Факторы окружающей Среды - влияние ядовитых и опасных веществ

6.01.1. Рынки стали более чувствительными к экономическому влиянию существования или воздействия факторов окружающей среды, опасных веществ, загрязнения земли и имеющих отношение скрытых или фактических юридических обязательств. Хотя часто эти факторы рассматриваются в качестве местных проблем, все больше увеличивающееся глобальное интернациональное согласование переходит за рамки местных юридических и контрактных обязательств и может оказывать воздействие непосредственно на цены, реализуемые на рынках недвижимости.

6.01.2. Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно собираемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

6.01.3. Соответствующие факторы окружающей Среды и загрязнения включают четыре широких категории:

(i) природные элементы типа радона или метана, или загрязнение воздуха и шумы;

(ii) химические загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;

(iii) загрязнения типа электромагнитных полей;

(iv) пристрастие инвесторов в отношении специфических конструктивных компонентов, например, к перерабатываемым продуктам.

6.01.4. Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость со стороны окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам и подвержена воздействию законодательных условий и ожидаемых изменений юридических обязательств. Такая недвижимость также наиболее потенциально сложна для оценщика.

6.01.5. Обязанности оценщика как доверенного лица, предполагают, что оценщик должен сообщать или согласовывать с клиентом заранее следующее:

(i) его компетентность в отношении всех аспектов, потенциально воздейству-ющих на оценку объекта недвижимости, включая проблемы окружающей среды;

(ii) существо, объем и результаты запросов, сделанных или предстоящих.

и впоследствии, если требуется:

(а) в ясной форме дать рекомендации по результатам выполненного с соответствующей тщательностью в пределах компетентности оценщика или после дополнительной квалифицированной помощи исследования относительно выявленных факторов окружающей среды;

(b) проконсультироваться с клиентом относительно соответствующего согласованного плана действий.

6.01.6. Соответствующая тщательность будет обычно включать разнообразные исследования, от непременного начального поверхностного физического обследования, до более сложных, но меньших по объему, чем техническая научная диагностика. Таким образом, там, где оценщик смог определить на основе информации, полученной помимо других источников, от клиента, от физического осмотра, от изучения местоположения, от исследования материальной части или кадастровых планов, из земельного реестра, от местных регистраторов, из требований планирования, из требований предпринимателей, из проверки существующего или предыдущего использования земли или соседней земли, на предмет проверки того, что здания построены с использованием вредных материалов и/или, что земля загрязнена или будет загрязнена, оценщик должен рекомендовать провести оценку окружающей Среды или составить отчет о качестве земли. Проблема может потребовать переработки первоначальных инструкций, чтобы установить пределы ответственности и сущность любых протестов по последующему Сертификату оценки.

6.01.7. Ввиду технической и часто спорной сути аудита окружающей среды, а также накопления обязательств в результате таких отчетов, было бы более целесообразно для клиента непосредственно инструктировать эксперта (-ов). Если отчет об оценке должен включать результаты исследования экспертами состояния окружающей Среды, то полный отчет, имена экспертов и текст задания на оценку должны быть упомянуты в Сертификате оценки и приложены к отчету оценщика.

6.01.8. При проверке профессиональной компетенции в данной области консультационной деятельности оценщика могут попросить составить список вопросов, имеющих отношение к оценке и которые должны адресоваться к эксперту по окружающей среде.

6.01.9. Оценщику необходимо информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. Вопросы к эксперту по окружающей среде обычно включают следующие:

(i) можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;

(ii) если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период; и/или

(iii) есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

(iv) что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;

(v) является ли необходимым или желательным заново спроектировать производственные мощности.

6.01.10. В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учетом соответствующих расчетных издержек на такую ликвидацию или устранение, а также с учетом других влияющих на стоимость факторов, к которым относят:

(i) невозможность полного устранения

загрязнений;

(ii) пятна;

(iii) риск рецидивов;

(iv) динамику изменения стандартов, обязательств и мер по восстановлению, применяемых законодательством по окружающей среде;

(v) сокращенный диапазон альтернативных использований участка;

(vi) неопределенность.

6.01.11. При выполнении оценки для любой цели, упрощенный подход вычитания стоимости работ по исправлению из стоимости недвижимости в предположении отсутствия загрязнения может не дать подтвержденную рыночными предложениями рыночную стоимость из-за потери конкурентоспособности и других факторов.

6.01.12. В некоторых случаях, когда оценки выполняются для финансовой отчетности, наличие загрязнения или опасного материала может не иметь влияния на эксплуатационную производительность и экономическую эффективность оборудования при продолжении его существующего использования и, таким образом, на Рыночную стоимость при существующем использовании. Альтернативная или будущая остаточная стоимость, однако, может быть существенно затронутой, поэтому после соответствующего уменьшения сумма должна учитывать скрытые обязательства.

6.01.13. В некоторых случаях существование загрязнения может повлиять на решение органов власти предоставить необходимые планировочные разрешения для деятельности существенно опасной и загрязняющей окружающую среду. При наличии большого спроса и ограниченного предложения могут быть сделаны исключения при условии выплаты компенсации за пользование подвергшейся влиянию неблагоприятных факторов землей.

6.01.14. Главным требованием является ответственность оценщика за подготовку ясного и последовательного отчета, исключающего путаницу и дезинформацию пользователя. В обычных обстоятельствах, когда (а) какие-либо признаки существования опсных материалов или загрязнения не были идентифицированы стандартными процедурами, или когда (b) гарантировано безусловное освобождение от ответственности, в отчете об оценке было бы целесообразно дать согласованное предостережение в отношении экологических вопросов.

6.01.15. Если загрязнение не выявлено, то в контексте статьи 6.01.04 ЕСО рекомендуется применять следующую формулировку:

Стандартные запросы не дали подтверждения того, что загрязнения природного или химического происхождения, которые могли бы повлиять на стоимость, воздействуют на объект недвижимости или на соседнюю недвижимость. Если впоследствии будет установлено, что на объекте недвижимости или на любой соседней земле загрязнение существует, или что недвижимость использовалась или используется с загрязнением окружающей среды, то это может уменьшить стоимость, указанную в отчете.

6.01.16. Если гарантия безусловного освобождения от ответственности более целесообразна и согласована с клиентом, как предусмотрено в статье 6.01.14 ЕСО, то рекомендуется включить в отчет по оценке следующую формулировку:

Для целей настоящей оценки мы получили инструкцию исходить из допущений об отсутствии загрязнений или о несущественном влиянии издержек по устранению загрязнений на стоимость.

Мы не извещены о каких-либо измерениях или отчетах, указывающих на наличие загрязняющих веществ или опасных материалов. Мы не проводили каких-либо исследований по прошлому или настоящему использованиюкак недвижимости, так и каких-либо прилегающих земель для установления наличия каких-либо загрязнений рассматриваемой недвижимости или прилегающих земель, как результата этих использований, а стоимость основывается на предположении об отсутствии загрязнения. Не предполагается ответственность за существование каких-либо загрязняющих веществ, как и за какие-либо экспертизы или научные знания, требуемые для их обнаружения. Если впоследствии установлено, что загрязнение существует в рассматриваемой недвижимости или на любой соседствующей земле, или что недвижимость использовалась или используется с загрязнением окружающей среды, то это может уменьшить указанную в отчете стоимость.