Б-37. Недвижимость как товар. Свойства товара недвижимость. Определение понятий затраты, цена и стоимость; виды стоимости, факторы, влияющие на факторы.

Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость – это товар, обращающийся на рынке, жёстко связанный с участком земли так, что его перенос в другое место невозможен без его разрушения и утраты потребительских качеств. Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи, как товары, включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владениеи пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Объект недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Можно выделить следующие особенности недвижимости как товара. Стационарность. Недвижимость не может быть перенесена с одного места в другое без нанесения несоразмерного ущерба её назначению. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путём передачи прав на него. Длительный срок службы. Недвижимость – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна. Здания, сооружения разделяются по капитальности на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Уникальность. Объекты недвижимости обладают разными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, экологической обстановкой. Для жилой недвижимости важен вид из окна, близость к центру, месту работу и т. д. Даже здания, построенные одновременно по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Управляемость. Объект недвижимости требует постоянного обслуживания: необходимо поддерживать его в нормальном состоянии, производить оплату коммунальных услуг и т. д. Недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, ремонта и других повседневных забот. Обеспечение конкретного функционального назначения. Необходимо использовать объект недвижимости только в соответствии с егофункциональным назначением. Например, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Устойчивая тенденция к росту стоимости недвижимости. Это обеспечивает надежность инвестиций в недвижимость. Низкая ликвидность (длительный период для перехода товара в денежную форму). Ликвидность – это лёгкость и быстрота, с которой товар из натуральной формы переходит в денежные средства. Иными словами, это способность товара быстро и легко реализоваться. Уровень ликвидности обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Низкая ликвидность товара объясняется индивидуальными свойствами объектов недвижимости в условиях её стационарности. Покупатель затрачивает много времени и денег на поиск нужного объекта, а продавец затрачивает много времени для реализации. Кроме этого требуется время и на оформление сделки. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Высокий уровень трансакционных издержек. Трансакционные издержки – это издержки, которые несут продавцы и покупатели по заключению сделки (государственные пошлины, комиссионные расходы, налоги и иные издержки). Длительный срок экспозиции. Экспозиция – это время от выставления объекта на продажу (начало его рекламы) до момента государственной регистрации сделки. Низкая эластичность предложения при достаточно эластичном спросе, что объясняется продолжительностью цикла строительства или реконструкции (в среднем, 3–3, 5 года). Поэтому при дефиците на рынке недвижимости предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными, а другие – нет. Кроме того, у каждого субъекта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости. Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций вещных прав. Одни её компоненты могут находиться в частной собственности, другие – в аренде, третьи – во временном пользовании, четвёртые – в залоге, а пятые – в государственной собственности. Неравномерность денежных потоков от инвестирования в недвижимость. Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта владелец обычно получает капитал с приращением. Итоговая стоимость недвижимости включает стоимость объекта и связанных с ним прав. Жёсткая регламентация оформления сделок с недвижимостью. Совершение сделок с недвижимостью регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), приём- передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права. Дифференциация налогообложения сделок, владения и пользования имуществом по видам объектов и социальному статусу собственников (пользователей). Например, при налогообложении земель применяются различные ставки налога в зависимости от функционального назначения земельного участка. Для некоторых категорий лиц предоставляются льготы по налогообложению.