![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно. При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным. При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия. Технология купли-продажи квартиры вкл. с себя этапы: 10. Определение стоимости жил. помещения 11. Проведение рекланой кампании по поиску покупателей/продавцов 12. Просмотр вариантов, торг по цене 13. Подготовка необходимого пакета документов 14. Проверка документов на подлинность и правильность оформления 15. Подпись договора гос. регистрации сделки 16. Передача денег 17. Подписание акта приема-передачи НД 18. Регистрация (прописка по новому месту жительства). Обмен – сделка: 3. между нанимателями жил. помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право. 4. между нанимателем и собственником жил. помещений. Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в т.ч. с проживающим в другом населенном пункте. Мена – обмен собственности на собственность в жил. сфере. По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости. Дарение явл. договором, т.е. 2сторонней сделкой, по которой даритель безвозмездно передает одариваемому жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность. Не допускается дарение жил. помещений от имени малолетних граждан и граждан, признанных недееспособными; работникам лечебных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении; гос. служащим в связи с их должностным положением. Даритель имеет право отменить дарение в случаях: - если одариваемый совершил покушение на его жизнь; - умышленное причинение телесных повреждений дарителю и др. Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной. Для сделки дарение есть ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника недвижимости. В сделке дарения одариваемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него. Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему НД к одному или нескольким лицам. Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку это не определено завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Завещать имущество могут дееспособные граждане; завещание должно быть составлено письменно, собственноручно подписано завещателем; должны быть указаны дата и место подписания; удостоверяется нотариусом. Безвозмездная передача жил. помещений, как и др. объектов НД, родственникам целесообразнее путем наследования, а не дарения, ибо расходы и налоги на дарение в 2-3 раза выше, чем при наследовании.
30. Экономико-правовые условия и формы вступления в имущественные права на объекты НД. Виды отношений - владения, пользования, распоряжения, присвоения прав собственности на недвижимое имущество и др. Формы вступления в имущественные права на ОН зависят от вида сделки: Аренда (среднелат. arrendare — отдавать внаем) — это предоставление недвижимости собственником (арендодателем) во временное пользование другому лицу (арендатору) за определенную плату на договорных условиях. Лизинг (англ. leasing — аренда) — это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости (машин, оборудования, транспорта и др.), допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). Залог или ипотека недвижимости (греч. hypotheke — заклад, залог) представляет собой сделку, при которой обеспечением выполнения взятых на себя обязательств (как правило, возврата полученного кредита) выступает недвижимость. Кредитор, предоставивший заем, имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества — предприятия, земли, здания и пр. Сама недвижимость остается в пользовании должника, но он теряет право распоряжения ею. Ипотечный договор оформляется в специальной форме — закладного обязательства (закладной). Дарение — безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходят права собственности. Дарение оформляется в виде юридического документа — дарственной. Наследование — переход имущества умершего человека к его наследникам по завещанию или, при его отсутствии, по закону — родственникам. Обмен (мена) — переход имущества от одной стороны к другой в обмен на другое имущество. При этом оговаривается порядок возмещения разницы в стоимости, момент перехода прав собственности и пр. Приватизация (лат. privatus — частный) — процесс перехода государственного имущества в собственность физических и юридических лиц бесплатно, через продажу со скидкой, продажу на аукционе, продажу через коммерческий или инвестиционный конкурс, через аренду с последующим выкупом и др. Хозяйственное ведение - право, на основании которого государственное или муниципальное унитарное предприятие владеет, пользуется и распоряжается имуществом собственника - государства муниципалитета. Собственник назначает директора, определяет цели деятельности и контролирует использование и сохранность имущества. Предприятие не вправе продавать недвижимость, сдавать в аренду, под залог или как-то еще распоряжаться ею без согласия собственника. Оперативное управление - право, на основании которого казенное предприятие или учреждение в пределах, установленных законом заданиями собственника (государства) и назначением имущества осуществляет свою деятельность. Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Порядок распределения доходов тоже определяется собственником имущества казенного предприятия. Страхование - сделка, по которой собственник недвижимости (страхователь) обязуется уплатить страховой взнос, а другая сторона (страховое общество или компания), именуемая страховщиком, при наступлении страхового случая (стихийное бедствие, технокатастрофа, пожар и пр.) обязуется возместить убытки в пределах установленного в страховом договоре размера. Доверительное управление или траст (англ. trust — доверие; опека над имуществом) - сделка, по которой доверенное лицо управляет недвижимостью от своего имени, но с обязательным упоминанием о доверительном управлении, а в подписываемых им документах ставится отметка Д.У. Доверенному лицу причитается вознаграждение и возмещение расходов, возникших при управлении имуществом, за счет получаемых доходов.
10. Система гос. органов управления и регулирования на рынке НД. На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
|