Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Пример. Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении
|
|
Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.
Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости
| № п/п | Показатели | Прогнозный период | |||
| Общая площадь объекта, (S) кв.м. | |||||
| Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год | |||||
| Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед. | 0, 075 | 0, 065 | 0, 05 | 0, 05 | |
| Операционные расходы | |||||
| 4.1. | Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год | ||||
| 4.2. | Затраты по страхованию, тыс. руб. в год | 150, 4 | 156, 0 | 162, 7 | 167, 2 |
| 4.3. | Налог на имущество (на уровне 2, 2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год | 177, 3 | 168, 9 | 164, 6 | 161, 3 |
| 4.4. | Земельная арендная плата, тыс. руб. в год | 230, 3 | 240, 5 | 255, 8 | 265, 7 |
| 4.5. | Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год | 190, 5 | 210, 8 | 240, 1 | 255, 1 |
Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.
Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18, 2% (см. табл. 4.3).
Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.
Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования
| Показатели | Определение величины показателя | |
| 1. | Безрисковая ставка (rf), % | В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7, 1 % годовых. |
| 2. | Премия за риск вложения в недвижимость (р1), % | Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2, 5% |
| 3. | Премия за риск низкой ликвидности (р2), % | Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p2 = rf ∙ Тэксп; p2 = 7, 1% ∙ 0, 33 = 2, 4% |
| 4. | Премия за риск инвестиционного менеджмента (р3), % | Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2, 5% |
| 5. | Ставка дисконтирования (r) | Определена методом кумулятивного построения r = 7, 1 + 2, 5 + 2, 4 + 2, 5 = 14, 4 % |
Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.
Таблица 4.6.
Расчет денежных потоков
| № п/п | Показатели | Прогнозный период | |||
| 1. | Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S ∙ Cар | 6226, 6 | 6670, 0 | 7237, 2 | 7628, 4 |
| 2. | Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД = ПВД ∙ (1 – Кпотерь) | 5759, 6 | 6236, 4 | 6875, 3 | 7247, 0 |
| 3. | Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год | 124, 5 | 133, 4 | 144, 7 | 152, 6 |
| 5. | Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9) | 873, 0 | 909, 6 | 967, 9 | 1 001, 9 |
| 6. | Денежный поток (для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД – ОР | 4 886, 6 | 5 326, 8 | 5 907, 4 | 6 245, 1 |
Таблица 4.7.