Оценка стоимости земельного участка

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регулируют­ся Гражданским кодексом РФ, Положением о порядке ведения госу­дарственного земельного кадастра, Положением о проведении конкур­сов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополни­тельных мерах по наделению граждан земельными участками». Основ­ными положениями Государственной программы приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О по­рядке осуществления прав собственников земельных долей и имуще­ственных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные уча­стки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Ука­зом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конститу­ционных прав граждан на землю».

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участ­ка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Част­ная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования: индивидуальное (жилищное) строительство;

крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садоводче­ское или дачное хозяйство; приватизированные участки под предприя­тиями.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки явля­ется не абсолютное (полное) право собственности на земельный учас­ток, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не ры­ночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная сто­имость права долгосрочной аренды.

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других то­варов, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения буду­щего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка:

где V_з — стоимость участка земли;

Д_в— реальный или условно начисленный валовый доход;

И — ожидаемые издержки;

К_к — ставка (коэффициент) капитализации.

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли. При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый опера­ционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэф­фициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты данным методом выполняются в несколько этапов. 1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зда­ниями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к здани­ям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умно­жить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:

где V_зд — текущая стоимость зданий и сооружений;

Y_зд — чистый операционный доход, приходящийся на здания и соору­жения;

R_зд — коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (см. прилож. 2, графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по фор­муле:

R_зд = R_возм+R_зем,

где R_возм — коэффициент (возврата) возмещения капитала;

R_зем - коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что зем­ля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:

где Y_зем — чистый операционный доход, относимый к земле;

Y — общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

где V_зем — остаточная стоимость земли;

R_зем ^— коэффициент капитализации для земли.

Пример. Предположим, что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450 000 долл., а продолжительность их эконо­мически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень до­ходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата капитала состав­ляет 2% (100% / 50 лет " ° 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65 000 долл. Требуемая ставка дохода на 450 000 долл., вложенные в здания и сооружения, составляет 14%, или 63 000 долл. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в 65 000 долл., то получим 2000 долл. остатка для земли. Последняя сумма, капитализи­рованная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода, позволяет оценить землю в 16 666, 67 долл. Доход от земли капитализи­рован без ограничения срока его получения, поскольку считается, что земля не изнашивается. Таким образом, общая стоимость объекта оце нивается в 467 000 долл. (450 000 долл. для зданий +16 666, 67 долл. для земли = 466 666, 67 долл.; округленно 467 000 долл.).

Техника остатка для земли может быть использована при определе­нии варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При применении метода техники остатка для земли возможно получе­ние отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого зем­ле. Это может свидетельствовать о том, что здание является избыточ­ным улучшением для данного участка.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. В данном случае используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов.

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитали­зации — коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры сто­имости объекта, т. е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений по формуле:

где R_ср — средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

Д_зд, Д_зем — процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости.

В случае, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, общий коэффициент капитализации должен быть подвергнут корректи­ровке. В случае прироста стоимости фактор фонда возмещения, соответ­ствующий периоду владения объектом, следует умножить на процент­ный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуемой ставки конечной отдачи. В случае же снижения стоимости фактор фонда возмещения, умноженный на процентный прирост стоимо­сти за этот период, прибавляется к требуемой ставке конечной отдачи.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода.

где V — стоимость всего недвижимого имущества.

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долево­го коэффициента:

Vзем = V Дзем.

Пример. Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 90% от общей стоимости собственности, а земли — в 10%, продолжи­тельность экономической жизни зданий и сооружений — 50 лет, ставка дисконта — 12%, чистый операционный доход — 65 000 долл. Расчет об­щего коэффициента капитализации показан в табл. 4.5.

Метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оцен­щик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использова­ние, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнитель­ную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной пла­ты и т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность • использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на разли­чия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (раз­мер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

Таблица 4.5 Расчет общего коэффициента капитализации

Прямолинейное возмещение (убывающий доход)

Покажем на простом примере, как выполняется анализ сравнимых продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и месторасположение участков (табл. 4.6 и 4.7).

Таблица 4.6 Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

Таблица 4.7. процедура последовательного вычитания

Достоинство метода — простота использования. Недостаток — не все­гда имеются сравнительные данные, что характерно для условий со­временной России, где даже в Москве трудно набрать достаточное ко­личество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.

К данному классу методов относится также метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определе­нии соотношения между стоимостью земельного участка и возведен­ных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регионах. Затем определить типичные соотношения между сто­имостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и исполь­зовать это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие раз­витой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает воз­можным использование данного метода в более прямолинейном вари­анте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответству­ющими поправками переносятся в район объекта оценки.

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализа­ции

где Y_ан — чистый операционный доход аналога;

V_ан — продажная цена аналога.

Определяется вероятная стоимость объекта оценки V = Y/ R.

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельно­го участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооруже­ний, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественно­го налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в зе­мельную собственность.

Метод разбиения земельного участка при определении стоимости. Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий:

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков.

2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с про­дажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончатель­ной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предприни­мательская прибыль.

4. Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.

5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.

6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания из­держек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.

7. Определяется ставка дисконта.

8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

Классический затратный подход, как правило, не применяют непос­редственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, на­пример в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вы­читается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость). Рассчитанная таким образом сто­имость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. Этот метод рекомендован Госкомземом РФ для вы­полнения кадастровой оценки земельных участков, включая и участки промышленного назначения, всем субъектам федерации: «Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанав­ливаются:... по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками, с примене­нием затратного метода, предусматривающего вычитание восстанови­тельной стоимости за минусом износа... из общей рыночной цены объек­та недвижимости...».

Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков производственного назначения, сравнительно не­больших по площади и расположенных в составе селитебных террито­рий.

Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участ­ки, расположенные в производственных, промышленных, коммуналь­но-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание ста­новится достаточно проблематичным. Ведь в их составе на данный момент мы не в состоянии подобрать достаточного количества продан­ных или переданных в аренду земельных участков для использования метода сравнения продаж или получить потоки доходов, которые по­зволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса. А это практически все производственные территории населенных пунктов России.

К числу затратных относятся и нормативные методы оценивания зем­ли. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержден­ных законодательными, руководящими и регламентирующими доку­ментами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон «О плате за землю» предусматривает использование норматив­ной цены земельных участков в установленных им целях. Введение ин­ститута нормативной цены земли следует рассматривать как времен­ную, вынужденную, но, по-видимому, социально оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений и станов­ления развития земельного рынка.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319, нормативная цена земли «...ежегодно определяется орга­нами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, админис­тративным районам, поселениям или их группам.... Нормативная цена земли... не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения». Следовательно, нормативная цена земли должна явиться результатом массовой оценки, что совершенно справедливо.

Однако трудности определения нормативной цены в соответствии с данным Постановлением также очевидны: отсутствие развитого земель­ного рынка с достаточным количеством сделок с земельными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как след­ствие этого, нормативные цены. Особенно это касается, как уже отмечено выше, земельных участков промышленных предприятий, размещенных в производственных зонах. Поэтому на современном этапе развития дан­ного рынка недвижимости представляется вполне логичным при оцени­вании участков промышленного назначения использовать в качестве практического руководства письмо Госкомимущества РФ от 18 июля 1995 г. № СБ-2/6388 «О порядке установления нормативной цены зе­мельных участков». В письме разъясняется, что при приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий РФ при заключении дого­воров купли-продажи земельного участка следует руководствоваться Указом Президента РФ от 11 мая 1995 г. № 478. На сегодня действует Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственни­кам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», в соответствии с которым нормативная цена земельных участков устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявки на выкуп земельного участка.

В Санкт-Петербурге расчет нормативной цены земли за 1кв. м в став­ках земельного налога производится в соответствии с административ­ными районами города и 19 зонами градостроительной ценности (ЗГЦТ), утвержденными приложением к распоряжению мэра Санкт-Петербурга от 22 августа 1994 г. № 881-р с последующими изменениями и дополнениями.

Расчет производится по формуле:

Нормативная цена = Ставка земельного х Цена в ставках земельного налога по ЗГЦТ.¹