Вещные права на жилые помещения.

Жилые помещения (они предназначены для проживания граждан) используются в соответствии с их назначением. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для проживания на основе договора (ст. 288 ч. 1 ГК РФ). Размещение собственником в принадлежащих ему жилых помещениях предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода таких помещений в нежилые.

Собственнику квартиры в многоквартирном жилом доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, несущие конструкции, электрическое, санитарно-техническое оборудование). Эта доля в праве собственности на общее имущество не может быть отчуждена отдельно от права собственности на квартиру.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома могут образовывать товарищества собственников квартир (жилья). Эти товарищества действуют как некоммерческие организации.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. При переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу члены семьи прежнего собственника сохраняют право пользования жилым помещением.

Вопросы права собственности и других вещных прав на жилые помещения рассмотрены в главе 18 ГК (ст.260-287). Нормы 18 главы регулируют отношения, связанные исключительно с объектами недвижимости в такой сфере, как удовлетворение жилищных потребностей граждан, но это не исключает из данных отношений юридические лица, иные субъекты права собственности. В этих отношениях наряду с гражданами участвуют коммерческие и некоммерческие организации, РФ, субъекты РФ.

К самостоятельным объектам жилища относятся: непроходная, изолированная жилая комната; квартира; одноквартирный или многоквартирный жилой дом. Из этого перечня следует выделить единую, цельную, но делимую вещь - жилой дом (одноквартирный или многоквартирный), остальные объекты - лишь части его (комната, квартира), составляющие единое целое. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник ЖП может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. ЖП могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя какого из супругов зарегистрировано ЖП (ст.34 СК). Семья составляет устойчивую общность лиц, совместно пользующихся ЖП по различным правовым основаниям. Общая собственность членов семьи на жилое помещение остается многосубъектной. Право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) ЖП.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему ЖП предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод ЖП в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством: 1) если жилье непригодно к постоянному проживанию, а такие дефекты не могут быть устранены или их устранение экономически нецелесообразно; 2) если жилое помещение находится в аварийном состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей; 3) если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок - на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом могут образовывать товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Если собственник ЖП использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, ОМСУ может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску ОМСУ может принять решение о продаже с публичных торгов такого ЖП с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.