Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Недвижимость как финансовой актив
|
|
Недвижимость как финансовой актив
Оценка недвижимости
Операции с недвижимостью
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, Ч. 1 [Электронный ресурс]: от 30.11.1994 N 51-ФЗ; принят ГД ФС РФ 21.10.1994;
(действ. ред.) – Режим доступа: https://www.consultant.ru/popular/gkrf1/ – дата доступа: 31.03.2013.
2. Балабанов, И.Т. Основы финансового менеджмента: учеб. пособие / И. Т. Балабанов – М.: Финансы и статистика, 2002. – С. 347–372.
3. Иваницкий, В. С. Оценка недвижимости: учеб. пособие / В. С. Иваницкий. – Нижний Тагил: НТИ (ф) УГТУ-УПИ, 2009. – 52 с.
Основные понятия
| · Недвижимость · Сервитут · Кадастр · Ипотека · Аренда | · Ретроспективная оценка недвижимости · Перспективная оценка недвижимости · Затратный метод оценки недвижимости · Сравнительный метод оценки недвижимости · Метод капитализации дохода |
Недвижимость как финансовой актив
Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.
Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.
Согласно статьи 130, первой части ГК РФ
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (квартира, предприятие).
Особо в статье 132 оговариваются отношение такого объекта недвижимости как предприятие.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Обычно применяют следующие подходы к классификации недвижимости.
По материально-вещественным признакам:
ü земельные участки;
ü здания;
ü сооружения (дорога, плотина, вышка, антенна и т.п.);
ü подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
ü предприятие в целом как имущественный комплекс.
По целям использования:
ü коммерческая недвижимость, используемая в предпринимательстве;
ü некоммерческая недвижимость, не используемая в предпринимательстве.
Коммерческие недвижимость подразделяется на следующие основные категории:
– офисные помещения;
– складские помещения;
– торговые помещения;
– производственные помещения и т.д.
Можно выделить следующие признаки недвижимости:
– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
– долговечность объекта инвестирования;
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
В статье 131 оговаривается обязательная регистрация недвижимости
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Сервитут установленное законом ограниченное право пользования чужим имуществом (напр., право прохода по земельному участку соседа).
Процесс регистрации недвижимости включает три этапа:
1. Формирование объекта недвижимости.
Предполагает индивидуализацию объекта недвижимости. Придание ему технических, экономических и юридических характеристик. Этот процесс осуществляют проектные инвентаризационные бюро, которые изготавливают земельные паспорта, поэтажные планы и т.д.
2. Присвоение объекту недвижимости кадастрового номера.
Кадастр – это реестр, содержащий сведения об оценке и средней доходности объекта недвижимости, которая используется для исчисления налогов.
На каждый объект недвижимости заводится кадастровое дело. Присвоение объекту кадастрового номера и означает собственно его регистрацию.
3.Выдача свидетельства о регистрации соответствующим комитетом (управлением) по регистрации.