![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Методы оценки износа.
В отечественной практике определение физического износа зданий и сооружений всегда было и остается прерогативой БТИ(бюро технической инвентаризации). В своей работе оно руководствуется многочисленными отраслевыми и межотраслевыми инструкциями, положениями, постановлениями и т.д. В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструкторских элементов и, даже их количественная оценка. Если цель оценки – определение восстановительной (инвентаризационной) стоимости здания, то: общая величина износа (Q) равна сумме величин физического износа отдельных конструктивных элементов здания (q) по доле ВС каждого из них в общей стоимости здания. Достоинство данного метода – его результаты достаточно убедительны и их трудно перепроверить. Недостатки: Ø Этот метод требует больших затрат времени, труда и, поэтому может проводиться лишь через значительные промежутки времени; Ø Его результаты безнадёжно устаревают к моменту проведения оценки; Ø Он не даёт разбивки по видам износа, т.е. не учитывает функциональный и внешний износ. Т.о. износ классифицируется не с позиции технических мероприятий по его устранению, а с точки зрения его экономической целесообразности. Поэтому в общемировой практике износ определяется тремя классическими методами: 1.Метод сравнение продаж - выявление рыночной оценки накопленного износа здания, путём сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. (+) объективность его результатов, т.к. с его помощью выявляется реакция рынка на старение объекта и изменение окружающей среды. Чем достовернее информация и, чем больше количество объектов проанализируется, тем точнее будет полученный результат. (-) не всегда возможно найти достаточную информационную базу и подобрать соответствующие объекты для оценки износа. 2. Метод эффективного возраста. - гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка и основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезы о том, что эффективный возраст(ЭВ) так относится к типичному сроку ЭЖ(экономической жизни), как оплаченный износ к текущей ВС(восстановительной стоимости. Она берется по балансу предприятия или указывается в паспорте объекта). (-) этот метод, как и сравнение продаж не даёт различий между видами и типами износа к срокам жизни отдельных конструкторских элементов. Износ = ЭВ/ЭЖ*ВС 3. Метод разбиения. Лишён недостатков первых двух методов и состоит в последовательной оценке всех видов износа, в связи, с чем они разбиваются на 5 подгрупп: 3.1. устранимый физический износ(устранимый физический износ. Здание разбивается на отдельные конструктивные элементы по срокам экономической жизни, при этом выделяют: Ø Короткоживущие элементы – оставшийся срок ЭЖ меньше оставшейся ЭЖ здания. Ø Долгоживущие элементы - оставшийся срок ЭЖ равен оставшемуся сроку ЭЖ здания. Оценка начинается с выявления физического износа здания. Обычно называется плохой эксплуатацией или отлаженным ремонтом. 3.2. неустранимый физический износ=((полная восстановительная стоимость элемента-сумма его устранимого износа)*(фактический возраст/осн. износ физ. жизни элемента))*100% 3.3. устранимый функциональный износ оценивается по трём группам факторов: Ø Недостаточность отдельных элементов здания или их качественных характеристик; Ø Потребность в замене или модернизации элементов; Переизбыток отдельных элементов (сверх улучшений). 3.4. неустранимый функциональный износ Оценивается по двум группам факторов: Ø Недостаточность отдельных элементов здания или их качественных характеристик; Ø Переизбыток отдельных элементов (сверх улучшений). 3.5. Внешний износ. Характеризует ущерб, нанесенной стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Для оценки этого вида износа применяется 2 подхода: Ø Капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия; Ø Сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учёта внешних воздействий.
|