Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Тема 5. Затратный метод оценки недвижимости
|
|
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчет затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание), оцениваемых объектов со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.
Технология применения затратного метод включает в себя следующие этапы:
1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2. Расчет выявленных видов износа;
3. Оценка рыночной стоимости земельного участка;
4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки.
Задание 5. Определить стоимость производственного объекта затратным методом, исходя из имеющихся данных (приложение 1). Исходные данные заносятся в таблицу 2.
Таблица 2 - Исходные данные
| N п/п | Показатели | Ед. изм. | Числовые значения |
| 1. | Стоимость земельного участка | тыс.руб. | |
| 2. | Первоначальная стоимость объекта | тыс.руб. | |
| в т.ч. фундамент | |||
| капитальные стены и пере- городки | |||
| лестничные пролеты | |||
| перекрытия | |||
| подземные и инженерные системы | |||
| сантехника и водопровод | |||
| канализация | |||
| отопление | |||
| энергосистема | |||
| кровля | |||
| внутренняя отделка стен, полов, потолков | |||
| 3. | Ввод объекта в эксплуатацию | год | |
| 4. | Ежегодный темп инфляции | % | |
| 5. | Физический срок жизни долгоживущих элементов | лет | |
| 6. | Срок жизни короткоживущих элементов | лет | |
| в т.ч. кровля и канализация | |||
| отопление | |||
| прочие | |||
| 7. | Необходимые затраты на ремонт: | тыс.руб. | |
| - капитальные стены и перегородки | |||
| - лестничные пролеты | |||
| - кровля | |||
| - водопроводная сеть | |||
| - внутренняя покраска и отделка | |||
| - энергосистема | |||
| - подземные и инженерные системы | |||
| 8. | Необходимые затраты на перепланировку помещений | ||
| разборка стен | |||
| возведение новых | |||
| 9. | Затраты необходимые на установку дополнительного оборудования: | ||
| замена дверей | |||
| система кондиционирования | |||
| охранная система | |||
| Отделка стен офисного помещения |
Порядок выполнения задания.
1. Рассчитать восстановительную стоимость производственного объекта, используя базисно-индексный метод.
Таблица 3 - Определение восстановительной стоимости объекта
| N п/п | Наименование элементов объекта | Первоначальная стоимость | Индекс пересчета | Восстановительная стоимость |
| 1. | Фундамент | |||
| 2. | Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки | |||
| 3. | Перекрытия | |||
| 4. | Лестничные пролеты | |||
| 5. | Подземные и инженерные системы | |||
| 6. | Сантехника и водопровод | |||
| 7. | Канализация | |||
| 8. | Энергосистема | |||
| 9. | Отопление | |||
| 10. | Кровля | |||
| 11. | Внутренняя отделка стен, полов, потолков | |||
| 12. | Всего |
2. Рассчитать устранимый и неустранимый физический износ короткоживущих элементов производственного объекта
Таблица 4 - Расчет устранимого физического износа короткоживущих элементов
| N п/п | Наименование работ | Стоимость |
| Всего |
Таблица 5 - Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов
| N п/п | Компоненты | Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физического износа, тыс. руб. | Хронологический возраст, лет. | Срок физической жизни, лет. | Износ, % | Обесценивание, тыс. руб. |
3. Определить устранимый и неустранимый физический износ для оцениваемых компонентов производственного объекта.
Таблица 6 - Устранимый физический износ долгоживущих компонентов
| N п/п | Наименование работ | Стоимость, тыс. руб. |
| Всего |
Таблица 7 - Неустранимый физический износ долгоживущих компонентов
| Показатели | Компоненты | Всего | |||
| 1. Восстановительная стоимость, тыс. руб. | |||||
| 2. Устранимый физический износ, тыс. руб. | |||||
| 3. Восстановительная стоимость за вычетом физического износа, тыс. руб. | |||||
| 4. Возраст сооружения, лет | |||||
| 5. Типичный срок физической жизни здания, лет | |||||
| 6. Износ долгоживущих элементов, % | |||||
| 7. Обесценивание долгоживущих элементов, тыс. руб. |
4. Рассчитать устранимый функциональный износ (как совокупность затрат на приведение элементов здания в состояние требуемое для предназначенного использования) и неустранимого функционального износа (по причине устаревшего объемно-планировочного решения).
Таблица 8 - Устранимый функциональный износ
| N п/п | Необходимые затраты | Ед. измерения | Числовые значения |
| 1. | Установлена система кондиционирования | ||
| 2. | Установлена охранной системы видеонаблюдения | ||
| 3. | Отделка стен офисного помещения современными материалами | ||
| Всего |
Таблица 9 - Неустранимый функциональный износ
| N п/п | Необходимые затраты | Ед. измерения | Числовые значения |
| 1. | Разборка устаревших стен и перегородок | ||
| 2. | Возведение новых стен и перегородок | ||
| Всего |
5. Определить внешний (экономический износ) по причине изменения окружающей инфраструктуры (отсутствие удобных подъездов и объектов) методом парных продаж.
Таблица 10 - Внешний износ объекта
| N п/п | Необходимые затрат | Ед. измерения | Числовые значения |
| 1. | Цена объекта, находящегося в центре города | тыс. руб. | |
| 2. | Цена аналогичного объекта, находящегося на окраине города | - // - | |
| 3. | Разница в физических и других различий объектов 1 и 2 | - // - | |
| 4. | Разница в стоимости, вызванная местоположением | - // - | |
| 5. | Процент износа, вызванный разницей местоположения | % |
6. Определение стоимости объекта.
Таблица 11 - Оценка стоимости объекта недвижимости затратной методикой
| N п/п | Показатели | тыс. руб. |
| 1. | Стоимость земельного участка | |
| 2. | Восстановительная стоимость | |
| 3. | Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) | |
| 4. | Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) | |
| 5. | Устранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) | |
| 6. | Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) | |
| 7. | Итого физический износ | |
| 8. | Устранимый функциональный износ | |
| 9. | Неустранимый функциональный износ | |
| 10. | Итого функциональный износ | |
| 11. | Внешний (экономический) износ | |
| 12. | Общий накопленный износ | |
| 13. | Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом |
ТЕМА 6. Экономическая оценка земли
Экономическая оценка земли предполагает использование трех основных подходов:
- подоходный;
- затратный;
- сравнительный.
Задание 6. Используя доходный подход определить экономическую оценку земель сельскохозяйственных предприятий Мичуринского района, на которых выращивают сельскохозяйственную продукцию (озимую пшеницу). Исходные данные выбираются из годовых отчетов предприятия. При расчетах за доход принять величину годовой ренты с 1га пашни по результатам сопоставления с замыкающим участком. Исходные данные оформить в виде таблицы 12.
Таблица 12 – Исходные данные для расчета стоимости земли.
| Участок | Урожайность, ц/га | Себестоимость 1ц, руб. | Капитальные вложения, на 1га руб. |
| Замыкающий | |||
| Индивидуальный: |
Выполнения задания. При использовании доходного метода за основу цены принимается дифференциальная рента, возникающая в результате использования земли как дополнительный доход от различного качества участков и их местоположения.
1. Приведенные затраты (ПЗзам) на получение 1ц продукции на худших землях:
ПЗ зам = С+ 
,
где С - себестоимость продукции, руб.;
К – капитальные вложения на освоение на 1га сельскохозяйственных угодий, руб.;
У – урожайность, ц/га
2. Приведенные затраты (ПЗ) на получение 1 ц продукции по участкам:
 |
где Ен – нормативный коэффициент эффективности по сельскому хозяйству = 0, 1;
ПЗ1 =
ПЗ2 =
ПЗ3 =
ПЗ4 =
3. Величина дифференциальной ренты, приходящейся на 1 ц полученной продукции:
 |
Z1 =
Z2 =
Z3 =
Z4 =
4. Дифференциальная рента 1 га сельскохозяйственных угодий равна:
R = Z · У
R1 =
R2 =
R3 =
R4 =
5. Экономическая оценка 1 га сельскохозяйственных угодий равна:
 |
P1 =
P2 =
P3 =
P4 =
6. Общая экономическая оценка сельскохозяйственных угодий равна:
О общ. = Р · S,
где S – площадь сельскохозяйственных угодий, га
О1 =
О2 =
О3 =
О4 =
Выводы:
Задание 7. В хозяйстве изъяли 8 га земли под строительство автомобильной дороги. Вместо этих земель предусматривается ввод новых, которые требуют проведения культуртехнических мероприятий. Используя затратный метод, определить компенсирующие потенциальные затраты на освоение новых земель, т.е. земельного участка.
Исходные данные:
1. Бонитет изымаемой земли – 79 баллов.
2. Балл вновь осваеваемой земли – 58 баллов.
3. Затраты на 1 га вновь осваеваемых земель, руб.:
корчевка кустарника – 5 328
очистка площади – 4 750
сжигание кустарников – 532
первичная вспашка – 1 332
дискование земель – 783, 5
Выполнение задания. При использовании затратного подхода цена земли определяется величиной затрат на замещение потерянного или поврежденного ресурса идентичным в данном или альтернативном месте. Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного объекта.
1. Площадь осваеваемой земли (Sо), га:
 |
где Би (Бо) – бонитет изымаемой (осваиваемой) земли;
Sи – площадь изымаемой земли
2. Стоимость освоения 1 га, руб.:
 |
где Зинд – затраты на освоение 1 га
3. Стоимость воссоздания всего изъятого участка, руб:
 |
Выводы:
Мичуринский государственный аграрный университет
Тираж 100 экз. Объем 1, 69 п.л.