История российского земельного кадастрировании

История российского земельного кадастра была богата разнообразием оценочных приёмов и методов. В ряде уездов в конце XIX в. раскладка налога производилась в соответствии с рыночной ценой земли, в других – в соответствии с её доходностью, в-третьих – вводились десятинные оклады, одинаковые для всех земель. Это указывало на недостаточную теоретическую разработанность и ограниченность методических подходов. При всей перестройке методов и форм земских кадастровых работ выделились два типа земельных кадастров: Нижегородской, в основе которого лежали результаты детального изучения почв как естественноисторического тела, и Московский, основу которого составляли данные экономико-статистических обследований. Разработка Нижегородского метода возглавлялась основоположником отечественного почвоведенья профессором В.В. Докучаевым. Уже в то время, на рубеже XIX и XX в.в., стало ясно, что земельные кадастры нельзя разрабатывать без использования данных о свойствах земли как средства производства, без изучения, обобщения и оценки их. Современная кадастровая оценка земли призвана давать ответы на вопросы о степени выгодности приложения капитала к земле, о величине ренты, цене земли, размерам арендной платы, уровне научного применения агрономии и систем земледелия.

Задача кадастровой оценки земель состоит в том, чтобы создать условия и механизм для обеспечения всемерной охраны и рационального использования земельных ресурсов и приумножение воспроизводимых богатств природы, используя законы природных взаимосвязей и улучшение естественных свойств почв мерами повышения экономического плодородия земель

Среди основных многоплановых данных земельного кадастра особое значение имеют бонитировка земель и их и их экономическая оценка. Агрономическая оценка (бонитировка) земель (почв) – важная задача государственного кадастра, необходимая для рационального использования земельных ресурсов. Однако решить её очень трудно. Очевидно, что научная оценка (бонитировка) земель должна принимать во внимание характеристики почв (их природное и потенциальное плодородие), а также экономические параметры (например, отдаленность района, инфраструктура и т. д.) и оценку полученных результатов (урожай, доход, затраты и т. д.). Все это определяет действительное эффективное, или так называемое экономическое, плодородие почвы (земли). Кроме того, бонитировка почвы должна также включать перечень возможных агрохимических и мелиоративных мероприятий, их результаты (рост продуктивности). Необходимо также оценивать мероприятия по охране почв.

Мировой и отечественный опыт показывает, что ввиду сложности существуют различные подходы к научным основам и методическим приемам оценки (бонитировки) земель (почв).

Вместе с тем необходимо еще раз отметить. Что основы сельскохозяйственной бонитировки земель по природным генетическим свойствам почв (т.е. их природному плодородию, включая урожаи) были впервые разработаны и применены В.В. Докучаевым. Для примера вот одно из его методических положений по определению «нормальной» урожайности. «Под «нормальной» урожайностью, - писал В.В. Докучаев, - подразумевается такая величина урожая, которую приносили бы пахотные местности или данного почвенного разряда при условии применения к ним одинаковых средних условий обработки. «Нормальная» урожайность может быть, таким образом, выше и ниже действительных средних урожаев. Если при обработке пашни в том или в другом хозяйстве прилагаются усовершенствованные лучшие орудия земледельческой техники, вообще затрачиваются знания, труд и капитал в размерах выше средних, обычных, то и действительная урожайность в данном хозяйстве будет выше нормальной; но при исчислении среднего дохода от земли в этом хозяйстве, для целей оценочных, во всяком случае, принимается в расчет недействительная, а средняя, нормальная урожайность для земель данного качества, величина урожаев. Наоборот, для таких хозяйств, в которых обработка земли стоит ниже обычного среднего уровня, нормальная урожайность будет выше действительной» (Докучав, 1949). Это одно из оценочных методических основ почвенной бонитировки земель, проведенных во время Нижегородской экспедиции с целью почвенных обследований для оценки земель.

В настоящее время в Российской Федерации для кадастровой оценки земли могут использоваться три основные подхода (методических приёма бонитировки земель), сложившиеся ещё в бывшем СССР.

Первый из них – это так называемая агропродуктивная группировка почв, когда главным критерием является включение почв каждой группы в определенный почвенно-климатический район, а также генетическое сходство почв, выражающееся в сходстве их основных свойств и природном (потенциальном) плодородии; условие рельефа в районе распространения почв; сходство важных параметров, которые лимитируют плодородие, мешают использованию почв и делают необходимыми различные мероприятия по мелиорации.

Второй подход – это природно-сельскохозяйственное районирование земельных ресурсов, т.е. деление территории на систему поясов, зон, провинций и горных районов, различающихся, прежде всего, своими природно-климатическими условиями. Это условия характеризуются определенными параметрами, включая агроклиматическую обеспеченность теплом территории и снабжение ее влагой, динамику и продолжительность вегетационного периода, биоклиматический потенциал почв.

Третий подход – это так называемая бонитировка почв, принятая земельным кадастром (наиболее сложный подход). Этот метод бонитировки и экономической оценки почв определяет их относительный потенциал для целей сельского хозяйства, используя основные критерии природного плодородия для возделывания различных сельскохозяйственных культур, т.е. выделение агропродуктивных групп и экономическую оценку земель. Последняя с помощью системы природных и оценочных показателей даёт характеристику потенциала их продуктивности и эти показатели включают: продуктивность земли (объект валового продукта); возврат расходов (объём полученной продукции на единицу затрат); дифференцированную ренту (дополнительный чистый доход, на лучших землях и на тех землях, которые удобно расположены). Как видно из изложенных характеристик, третий подход к бонитировке земель (почв) принимает во внимание, технико-экономических показателей и вскрывает наиболее эффективные пути использования земель для целей сельского хозяйства.