Государственная политика в развитии рынка земли и других объектов недвижимости

Земля, как пространственная основа, - необходимое условие, фактор, средство производства, объект собственности и хозяйствования, ключевое звено в экономическом развитии любого государства. Уникальные естественные природные свойства земли обеспечивают ее мощнейший экономический потенциал, без реализации которого невозможно развитие экономики государства.

Прошло более пяти лет с того времени, когда в Российской Федерации началось осуществление на базе общих экономических реформ земельной реформы. Для этого была создана соответствующая правовая основа (база) - совокупность правовых актов, определяющих цели и задачи реформы, сроки, этапы, формы и методы ее проведения. Правовая основа земельной реформы основывается на нормах Конституции Российской Федерации. В развитии этой правовой основы следует различать два важнейших этапа: 1-й этап, когда она развивалась на основе ранее действовавшей Конституции Российской Федерации, и 2-й этап, когда была принята на референдуме 12 декабря 1993 г. новая Конституция Российской Федерации.

Первый этап характеризуется острейшей борьбой по вопросам реформы, собственности на землю, форм хозяйствования на ней, поэтому в Конституцию вносились неоднократные поправки, принимались новые акты.

Второй этап, наоборот, характеризуется серьезной инертностью в регулировании земельной реформы и даже серьезным правовым нигилизмом. В указанную выше совокупность актов входят законы и другие законодательные акты (кодексы и постановления высших органов законодательной власти, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, правовые акты министерств и ведомств).

Различают три группы актов: Во-первых, речь прежде всего идет о специальных земельно-правовых актах. Так, за период с 1990 г. по настоящее время было принято (из числа наиболее важных) более 25 законов, более 30 указов Президента Российской Федерации, более 40 постановлений Правительства Российской Федерации.

Во-вторых, естественно, земельная реформа осуществляется на основе общего, так называемого экономического, гражданского, рыночного законодательства: о приватизации; о собственности; о предприятиях и предпринимательской деятельности; о банках; о налоговой системе; об акционерных обществах; об антимонопольной деятельности; о банкротстве; об инвестиционной деятельности; о залоге. Их общие положения, естественно, распространяются и на регулирование земельных и аграрных отношений. Это регулирование осуществляется главным образом благодаря взаимосвязи земельной реформы с аграрной, т.е. через регулирование земельно-аграрных отношений, главным образом организации и деятельности субъектов аграрного и всего агропромышленного сектора.

В-третьих, поскольку земельная реформа неразрывно взаимосвязана с аграрной реформой, то земельно-правовые нормы находят свое место и в аграрно-правовых актах: например, в законах о социальном развитии села, деятельности АПК, крестьянских (фермерских) хозяйств, сельхозкооперативов, актах об их экономической поддержке. Таких актов (законов, указов, постановлений Правительства) за время реформ было принято также немало (тоже из числа наиболее важных актов): более 30 законов, более 20 указов Президента, более 20 правительственных актов.

Таким образом, правовая основа земельной реформы как совокупность правовых актов представляет собой весьма серьезную правовую основу не только в количественном, но и в качественном отношении. Причем правовые акты разных уровней стали приниматься в самом начале реформы - сначала 1990 г., и по мере развития реформ, общественных отношений и необходимости улучшения их регулирования происходило принятие новых актов, т.е. постоянное пополнение числа действующих актов. В отдельных актах были проблемы, противоречия, другие недостатки, но они регулярно устранялись. Следовательно, правовая основа систематически укреплялась, “догоняла” практику, жизнь, общественные отношения. Правовая основа в целом обеспечивала проведение реформы, иначе она вообще бы не могла осуществляться. Цели и задачи земельной реформы были сформулированы в первых же правовых актах о земельной реформе. С соответствии с законодательством земельная реформа - это коренное изменение того земельного строя, который существовал до конца 1990 г. в бывшем Союзе ССР и России. Он основывался на исключительной собственности государства на землю, возникшей в результате национализации земли в 1917 г. после Октябрьской революции.

Цель и суть земельной реформы заключается в следующих основных направлениях: - переход от национализации земли к ее денационализации (разгосударствлению); - приватизация земли; - децентрализация права собственности на землю. В результате возникла множественность форм собственности на землю: - частная (индивидуальная, общая долевая и общая совместная - физических и юридических лиц); - государственная, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации; - муниципальная; - иные формы права собственности. Кроме того, возникли или развиваются и другие формы права на землю. Это - право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования; право аренды. Возникла, таким образом, множественность форм права на землю. Цели и задачи земельной реформы довольно четкие, однозначные, но земельная реформа не самоцель. Она должна привести к множественности форм хозяйствования, к подъему сельского хозяйства.

На основе данной множественности форм собственности и других прав на землю должны появиться и развиваться различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных и агропромышленных предприятий: - государственные; - кооперативные; - муниципальные; - частные - индивидуальные, юридических и физических лиц крестьянские (фермерские) хозяйства, акционерные общества товарищества, объединения и др. Такие формы появились и развиваются, но конечной цели реформ - подъема сельского хозяйства не видно, оно находится в глубоком кризисе.

Не правы только те, кто “бросается” в одну сторону - либо предлагает ликвидировать колхозы и совхозы и ограничиться только крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, необдуманно заявляя, что они через 2-3 года “накормят” Россию. Правильный подход заключался и заключается в том, чтобы параллельно, рядом друг с другом развивались многие организационно-правовые формы сельхозпредприятий. Например, возникнет 1-1, 5 млн. хороших, крепких фермерских хозяйств, но наряду с ними будут крепкие государственные, казенные, акционерные, кооперативные хозяйства. Но в ходе реформы в земельном строе изменения произошли, а сельское хозяйство, производство оказались в упадке.

Итак, в современных условиях переходной экономики и реформирования земельных отношений характер деятельности производителей сельскохозяйственной продукции во многом определяется нестабильностью и даже в некоторых случаях экономической нецелесообразностью. При всём уважении к концепции реформирования форм собственности на землю, в том числе и сельскохозяйственного назначения, стоит отметить, что внедрение идей трансформации от административно-плановой экономики к рыночной сопряжено со специфическими особенностями адаптационного периода для нашего государства и рядом сложностей при их реализации. Плюс ко всему накладывает свой отпечаток разразившийся финансовый экономический кризис в нашей и других странах.

? 9.Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости