Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Пример расчета устранимого физического износа
|
|
| Элементы здания | Полная стоимость воспроизводства элемента, рублей | Объективно необходимые затраты на ремонт, рублей |
| Фундамент | ||
| Подземные и инженерные системы | ||
| Сантехника и водопровод | ||
| Энергосистема | ||
| Всего |
Устранимый физический износ по данным таблицы 6.5 равен 333 500 рублей.
Для расчета физического неустранимого износа обычно используют экспертный метод или метод срока жизни.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле:
n
Ифиз = ∑ [ Ифиз i ∙ Ii] (6.9)
i=1
Ифиз i – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);
Ii – удельный вес i-ого конструктивного элемента;
n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.
Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.6.
Таблица 6.6. Расчет физического износа
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100 |
| Фундамент | 1, 5 | ||
| Стены и перегородки | 4, 2 | ||
| Перекрытие | 7, 5 | ||
| Крыша и кровля | 1, 2 | ||
| Полы | 2, 4 | ||
| Проемы | |||
| Отделка | 1, 8 | ||
| Санитарно-технические и электротехнические устройства | 6, 3 | ||
| Прочие работы | 0, 8 | ||
| Физический износ здания | 26, 7 |
Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше.
Нормативный метод.
Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.
Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле (6.9), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов.
Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Причины функционального износа:
· недостатки, требующие добавления элементов;
· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
· сверхулучшения.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.
В зависимости функциональный износ может определяться следующими способами:
· на основе потерь в арендной плате;
· на основе избыточных эксплуатационных затрат;
· на основе парных продаж.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки функционального износа. В ниже приведен пример расчета функционального износа (табл. 6.7).
Таблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
| Расчетные показатели | Средние показатели по аналогам | Показатели по оцениваемому объекту |
| Годовая арендная плата (Cар), руб./м2 | 15 000 | 13 500 |
| Площадь, сдаваемая в аренду (S), м2 | ||
| Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от ПВД | 15% | 15% |
| Операционные расходы (ОР), руб./м2 | 3 000 | 3 000 |
| Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), % | 16% | 16% |
| Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), % | 25% | 25% |
| Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар ٠ S | 1 200 000 | 1 080 000 |
| Действительный валовой доход, руб. в год ДВД = ПВД ٠ (1 – Кп) | 1 020 000 | 918 000 |
| Чистый операционный доход, руб. в год ЧОД = ДВД – ОР | 780 000 | 678 000 |
| Стоимость объекта недвижимости, руб. V=ЧОД/R | 4 875 000 | 4 237 500 |
| Стоимость здания, руб. Vзд = V ٠ (1 – dзу) (в данных расчетах доля земельного участка взята экспертно 25%) | 3 656 250 | 3 178 125 |
| Функциональный износ, % | (3656 250 - 3178125) / 3656250= = 0, 13 или 13% |
Расчет функционального износа может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине функционального износа. Рассмотрим пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов в таблице 6.8.
Таблица 6.8. Пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов
| Расчетные показатели | Средние показатели по аналогам | Показатели по оцениваемому объекту |
| Годовая арендная плата (Cар), руб./м2 | ||
| Площадь, сдаваемая в аренду (S), м2 | ||
| Коэффициент потерь от недозагрузки, определенный по среднерыночным данным (Кп), % от ПВД | 15% | 15% |
| Операционные расходы (ОР), руб./м2 | ||
| Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), % | 16% | 16% |
| Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), % | 25% | 25% |
| Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар ٠ S | 600 000 | 600 000 |
| Действительный валовой доход, руб. в год ДВД = ПВД ٠ (1- Кп) | 510 000 | 510 000 |
| Чистый операционный доход, руб. в год ЧОД = ДВД - ОР | 390 000 | 350 000 |
| Стоимость объекта недвижимости, руб. V=ЧОД/R | 2 437 500 | 2 187 500 |
| Стоимость здания, руб. Vзд = V ٠ (1 – dзу) | 1 828 130 | 1 640 625 |
| Функциональный износ, % | (182813–164062, 5)/182813=0, 10 или 10% |
Внешний износ –обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
· на основе потерь в арендной плате;
· на основе избыточных операционных расходов;
· на основе парных продаж;
Рассмотрим пример определения внешнего износа на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним износом.
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса в непосредственной близости от него химического завода в рамках программы вывода производственных предприятий из центра города Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего износа методом парных продаж в таблице 6.9.
Таблица 6.9. Пример расчета внешнего износа на основе парных продаж
| Показатели | Величина | |
| Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от крупных промышленных предприятий, рублей | 7 500 000 | |
| Цена продажи объекта В, находящегося вблизи крупных промышленных предприятий, рублей | 6 900 000 | |
| Цена продажи здания объекта А, рублей (доля земельного участка - 25%, доля здания 75%). | 7500000*0, 75=5625000 | |
| Цена продажи здания объекта В, рублей | 6900000*0, 75=5175000 | |
| Разница, в том числе: | 35 000 | |
| • в стоимости за счет физических различий объектов А и В, рублей | ||
| • в стоимости, вызванная близостью вещевого рынка, рублей | 450 000 | |
| Потеря стоимости, связанная с наличием фактора внешнего износа, рублей | 450 000 | |
| Внешний износ, %. | 450 000/7500000=0, 06 или 6% |
Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении, в зависимости от выбранного метода.
Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать основную формулу затратного подхода (6.2).
Если были рассчитаны различные виды износа в стоимостном и процентном выражении, то стоимость воспроизводства (стоимость замещения) рассчитывается по формуле:
Vвоcпр =(Vпвоcпр – Ифиз.устр – Ифун.устр) ٠ (1–Ифиз.ну) ٠ (1–Ифун.ну) ٠ (1 – Ивн), (6.10)
где
Vвоcпр– стоимость воспроизводства;
Vпвоcпр – полная стоимость воспроизводства;
Ифиз устр – износ физический устранимый, денежных единиц;
Ифун устр – износ функциональный устранимый, денежных единиц;
Ифиз.ну – износ физический неустранимый, %;
Ифиз.ну – износ функциональный неустранимый, %;
Ивн – износ внешний, %.
При определении износа самое важное выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствует внешний и функциональный износ. В таком случае формула упрощается до следующего вида:
Vвоcпр =(Vпвоcпр – Ифун.устр) ٠ (1–Ифиз.ну), (6.11)
где
Vвоcпр– стоимость воспроизводства;
Vпвоcпр – полная стоимость воспроизводства;
Ифиз устр – износ физический устранимый, денежных единиц;
Ифиз.ну – износ физический неустранимый, %.
После расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом.
Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (6.1).