Непосредственное управление.

Управление жилым домом непосредственно самими сособственниками без образования юридического лица путем принятия решений на общем собрании.

Управление жилым домом непосредственно самими сособственниками без образования юридического лица путем принятия решений на общем собрании сопряжено с проблемами как теоретического, так и практического свойства. Происходит это во многом из-за того, что сама природа общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме представляет значительные сложности для юридической квалификации.

Кроме того, сложность непосредственного управления проистекает из большого количества участников общей собственности (как показывает практика, если при проведении собрания число его участников превышает 30 человек, принять решение практически невозможно). Ввиду усложненной по сравнению с установленной для общей собственности процедурой принятия решений в данном случае можно говорить о квазикорпоративных отношениях, складывающихся между собственниками помещений по поводу общего имущества многоквартирного дома.

Закон устанавливает прямую пропорциональную зависимость количества голосов, которым обладает на общем собрании каждый собственник помещения в многоквартирном доме, от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Указанное правило не может быть пересмотрено.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Решение общего собрания собственников помещений при соблюдении требований о процедуре голосования (ст. 46 ЖК РФ) распространяется на всех сособственников и считается их общим волеизъявлением. Вследствие этого представляется не вполне удачной формулировка ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, которая указывает, что в качестве стороны таких договоров выступают " все или большинство собственников помещений". Из нее можно сделать ошибочный вывод, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе возлагающие обязанности на сособственников) не обязательны для части домовладельцев, которые не являются участниками данных договорных отношений.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.