Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2
|
|
Задачи
Задача 1. Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка подходят для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию:
| Вариант | ||||||||
| Показатель / Объект | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин |
| Стоимость новых улучшений | 650 000 | 750 000 | 950 000 | 800 000 | 700 000 | 800 000 | 1 000 000 | 850 000 |
| Чистый операционный доход | 105 000 | 126 000 | 130 000 | 105 000 | 110 000 | 131 000 | 135 000 | 110 000 |
| Норма прибыли улучшений | 12% | 16% | 12% | 11% | 13% | 17% | 13% | 12% |
| Вариант | ||||||||
| Показатель / Объект | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин |
| Стоимость новых улучшений | 800 000 | 800 000 | 850 000 | 950 000 | 850 000 | 850 000 | 900 000 | 1 000 000 |
| Чистый операционный доход | 131 000 | 105 000 | 110 000 | 130 000 | 136 000 | 110 000 | 115 000 | 135 000 |
| Норма прибыли улучшений | 16% | 11% | 12% | 12% | 17% | 12% | 13% | 13% |
| Вариант | ||||||||
| Показатель / Объект | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин |
| Стоимость новых улучшений | 850 000 | 800 000 | 900 000 | 950 000 | 900 000 | 850 000 | 950 000 | 1 000 000 |
| Чистый операционный доход | 110 000 | 105 000 | 135 000 | 130 000 | 115 000 | 110 000 | 140 000 | 135 000 |
| Норма прибыли улучшений | 15% | 11% | 11% | 12% | 16% | 12% | 12% | 13% |
| Вариант | ||||||||
| Показатель / Объект | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин |
| Стоимость новых улучшений | 800 000 | 850 000 | 900 000 | 950 000 | 850 000 | 900 000 | 950 000 | 1 000 000 |
| Чистый операционный доход | 105 000 | 110 000 | 120 000 | 150 000 | 110 000 | 115 000 | 125 000 | 155 000 |
| Норма прибыли улучшений | 14% | 12% | 14% | 13% | 15% | 13% | 15% | 14% |
| Вариант | ||||||||
| Показатель / Объект | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин |
| Стоимость новых улучшений | 880 000 | 935 000 | 990 000 | 1 045 000 | 930 000 | 985 000 | 1 040 000 | 1 095 000 |
| Чистый операционный доход | 115 500 | 121 000 | 132 000 | 165 000 | 120 500 | 126 000 | 137 000 | 170 000 |
| Норма прибыли улучшений | 13% | 15% | 14% | 12% | 14% | 16% | 15% | 13% |
| Вариант | ||||||||
| Показатель / Объект | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин |
| Стоимость новых улучшений | 968 000 | 1 028 500 | 1 089 000 | 1 149 500 | 1 018 000 | 1 078 500 | 1 139 000 | 1 199 500 |
| Чистый операционный доход | 127 050 | 133 100 | 145 200 | 181 500 | 132 050 | 138 100 | 150 200 | 186 500 |
| Норма прибыли улучшений | 12% | 12% | 14% | 14% | 13% | 13% | 15% | 15% |
| Вариант | ||||||||
| Показатель / Объект | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Торговый магазин |
| Стоимость новых улучшений | 1 064 800 | 1 131 350 | 1 197 900 | 1 264 450 | 1 114 800 | 1 181 350 | 1 247 900 | 1 314 450 |
| Чистый операционный доход | 139 755 | 146 410 | 159 720 | 199 650 | 144 755 | 151 410 | 164 720 | 204 650 |
| Норма прибыли улучшений | 13% | 15% | 11% | 12% | 14% | 16% | 12% | 13% |
Коэффициент капитализации для земли 10%.
Задание: Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования
Задача 2. Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация
| Вариант | Офисное здание | Торговый центр | Проект по застройке жильем | |
| Стоимость застройки | 577 000 | 721 500 | 450 000 | |
| Годовой валовый доход | 150 000 | 250 000 | 100 000 | |
| Поправка на недоиспользование | 20 000 | 25 000 | 5 000 | |
| Вариант | Офисное здание | Торговый центр | Проект по застройке жильем | |
| Прочий доход | 5 000 | 10 000 | 3 000 | |
| Операционные расходы в % от ПВД | 33% | 48% | 30% | |
| 35% | 50% | 32% | ||
| 34% | 49% | 31% | ||
| 36% | 51% | 33% | ||
| 35% | 50% | 32% | ||
| 37% | 52% | 34% | ||
| 36% | 51% | 33% | ||
| 38% | 53% | 35% | ||
| 49% | 30% | 35% | ||
| 51% | 32% | 34% | ||
| 50% | 31% | 36% | ||
| 52% | 33% | 35% | ||
| 51% | 32% | 37% | ||
| 53% | 34% | 36% | ||
| Резерв на замещение в % от ПВС | 1% | 2% | 0, 50% | |
| 1, 50% | 1% | 2, 50% | ||
| 2% | 1, 50% | 1% | ||
| 0, 50% | 2, 50% | 1, 50% | ||
| 2, 50% | 1% | 2% | ||
| 2% | 0, 50% | 1% | ||
| 1% | 2, 50% | 1, 50% | ||
| 1, 50% | 1% | 2% | ||
| 2, 50% | 1, 50% | 0, 50% | ||
| 1% | 2% | 2, 50% | ||
| 1, 50% | 2, 50% | 1% | ||
| 2% | 2% | 0, 50% | ||
| 1% | 1% | 2, 50% | ||
| 1, 50% | 1, 50% | 1% | ||
| Коэффициент капитализации для зданий и сооружений требуемая доходность | 13% | 14% | 12% | |
| 15% | 16% | 14% | ||
| 14% | 15% | 13% | ||
| 14% | 12% | 13% | ||
| 16% | 14% | 15% | ||
| 15% | 13% | 14% | ||
| 13% | 12% | 14% | ||
| 15% | 14% | 16% | ||
| 14% | 13% | 15% | ||
| 14% | 13% | 12% | ||
| 16% | 15% | 14% | ||
| 15% | 14% | 13% | ||
| 14% | 13% | 12% | ||
| 14% | 12% | 12% |
Коэффициент капитализации для земли 12%.
Задача 3. Существуют следующие варианты застройки земельного участка:
Вариант А (бизнес-центр)
Ежегодный валовый доход оценивается в a $, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить b %. Операционные расходы будут равны c $, резерв на замещение d $. Стоимость строительства зданий и сооружений e $, коэффициент капитализации для них f %.
Вариант Б (торговый центр)
Ожидаемые продажи оцениваются в g $. Платежи по процентной аренде составляют h % валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны i % суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит j $. Стоимость строительства зданий и сооружений оценивается в k $, коэффициент капитализации для них m %.
| Вариант | a | b | c | d | e | f | g | h | i | j | k | m |
| 250 000 | 5% | 80 000 | 4 000 | 650 000 | 17% | 2 500 000 | 7% | 43% | 5 000 | 400 000 | 15% | |
| 260 000 | 4% | 85 000 | 5 000 | 660 000 | 18% | 2 600 000 | 8% | 45% | 5 500 | 425 000 | 16% | |
| 270 000 | 7% | 90 000 | 6 000 | 670 000 | 19% | 2 700 000 | 9% | 47% | 6 000 | 450 000 | 17% | |
| 280 000 | 6% | 95 000 | 7 000 | 680 000 | 20% | 2 800 000 | 10% | 49% | 6 500 | 475 000 | 18% | |
| 290 000 | 4% | 100 000 | 8 000 | 690 000 | 21% | 2 900 000 | 7% | 51% | 7 000 | 500 000 | 19% | |
| 300 000 | 5% | 105 000 | 9 000 | 700 000 | 22% | 3 000 000 | 8% | 53% | 7 500 | 525 000 | 20% | |
| 255 000 | 7% | 90 000 | 5 500 | 655 000 | 17% | 2 500 000 | 9% | 43% | 8 000 | 550 000 | 21% | |
| 265 000 | 6% | 95 000 | 6 500 | 665 000 | 18% | 2 600 000 | 10% | 45% | 5 000 | 500 000 | 15% | |
| 275 000 | 4% | 100 000 | 7 500 | 675 000 | 19% | 2 700 000 | 7% | 47% | 5 500 | 450 000 | 16% | |
| 285 000 | 5% | 105 000 | 8 500 | 685 000 | 20% | 2 800 000 | 8% | 49% | 6 000 | 475 000 | 17% | |
| 295 000 | 7% | 110 000 | 9 500 | 695 000 | 21% | 2 900 000 | 9% | 51% | 6 500 | 500 000 | 18% | |
| 305 000 | 6% | 115 000 | 6 000 | 705 000 | 22% | 3 000 000 | 10% | 53% | 7 000 | 525 000 | 19% | |
| 260 000 | 4% | 100 000 | 7 000 | 660 000 | 17% | 2 500 000 | 7% | 43% | 7 500 | 550 000 | 20% | |
| 270 000 | 5% | 105 000 | 8 000 | 670 000 | 18% | 2 600 000 | 8% | 45% | 8 000 | 575 000 | 21% |
Коэффициент капитализации земли оценен в 10%.
Задание - Определить наилучшее использование земельного участка.
Задача 4. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка:
| Вариант | ||||||
| № | Расчетные данные | Ед. изм. | Варианты использования | Варианты использования | ||
| Офис | Офисно-торговый центр | Офис | Офисно-торговый центр | |||
| Затраты на строительство | $/кв.м. | |||||
| Площадь строительства | кв.м. | |||||
| Прибыль застройщика | % | 25% | 25% | 28% | 28% | |
| Арендная ставка | $/кв.м. | |||||
| Потери от недоиспользования и неплатежей | % | 7% | 10% | 7% | 10% | |
| Условно переменные расходы | % | 18% | 19% | 20% | 21% | |
| Условно постоянные расходы | $/кв.м. | |||||
| Расходы на замещение | % | 12% | 14% | 13% | 15% | |
| (от чистых затрат на строительство - СВ) | ||||||
| Коэффициент капитализации для зданий | 0, 28 | 0, 29 | 0, 3 | 0, 32 | ||
| Коэффициент капитализации для земли | 0, 25 | 0, 25 | 0, 27 | 0, 27 | ||
| Вариант | ||||||
| № | Расчетные данные | Ед. изм. | Варианты использования | Варианты использования | ||
| Офис | Офисно-торговый центр | Офис | Офисно-торговый центр | |||
| Затраты на строительство | $/кв.м. | |||||
| Площадь строительства | кв.м. | |||||
| Прибыль застройщика | % | 25% | 25% | 28% | 28% | |
| Арендная ставка | $/кв.м. | |||||
| Потери от недоиспользования и неплатежей | % | 7% | 10% | 7% | 10% | |
| Условно переменные расходы | % | 16% | 18% | 18% | 20% | |
| Условно постоянные расходы | $/кв.м. | |||||
| Расходы на замещение | % | 14% | 15% | 15% | 17% | |
| (от чистых затрат на строительство - СВ) | ||||||
| Коэффициент капитализации для зданий | 0, 28 | 0, 29 | 0, 3 | 0, 32 | ||
| Коэффициент капитализации для земли | 0, 25 | 0, 25 | 0, 27 | 0, 27 | ||
| Вариант | ||||||
| № | Расчетные данные | Ед. изм. | Варианты использования | Варианты использования | ||
| Офис | Офисно-торговый центр | Офис | Офисно-торговый центр | |||
| Затраты на строительство | $/кв.м. | |||||
| Площадь строительства | кв.м. | |||||
| Прибыль застройщика | % | 25% | 25% | 28% | 28% | |
| Арендная ставка | $/кв.м. | |||||
| Потери от недоиспользования и неплатежей | % | 7% | 10% | 7% | 10% | |
| Условно переменные расходы | % | 16% | 18% | 18% | 20% | |
| Условно постоянные расходы | $/кв.м. | |||||
| Расходы на замещение | % | 13% | 14% | 14% | 15% | |
| (от чистых затрат на строительство - СВ) | ||||||
| Коэффициент капитализации для зданий | 0, 27 | 0, 28 | 0, 27 | 0, 28 | ||
| Коэффициент капитализации для земли | 0, 2 | 0, 2 | 0, 2 | 0, 2 | ||
| Вариант | ||||||
| № | Расчетные данные | Ед. изм. | Варианты использования | Варианты использования | ||
| Офис | Офисно-торговый центр | Офис | Офисно-торговый центр | |||
| Затраты на строительство | $/кв.м. | |||||
| Площадь строительства | кв.м. | |||||
| Прибыль застройщика | % | 25% | 25% | 28% | 28% | |
| Арендная ставка | $/кв.м. | |||||
| Потери от недоиспользования и неплатежей | % | 7% | 10% | 7% | 10% | |
| Условно переменные расходы | % | 16% | 18% | 18% | 20% | |
| Условно постоянные расходы | $/кв.м. | |||||
| Расходы на замещение | % | 12% | 14% | 13% | 15% | |
| (от чистых затрат на строительство - СВ) | ||||||
| Коэффициент капитализации для зданий | 0, 28 | 0, 29 | 0, 3 | 0, 32 | ||
| Коэффициент капитализации для земли | 0, 23 | 0, 23 | 0, 23 | 0, 23 | ||
| Вариант | ||||||
| № | Расчетные данные | Ед. изм. | Варианты использования | Варианты использования | ||
| Офис | Офисно-торговый центр | Офис | Офисно-торговый центр | |||
| Затраты на строительство | $/кв.м. | |||||
| Площадь строительства | кв.м. | |||||
| Прибыль застройщика | % | 25% | 25% | 28% | 28% | |
| Арендная ставка | $/кв.м. | |||||
| Потери от недоиспользования и неплатежей | % | 7% | 10% | 7% | 10% | |
| Условно переменные расходы | % | 16% | 18% | 18% | 20% | |
| Условно постоянные расходы | $/кв.м. | |||||
| Расходы на замещение | % | 12% | 14% | 13% | 15% | |
| (от чистых затрат на строительство - СВ) | ||||||
| Коэффициент капитализации для зданий | 0, 27 | 0, 28 | 0, 27 | 0, 28 | ||
| Коэффициент капитализации для земли | 0, 24 | 0, 24 | 0, 24 | 0, 24 | ||
| Вариант | ||||||
| № | Расчетные данные | Ед. изм. | Варианты использования | Варианты использования | ||
| Офис | Офисно-торговый центр | Офис | Офисно-торговый центр | |||
| Затраты на строительство | $/кв.м. | |||||
| Площадь строительства | кв.м. | |||||
| Прибыль застройщика | % | 25% | 25% | 28% | 28% | |
| Арендная ставка | $/кв.м. | |||||
| Потери от недоиспользования и неплатежей | % | 7% | 10% | 7% | 10% | |
| Условно переменные расходы | % | 16% | 18% | 18% | 20% | |
| Условно постоянные расходы | $/кв.м. | |||||
| Расходы на замещение | % | 13% | 15% | 14% | 17% | |
| (от чистых затрат на строительство - СВ) | ||||||
| Коэффициент капитализации для зданий | 0, 28 | 0, 29 | 0, 3 | 0, 32 | ||
| Коэффициент капитализации для земли | 0, 23 | 0, 23 | 0, 23 | 0, 23 | ||
| Вариант | ||||||
| № | Расчетные данные | Ед. изм. | Варианты использования | Варианты использования | ||
| Офис | Офисно-торговый центр | Офис | Офисно-торговый центр | |||
| Затраты на строительство | $/кв.м. | |||||
| Площадь строительства | кв.м. | |||||
| Прибыль застройщика | % | 25% | 25% | 28% | 28% | |
| Арендная ставка | $/кв.м. | |||||
| Потери от недоиспользования и неплатежей | % | 7% | 10% | 7% | 10% | |
| Условно переменные расходы | % | 16% | 18% | 18% | 20% | |
| Условно постоянные расходы | $/кв.м. | |||||
| Расходы на замещение | % | 11% | 13% | 12% | 14% | |
| (от чистых затрат на строительство - СВ) | ||||||
| Коэффициент капитализации для зданий | 0, 27 | 0, 28 | 0, 27 | 0, 28 | ||
| Коэффициент капитализации для земли | 0, 24 | 0, 24 | 0, 24 | 0, 24 |
Задание - Определить наилучшее использование земельного участка.