Моя самая большая ошибка

— Почему я так настаиваю на соблюдении этого правила? Потому, что свою самую большую ошибку в инвестировании я совершила тогда, когда не последовала своему же совету.

Однажды мы с Робертом были в Майами и неожиданно натолкнулись на неплохой вариант: помещение для коммерческого использования площадью 4000 м², арендуемое крупным оздоровительным центром. Мы сошлись в цене и приступили к обсуждению деталей.

Поскольку до этого я никогда не занималась недвижимостью такого рода и не знала тонкостей рынка штата Флорида, то в качестве своего представителя на переговоры по поводу соглашения отправила поверенного по недвижимости. Но, во-первых, сам он жил в Аризоне и не знал всех тонкостей законодательства Флориды. Во-вторых, между ним и поверенным продавца, компетентность которого вызывала некоторые сомнения, сразу возникла взаимная антипатия. Поэтому вместо мирного процесса обсуждения деталей сделки переговоры превратились в состязание двух поверенных. Моя ошибка заключалась в том, что я послала представителя, поскольку сочла себя недостаточно компетентной в силу того, что эта операция казалась сложнее обычной, а недвижимость находилась в незнакомом мне городе. Кроме того, я поняла, что поверенному по вопросам недвижимости нельзя заниматься обсуждением условий сделки. Его задача — задавать вопросы и находить возможные проблемные моменты, а на основании этого я сама должна решать, что делать дальше.

Короче говоря, дело затянулось на пять месяцев. Оно усложнялось моей неопытностью в капиталовложениях такого рода. На протяжении всего этого времени мы обсуждали условия первоначального соглашения.

В итоге мы с Робертом сами полетели в Майами, чтобы встретиться с продавцом лицом к лицу. За считанные минуты мы разобрались с последними спорными вопросами и вернулись домой. На следующий день экземпляр соглашения лежал у меня на столе, и оказалось, что поверенный продавца изменил условия, о которых мы договорились. Сам продавец улетел по делам за границу.

Наконец, однажды поздним вечером, после долгих месяцев сражений, позвонил наш брокер и сообщил, что владелец снимает здание с продажи. Как выяснилось позже, у него возникли еще какие-то проблемы. После этих слов у меня внутри все похолодело. Столько времени, усилий, денег — и все впустую. Я позвонила продавцу, и он подтвердил, что сделка отменяется.

Дело было к ночи. Я была ужасно зла, но не на продавца и не на поверенных, а на себя. Все сложности начались из-за того, что я сочла себя недостаточно компетентной, чтобы лично участвовать в переговорах. Но в глубине души я понимала, что истинная причина — мое недоверие к самой себе. Я думала, что мне не хватает знаний, боялась сделать что-нибудь неправильно. Я позволила страху решать за себя, и ЭТО погубило сделку. Теперь я понимаю, что в пей не было ничего сложного, что мне нужно было лишь собрать необходимую информацию и немного поучиться. Это стало для меня хорошим уроком.

До часу ночи я ругала и корила себя. «Я потратила столько времени и усилий, поэтому теперь просто обязана найти на замену другую сделку!» — решила я.

Рядом с компьютером лежала стопка присланных брокером проспектов с информацией о различных объектах недвижимости с указанием ориентировочной стоимости, прогнозируемого дохода и условий финансирования. Занимаясь сделкой в Майами, я оставила без внимания эти предложения, и теперь пришло время исправлять свою ошибку.

Примерно через час я выбрала одно предложение, поступившее несколько месяцев назад. Чем больше я его изучала, тем больше оно мне нравилось. «Интересно, какова вероятность того, что здание еще не продано?» — думала я.

В семь утра я позвонила брокеру, которого давно знала и которому доверяла. «Крейг, помнишь то здание, которое мы обсуждали несколько месяцев назад, расположенное прямо напротив твоего офиса? Оно еще не продано?»

«Владелец не вносил его в общий каталог, — ответил Крейг. — Он искал серьезного покупателя. Я позвоню его брокеру и узнаю».

Через полчаса он перезвонил и сообщил, что я могу купить здание.

«Сколько они просят?» — спросила я.

«Полную стоимость», — ответил Крейг.

«Чего оно стоит?»

«Полную стоимость».

«Беру», — сказала я.

Это здание оказалось практически идентичным тому, что я нашла в Майами. Поскольку на этот раз я хорошо знала район и уже была знакома с недвижимостью такого рода, сделка была заключена за сорок пять дней. Кроме того, во время переговоров я познакомилась с одним из лучших поверенных по недвижимости, что восстановило мою веру в представителей данной профессии.

Как оказалось, эта недвижимость стала лучшим из всех моих приобретений с точки зрения величины денежного потока, стоимости и местоположения. Так что моя величайшая ошибка обернулась самым большим преимуществом в плане как приобретенных знаний, так и прибыли.

Знаете, что самое интересное в этой истории? Это здание находится всего в двух кварталах от моего дома.

Потому-то я и советую всем инвесторам держаться ближе к дому.