Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Пример. Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении






Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.

Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости

№ п/п Показатели Прогнозный период  
     
  Общая площадь объекта, (S) кв.м.        
  Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год        
  Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед. 0, 075 0, 065 0, 05 0, 05
  Операционные расходы        
4.1. Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
4.2. Затраты по страхованию, тыс. руб. в год 150, 4 156, 0 162, 7 167, 2
4.3. Налог на имущество (на уровне 2, 2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год 177, 3 168, 9 164, 6 161, 3
4.4. Земельная арендная плата, тыс. руб. в год 230, 3 240, 5 255, 8 265, 7
4.5. Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год 190, 5 210, 8 240, 1 255, 1

 

Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.

Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18, 2% (см. табл. 4.3).

Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.

Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования

  Показатели Определение величины показателя
1. Безрисковая ставка (rf), % В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7, 1 % годовых.
2. Премия за риск вложения в недвижимость (р1), % Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2, 5%
3. Премия за риск низкой ликвидности (р2), % Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p2 = rf ∙ Тэксп; p2 = 7, 1% ∙ 0, 33 = 2, 4%
4. Премия за риск инвестиционного менеджмента (р3), % Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2, 5%
5. Ставка дисконтирования (r) Определена методом кумулятивного построения r = 7, 1 + 2, 5 + 2, 4 + 2, 5 = 14, 4 %

Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.

Таблица 4.6.

Расчет денежных потоков

№ п/п Показатели Прогнозный период  
     
1. Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S ∙ Cар 6226, 6 6670, 0 7237, 2 7628, 4
2. Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД = ПВД ∙ (1 – Кпотерь) 5759, 6 6236, 4 6875, 3 7247, 0
3. Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год 124, 5 133, 4 144, 7 152, 6
5. Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9) 873, 0 909, 6 967, 9 1 001, 9
6. Денежный поток (для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД – ОР 4 886, 6 5 326, 8 5 907, 4 6 245, 1

Таблица 4.7.


Поделиться с друзьями:

mylektsii.su - Мои Лекции - 2015-2024 год. (0.007 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал