Юридическая классификация договоров

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Понятие, виды и форма сделок

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Такие действия различают в зависимости от количества лиц, чье волеизъявление необходимо для их совершения.

Для совершения односторонней сделки необходимо волеизъявление одной стороны, такой сделкой, например, является завещание. Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей признается договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Для заключения договора (многосторонней сделки) необходимо соглашение всех лиц, участвующих в нем.

Важное значение имеет соблюдение требований закона, касающихся формы сделки. Сделки вообще могут совершаться в устной или письменной форме, а сделки с недвижимостью - только в письменной форме. Различают простую письменную форму сделок и квалифицированную письменную, когда в установленных законом или соглашением сторон случаях сделка должна быть удостоверена нотариусом. Нотариальная форма сделки обязательна, когда такая форма установлена ГК РФ, иным ФЗ или соглашением сторон. Если договор в силу названных причин подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то должны быть нотариально удостоверены: доверенность на право заключения договора, предварительный договор, соглашения о перемене лиц в обязательстве (перевод долга, уступка требования), соглашения о расторжении или изменении договора.

В установленных законом случаях сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Такие сделки считаются заключенными с момента государственной регистрации, т.е. с момента внесения записи о сделке в ЕГРП.

Юридическая классификация договоров

В зависимости от момента заключения различают:

- консенсуальные договоры, для заключения которых достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям, т.е. подписать договор в надлежащей форме (например, при продаже нежилого помещения);

- реальные договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и передача предмета договора (например, на хранение);

- подлежащие государственной регистрации договоры, для заключения которых необходимо не только соглашение сторон, но и государственная регистрация сделки (например, при продаже жилого помещения). Закон считает моментом заключения такой сделки момент ее регистрации. С момента достижения соглашения по всем существенным условиям, т.е. с момента подписания договора возникает особое правоотношение, содержание которого составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку, и лишь с момента регистрации договор считается заключенным, т.е. с этого момента возникают права и обязанности сторон по сделке.

По соотношению прав и обязанностей сторон различают:

- односторонне обязывающие договоры, в которых у одной стороны только права, а у другой только обязанности;

- двусторонне обязывающие, в которых каждая сторона обладает и правами, и обязанностями.

В зависимости от наличия встречного предоставления различают:

- возмездные договоры, когда сторона получает плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (например, при продаже недвижимости);

- безвозмездные договоры, по которым одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения платы или иного встречного предоставления (например, при дарении недвижимости).

В зависимости от юридической направленности различают:

- предварительные договоры, содержащие обязательство заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (отметим, что предварительные договоры государственной регистрации не подлежат);

- основные договоры (например, продажа недвижимости, аренда и др.);

- дополнительные (акцессорные) сделки (договор об ипотеке, соглашение о перемене лиц в обязательстве, соглашения об изменении или расторжении договоров).