Имущественная ответственность сторон на всех этапах инвестиционного цикла.

Убытки возмещаются той стороной, которая расторгла договор, в том числе и по причине банкротства. Риск случайной гибели и повреждения объекта строительства до приемки этого объекта несет подрядчик. Если же объект поврежден из-за того что заказчик поставил некачественные материалы или дал неверные указания, то подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что обязанности по договору со своей стороны им были выполнены.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность страховать риски (от гибели объекта, от причинения вреда здоровью…), при этом предоставляется доказательства действительного заключения такого договора (данные о страховщике, размер страховой суммы, виды рисков).

Заказчик должен иметь гаранта, который в случае финансовых затруднений произведет расчеты с подрядчиком по выполненным обязательствам. В свою очередь заказчик не застрахован от банкротства подрядчика и не выполнения им обязательств по договору. Поэтому генеральный подрядчик должен иметь поручителя.

Подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем и содержание работ, и со сметой определяющей цену работ.

Для ведения гибкой системы ценообразования можно использовать различные виды договоров между заказчиком и подрядчикам:

1) проектно-строительный договор по фактической себестоимости – цена состоит из затрат по смете в действующих ценах, суммы оправданных перерасходов, гарантированной суммы прибыли;

2) проектно-строительный договор на основе максимальной гарантированной цене – цена заранее оговаривается на основе сметы. Заказчик обязуется оплатить подрядчику фактические перерасходы проектных и строительных работ, а также гарантированную сумму прибыли. Коммерческий риск заказчика при этом значителен;

3) договор на основе твердой цены - цена определяется исходя из затрат по смете в действующих ценах или суммы оправданных перерасходов, но не более установленного предела. Заказчик контролирует ход работ, оплачивает только оправданные, и отклоняет неоправданные перерасходы, допущенные по вине подрядчика, но лишь до максимальной суммы, оговоренной при заключении договора.

Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы, ведущие к увеличению сметной стоимости строительства, и которые, по его мнению следует выполнить, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучение от заказчика ответа в течение 10 дней (если в договоре нет иного срока) подрядчик обязан приостановить работы с отнесеньем убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

При реконструкции здания на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания или его части. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет что они не повлияли на качество объекта. Главное что подрядчик гарантирует в достижении объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантированного срока. Подрядчик несет ответственность за дефекты и недостатки, образованные по его вине и обнаруженные в течении гарантированного срока (его срок по российским нормам 5 лет).