Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом
|
|
«долгоживущих элементов»
| № | Расчетные показатели | Значение |
| строки | показателей | |
| Восстановительная стоимость здания, у.е. | ||
| Обесценение, вызванное устранимым физическим износом | ||
| компонентов с коротким сроком жизни, у.е. | 10 200 | |
| Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом | ||
| компонентов с коротким сроком жизни, у.е. | 10 925 | |
| Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов, у.е. | 55 700 | |
| Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом | ||
| устранимого и неустранимого износа (стр. 4 - стр. 2 - стр. 3), у.е. | 34 575 | |
| Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни | ||
| (стр. 1 - стр. 4), у.е. | 444 300 | |
| Обесценение, вызванное устранимым физическим износом | ||
| компонентов с долгим сроком жизни, у.е. | 20 000 | |
| Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни | ||
| с учетом устранимого физического износа (стр. 6 - стр. 7), у.е. | 424 300 | |
| Эффективный возраст сооружения, лет | ||
| Типичный срок физической жизни здания, лет | ||
| Износ долгоживущих элементов (9: 10) • 100, % | ||
| Обесценение «долгоживущих элементов» (811): 100, у.е. | 248 435 |
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответ ствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения
функциональный износ.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причины функционального износа:
• недостатки, требующие добавления элементов;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов,
• сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.
Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается ак стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
|
В табл. 9.6 приводится пример расчета функционального устранимого износа.
Таблица 9.6.
38000
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему значению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
• капитализацией потерь в арендной плате;
• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимь для содержания здания в надлежащем порядке.