Движимые и недвижимые вещи

Важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК). Движимыми являются все вещи, не отнесенные законом к недвижимости. Движимые вещи обычно не подлежат государственной регистрации, имеющей значение для гражданского оборота. Техническая регистрация некоторых движимых вещей, например, автомототранспортных средств или стрелкового оружия в органах внутренних дел, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации не зарегистрированного владельцем автомобиля), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль). Законом, однако, может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например, с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопо- рождающее значение и влияет на возникновение, изменение или прекращение соответствующих имущественных прав.

Недвижимость (как и движимое имущество) представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. С одной стороны, современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота (ст. 222 ГК). Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации.

К недвижимости закон относит прежде всего земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, участки недр, обособленные водные объекты и т.п.). Это — так называемые «недвижимости по природе», в основу выделения которых положен фактический критерий: тесная связь с землей (необходимая для их квалификации в качестве недвижимости даже после их перемещения в пространстве). ГК закрепляет не исчерпывающий, примерный перечень объектов «недвижимости по природе». В связи с этим становится возможным отнесение к ним такого своеобразного объекта, как «незавершенное строительство»1.

Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать правовой режим конкретного объекта (например, не находится ли этот дом или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), так как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по результатам специальной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст. 131 ГК)2. Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит главным доказательством существования зарегистрированных прав. Зарегистрированные права могут быть оспорены только в судебном порядке.

Кроме того, закон распространяет режим недвижимости на некоторые объекты, «движимые» в естественно-физическом смысле, например, на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Это – «недвижимости в силу закона», которые выделяются не по фактическому, а по формально-юридическому критерию: специальное указание закона, считающего целесообразным придание этим вещам такого правового режима. Поэтому данные объекты также подлежат государственной регистрации, но в особых реестрах в соответствии со специальными правилами3.

Наконец, к недвижимым вещам закон может отнести и иное имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Так, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также «элементы инфраструктуры жилищной сферы»1, т.е. по сути – составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов.

Данное положение открывает путь к выделению третьей категории недвижимости – «недвижимости в силу назначения», под которой понимаются движимые вещи, помещенные собственником на участок земли для его обслуживания и эксплуатации либо «навсегда присоединенные» к нему собственником (ст. 524 Гражданского кодекса Франции), т.е. составляющие элементы (части) его хозяйства, ведущегося на данном участке.

К числу недвижимостей французский ГК, следуя традициям римского права, в ст. 526 относит также некоторые вещные права (узуфрукт и сервитуты). Германский ГК в § 96 рассматривает права, «связанные с собственностью на земельный участок», в качестве его составных частей, т.е. частей недвижимости2. Аналогичное правило содержит ст. 813 ГК Италии. Наиболее широкое понятие недвижимости содержится в англо-американском праве, где «real property» («реальное имущество») охватывает как недвижимые вещи, так и связанные с ними права обязательственного, а не только вещного характера. Таким образом, в зарубежном праве понятие недвижимости, в отличие от российского права, не связывается только с вещами3.

Государственная регистрация прав на недвижимые вещи и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима. Действующий гражданский закон во многих случаях не требует нотариальной формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией, ибо это без необходимости усложнило бы процедуру их совершения и привело бы к неоправданным дополнительным затратам для участников. Вместе с тем во многих ситуациях он предусматривает и иные особенности правового режима недвижимости в сравнении с движимыми вещами (например, при обращении взыскания на заложенное имущество, при определении объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за ними имущество публичного собственника и др.).

Государственной регистрации подлежат вещные права, а также права аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями и кондоминиумами как имущественными комплексами. При этом регистрация сделок наряду с регистрацией возникших на их основе прав представляется излишней. Она не учитывает то обстоятельство, что в консенсуальных сделках по отчуждению (переходу) недвижимости правопорождающее значение имеет их исполнение, а не заключение (которое, тем не менее, обычно и подлежит обязательной регистрации). В связи с этим регистрацию сделок с недвижимостью предлагается отменить как избыточную и не вызываемую необходимостью1.

Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость (в настоящее время – Федеральная регистрационная служба Министерства юстиции РФ) в Едином государ- ственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Однако регистрационная запись является не самостоятельным правопорождающим юридическим фактом, а необходимым элементом сложного фактического состава, порождающего соответствующий гражданско-правовой результат и превращающий его в публично достоверный. Сведе- ния, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.

Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) самих объектов не- движимости, который имеет фискальное или иное публично-правовое значение. Такая регистрация или учет в настоящее время осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости Минэко- номразвития РФ (ранее это были различные государственные органы, ведущие земельный кадастр, территориальные бюро технической инвентаризации Госстроя РФ в отношении жилых и нежилых помеще- ний и т.п.) наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п. 2 ст. 131 ГК). Она не имеет правопорождающего значения и не влияет на действительность совершенных сделок.