Жилье оценивают несправедливо

Мнения экспертов о том, справедлив ли новый налог и можно ли его вообще сделать справедливым, кардинально расходятся.

«Не вижу ничего страшного, если будет введён строго дифференцированный налог, — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. — Чтобы сполна обременить дорогие объекты, надо учесть абсолютную стоимость и площадь, которая приходится на всех проживающих. Например, всё, что стоит свыше 2 миллионов рублей, — облагается, а остальное — нет. Далее смотрим по социальной норме (она зависит от региона, как правило, составляет 18 м на человека). Перед тем, как начислять налог, надо вывести эту часть площадей из налогооблагаемой базы. Тогда те, кто живут в стеснённых условиях, будут платить по минимуму. Очередники вообще не должны вносить этот налог. Понижающий коэффициент необходимо ввести по отдельным территориям».

Получается: если три человека живут в 2-х комнатной квартире, очевидно, вообще могут не попасть под налогообложение. Далее, чем дороже объект, тем больше денег платит собственник, — принцип хороший, что и говорить. Но кто именно будет определять ту самую рыночную стоимость недвижимости?

«Закон будет несправедливым, если гражданам не дадут право опротестовать в суде цену, выставленную в результате оценки объекта, — продолжает Константин Апрелев. — В принципе институт независимой оценки у нас есть. Другое дело, что он пока работает не совсем эффективно».

А вот вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков считает иначе: «Реальных условий для внедрения новой системы сегодня в России не существует. Действующий на практике механизм применяется только для нежилых помещений — в основном для определения цены аренды».

Эксперт объясняет, что методика массовой оценки жилой недвижимости для применения новых налоговых механизмов существует лишь в теории. Для её массового внедрения необходима «мощная подготовительная работа, которая может затянуться не на один год». Методика работает только при наличии чётких, правдивых статистических данных по реальной цене сделок с недвижимостью: статистики по сделкам с недвижимостью и статистики по их стоимости.

«Статистика по ценам предложения в связи с кризисом в стране является малопоказательной, — комментирует Игорь Артеменков. — При этом ориентация на докризисные показатели по объективным причинам будет неверной, так как число приобретающих жильё упало в разы, и цены на недвижимость также существенно изменились. Что касается данных по реальной стоимости сделок, фиксируемых в договорах купли-продажи и, соответственно, в органах государственной регистрации, то на них ориентироваться тоже нельзя. В официальных документах, как правило, указывают суммы, которые меньше реально уплаченных. Это связано с тем, что при цене квартиры выше определённого порога (2 миллиона рублей), люди должны платить дополнительный налог 5%. Это привело к массовой практике передачи денег, как говорится, «под столом».

Чтобы преодолеть эту ситуацию, необходимы перемены в налоговом законодательстве. Кроме того, методика подразумевает, что оцениваемые объекты более или менее однотипны, — как на Западе, где жилые кварталы строились по одному и тому же проекту. У нас жилфонд слишком разнороден — от элитных новостроек до деревенских домов середины прошлого века. Поэтому методику надо ещё подгонять под это условие.

И даже замминистра финансов Сергей Шаталов признаёт, что без должной подготовки налог на недвижимость не ввести.

«Следует проработать механизм апелляции, соединить в информационную базу все данные о собственниках и недвижимости, которой они владеют, — перечисляет чиновник. — Так же надо доработать методику массовой оценки объектов недвижимости».

Кроме того, Роскадастр никак не может составить государственный реестр недвижимости. Без кадастра оценка рыночной стоимости земли и зданий, которая должна стать базой для будущего налога, невозможна.

Таким образом, системы справедливой оценки жилья в нашей стране не существует. Нет оснований думать, что её создание будет завершено в ближайшие годы. Так что, есть надежда, что срок введения налога на недвижимость будет отодвинут, как это случалось уже не раз.

А может, возобладает здравый смысл, и правительство поймёт, что сомнительная и отдалённая перспектива пополнения бюджета не оправдает массовых «квартирных» бунтов?

https://www.argumenti.ru/publications/11432