производителя. Для улучшенного земельного участка доход с земли определяется путем распределения общего дохода между его физическими компонентами - землей и земельными улучшениями.

Прямая капитализация основывается на предположении о постоянности и неизменности денежного потока от использования земельного участка.

При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле:

Ц_кп = Д_о : С_к

где Ц_кп - стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации (в гривнах);

Д_о - чистый операционный или рентный доход (в гривнах);

С_к -ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

Косвенная капитализация основывается на предположении об ограниченности и изменяемости денежного потока от использования земельного участка в течение определенного периода с последующей его продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от его использования и продажи:

где Ц_кн - стоимость земельного участка, определенная путем косвенной капитализации (в гривнах);

Д_оі - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i-и ч (в гривнах);

Р - текущая стоимость реверсии;

t - период (в годах), учитываемый при косвенной капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Ставка капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков или путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменений в стоимости денег.

Ставка капитализации для земли может быть определена также как разница между общей ставкой капитализации для улучшенного земельного участка и нормой возврата капитала с учетом удельного веса стоимости земельных улучшений.

2.2. СОПОСТАВЛЕНИЕ ЦЕН ПРОДАЖИ ПОДОБНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Методический подход, базирующийся на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков основывается на том, чтостоимость земельного участка определяется на уровне цен, сложившихся на рынке. При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок в цены продажи подобных земельных участков, учитывающих отличия в условиях соглашений и характеристиках, влияющих на стоимость.

Где Ц_за – скорректированная цена продажи участка;

Ц_а – фактическая цена продажи подобного участка;

Δ Ц_аj – изменения по факторам (+; -).;

m – количество факторов сравнения.

2.3. УЧЕТ РАСХОДОВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЛУЧШЕНИЯ

Методический подход, базирующийся на учете расходов на земельные улучшения, используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предполагается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка (или капитализированным чистым операционным либо рентным доходом от его использования) и расходами на земельные улучшения по формуле:

Ц_в = Ц_о - В_ое,

где Ц_в - стоимость земельного участка, определенная путем учета расходов на земельные улучшения (в гривнах);

Ц_о - ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный либо рентный доход от его использования (в гривнах);

В_ое - расходы на земельные улучшения (в гривнах). Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, которые неравномерно распределяются во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Для улучшенного земельного участка стоимость земли может быть определена путем установления характерного соотношения между рыночной стоимостью земли и земельных улучшений в районе расположения объекта оценки.