Правовая основа регулирования кадастровых отношений

Кадастровые отношения

Кадастровые отношения - отношения, возникающие в
связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением
государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой
деятельности.

Правовая основа регулирования кадастровых отношений

Нормативные правовые акты в области государственного регулирования отношений в сфере кадастровых отношений применяются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с комментируемой статьей кадастровые отношения регулируются:

1) Конституцией Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) - в соответствии со ст. 15 Конституции она имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, не должны противоречить Конституции РФ;
2) указанными в комментируемой статье Кодексами, которые применяются при регулировании кадастровых отношений, непосредственно касающихся объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства).

К числу этих Кодексов отнесены:

а) Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) - в соответствии со ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. Но при регулировании кадастровых отношений подлежит применению не весь блок гражданского законодательства (ведь согласно ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих вышеназванные правоотношения), а только непосредственно указанный Кодекс.

Именно нормы ГК РФ составляют правовую основу регулирования кадастровых отношений, так как в данном Кодексе содержатся положения, регулирующие порядок и основания возникновения гражданских прав, а также их осуществление.

Так, в соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство (в том числе и ГК РФ) основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Например, в рамках настоящего Закона является существенным определение, которое дается в ГК РФ, понятию недвижимых вещей (ведь рассматриваемый Закон действует в отношении только части объектов недвижимости, названных таковыми в ст. 130 ГК РФ). В соответствии с п. 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Пункт 5 ст. 1 настоящего Закона устанавливает, что кадастровый учет осуществляется только в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее они называются объектами недвижимости). И отдельно в п. 6 указанной статьи дополнительно дано уточнение, что положения Федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Кроме того, ГК РФ регулирует правоотношения, касающиеся (применительно к настоящему Закону):

- вопросов, связанных с правом собственности, его возникновением и прекращением (согласно ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом всех собственников подлежат судебной защите равным образом);
- таких оснований приобретения права собственности на объект недвижимости, как приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ);
- представительства (в соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого) и последствий заключения сделки неуполномоченным лицом;
- регулирования сделок, например правоотношений сторон при заключении договоров подряда (гл. 37 ГК РФ);
- иных вопросов, подлежащих регулированию в соответствии с ГК РФ;

б) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) - согласно ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Кроме этого, важными в рамках настоящей статьи являются положения ЗК РФ, касающиеся предоставления земельного участка. В соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется с проведением работ по формированию земельного участка. Для этого, в частности, осуществляется выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными рассматриваемым Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка. При выборе земельных участков для строительства (п. 2 ст. 31 ЗК РФ) орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

При предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ), орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованных лиц либо обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном комментируемым Федеральным законом.
При приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ), в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

в) Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ - в соответствии со ст. 92 Лесного кодекса РФ государственный кадастровый учет лесных участков осуществляется в соответствии с рассматриваемым Федеральным законом " О государственном кадастре недвижимости". В соответствии с п. 6 ст. 47 настоящего Закона участки лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, но вещные права на которые и их ограничения зарегистрированы в соответствии с ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются ранее учтенными объектами недвижимости. План участка лесного фонда, а также документ, содержащий описание участка лесного фонда и удостоверенный соответствующим органом, осуществляющим государственный учет участков лесного фонда, признается юридически действительным. Лесной участок соответствует участку лесного фонда.
Сведения о лесах, об их использовании, охране, защите, воспроизводстве, о лесничествах и о лесопарках содержатся в систематизированном своде документированной информации - государственном лесном реестре (ст. 91 Лесного кодекса РФ).

Применение Лесного кодекса РФ в сфере кадастровых отношений обусловлено положением ст. 15 настоящего Закона, регулирующей принципы информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости. В соответствии с п. 7 указанной статьи орган, осуществляющий ведение государственного лесного реестра, в срок не более чем 5 рабочих дней со дня внесения в этот реестр сведений соответственно о лесах представляет документы о данном природном объекте в орган кадастрового учета. Состав содержащихся в этих документах сведений о данных природных объектах устанавливается Правительством РФ;

г) Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (далее - ВК РФ) - в соответствии со ст. 31 ВК РФ сведения о водных объектах, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, собственности физических лиц, юридических лиц, об их использовании, о речных бассейнах, о бассейновых округах содержатся в систематизированном своде - государственном водном реестре. Он создается в целях информационного обеспечения комплексного использования водных объектов, целевого использования водных объектов, их охраны, а также в целях планирования и разработки мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий.

В нем осуществляется государственная регистрация договоров водопользования, решений о предоставлении водных объектов в пользование, перехода прав и обязанностей по договорам водопользования, а также прекращения договора водопользования.

В государственный водный реестр включаются документированные сведения:

- о бассейновых округах;
- о речных бассейнах;
- о водохозяйственных участках;
- о водных объектах, расположенных в границах речных бассейнов, в том числе об особенностях режима водных объектов, их физико-географических, морфометрических и других особенностях;
- о водохозяйственных системах;
- об использовании водных объектов, в том числе о водопотреблении и водоотведении;
- о гидротехнических и иных сооружениях, расположенных на водных объектах;
- о водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах, других зонах с особыми условиями их использования;
- о решениях о предоставлении водных объектов в пользование;
- о договорах водопользования;
- об иных документах, на основании которых возникает право собственности на водные объекты или право пользования водными объектами.

Ведение государственного водного реестра осуществляется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 16.06.2004 N 282 (в ред. от 13.10.2008) " Об утверждении Положения о Федеральном агентстве водных ресурсов". Федеральное агентство водных ресурсов в установленной сфере деятельности осуществляет, в частности, ведение государственного водного реестра, включая государственную регистрацию договоров водопользования, решений о предоставлении водных объектов в пользование, перехода прав и обязанностей по договору водопользования, а также прекращения договора водопользования (п. 5.5.1).

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.04.2007 N 253 " О порядке ведения государственного водного реестра" было установлено, что в государственный водный реестр включаются данные государственного водного кадастра Российской Федерации по состоянию на 01.01.2007, ведение которого осуществлялось в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 N 1403.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости было обязано передать до 01.07.2007 на безвозмездной основе Федеральному агентству водных ресурсов сведения по состоянию на 01.01.2007 о гидротехнических и иных сооружениях, расположенных на водных объектах, в том числе о кадастровых номерах земельных участков, в границах которых расположены водные объекты, а также земельных участков, занятых указанными сооружениями.

В соответствии с п. 7 ст. 15 комментируемого Закона орган, осуществляющий ведение государственного водного реестра (Федеральное агентство водных ресурсов), в срок не более чем 5 рабочих дней со дня внесения в него сведений соответственно о водных объектах представляет документы о данном природном объекте в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости. Состав содержащихся в этих документах сведений о данных природных объектах устанавливается Правительством РФ;

д) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 190-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) (далее - ГСК РФ) - в качестве примера применения его положений в сфере регулирования кадастровой деятельности можно привести следующее. Согласно ст. 22 комментируемого Закона в состав необходимых для кадастрового учета документов (пп. 3 ч. 1) включена, в частности, копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, необходимая при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением кадастрового учета в связи с изменением назначения здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание, или назначения помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение. Ст. 55 ГСК РФ регулирует порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Оно представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. При этом согласно п. 11 ст. 55 в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с рассматриваемым Федеральным законом требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана;
е) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) - Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ " О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ в связи с принятием Федерального закона " О государственном кадастре недвижимости" (ст. 13) были внесены следующие изменения в ЖК РФ.

ЖК РФ предусматривает определенный порядок производства переустройства и перепланировки жилого помещения.

Ст. 23 Кодекса предусматривает возможность проведения указанных действий одновременно с переводом жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Для этого собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения ряд документов (в частности, заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на него, план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение). В числе прочих должен быть предоставлен подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

В том случае, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, проект переустройства или перепланировки является основанием проведения соответствующих работ.

Завершение указанных работ по переустройству и (или) перепланировке и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с рассматриваемым Федеральным законом. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Если же переустройство или перепланировка производились без соответствующего перевода помещения, то завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения также оформляется и подтверждается в соответствии со ст. 28 ЖК РФ актом приемочной комиссии.

Он должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с рассматриваемым Федеральным законом.
Таким образом, задача вышеперечисленных Кодексов применительно к настоящему Закону состоит в правовом регулировании отношений, возникающих в связи с ведением единого систематизированного свода сведений и документов о недвижимом имуществе (государственного кадастра недвижимости), а также осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности;
3) настоящим Федеральным законом - он регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности;
4) другими федеральными законами и издаваемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации - к таковым можно отнести, например, Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ. Согласно ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).

Кроме того, в связи с тем, что многие положения настоящего Закона требуют принятия соответствующих подзаконных актов, приняты и продолжают разрабатываться необходимые постановления Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ от 12 июня 2008 г. N 456 " О Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости"), а также документы, принимаемые органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (Приказ Минюста РФ от 20 февраля 2008 г. N 35 " Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости", Приказ Минюста РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 " Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" и др.).