Понятие оценка недвижимости и оценочные категории

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости это процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости всегда выступает как:

1. Адресный процесс: оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении.

2. Процесс, привязанный к определенному типу операций, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог и пр.).

3. Процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику.

4. Процесс, привязанный к определенному моменту во времени результаты оценки действительны, лишь в пределах ограниченного периода.

Из сказанного следует, что стоимость объекта недвижимости находится в прямой зависимости от:

1. Характеристик недвижимости, как физического тела (местоположения, технических характеристик).

2. Состава и качества, передаваемых прав.

3. Содержания проводимой с имуществом операций.

4. Мотивации участников сделки.

5. Условий совершения и финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости определяет и многообразие стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы:

1. Стоимость обмена.

2. Стоимость использования.

I. Стоимость обмена носит и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредит, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

1. Рыночная стоимость.

2. Страховая стоимость.

3. Ликвидационная стоимость.

4. Залоговая стоимость.

1. В реальной действительности – на рынке недвижимости мы имеем дело не с рыночной стоимостью, а с рыночной ценой.

Для того, чтобы рыночная цена, отражала рыночную стоимость, необходимо соблюдение следующих условий:

· Рынок является открытым конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие достаточного количества автономных друг для друга покупателей и продавцов.

· Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т.е. покупатель и продавец действуют экономически рационально.

· Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия, т.е. должным образом проконсультированы.

· Имущество было представлено на рынке достаточное время, чтобы потенциальные покупатели имели возможность познакомиться с ним, аналогичными объектами и принять взвешенное решение.

· Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при заключении сделки.

· На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы.

При наличии всех перечисленных факторов рыночная цена недвижимости точно отражает ее рыночную стоимость.

Однако достигнуть такого соответствия не всегда возможно можно даже сказать практически невозможно.

Поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости, входе которой суждение об определенной величине рыночной стоимости объекта выносится на основе анализа рыночной информации оценщиком.

Рыночная стоимость – это абстракция, но абстракция дающая возможность определить основу цены.

2. Ликвидная стоимость – представляет чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

3. Страховая стоимость – величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

3.1. Восстановительная стоимость – расходы в текущих ценах, которые надо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качество работ, дизайн и пр.).

Т.е., восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

3.2. Стоимость замещения – расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций.

Т.е. стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

4. Залоговая стоимость это оценка объекта недвижимости в сфере залогового кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

II. Стоимость использования.

Стоимость использования отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который использует ее в форме дохода или собственного блага.

К стоимости использования могут быть отнесены:

· инвестиционная стоимость;

· балансовая стоимость;

· стоимость для целей налогообложения.

1. Инвестиционная стоимость.

типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал.

Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов.

2. Под балансовой стоимостью понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

3. Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется на основе рыночной, либо восстановительной стоимости объекта.